나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107883 [2] 경상남도 김해시 삼계동 1004-23 전 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107883 [2] 경상남도 김해시 삼계동 1004-23 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경107883 | 소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1004-23 | 감정가: 159,296,600원 | 최저가: 33,405,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호

창원지방법원 2024타경107883 (2)

경매구분

부동산임의경매 (중복병합사건, 재매각, 중복사건)

소재지

경상남도 김해시 삼계동 1004-23

감정가

159,296,600원

용도

전 (공부상 지목)

매각대상

토지매각 (제시외 건물 포함)

소유자/채무자/채권자

(OOOOOO / 주OOOOOOOO / 중OOOOO

1.2. 면적 사항

토지 면적

371. 00㎡ (약 112.23평)

건물 면적

0. 00㎡

건물 제시외 면적

12. 00㎡ (약 3.63평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 환경 분석

본건 토지는 경상남도 김해시 삼계동 소재 감분소류지 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소규모 공장지대로 형성되어 있어 산업용 부동산으로서의 입지를 가집니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 물류 수송 및 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 형태는 부정형, 완경사 및 저지로 구성되어 있으며, 현재 공업용 건부지, 공장 부속 가설창고 부지, 야적장 부지 및 도로로 이용 중입니다. 기호(2) 및 기호(4)는 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 기호(3)은 단차로 인해 직접 출입이 어려워 인접 필지를 경유하여 출입하고 있는 점은 확인이 필요합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 준공업지역(기호(2, 3, 4)), 자연녹지지역(기호(4) 일부)에 걸쳐 있습니다. 준공업지역은 주거, 상업, 공업 기능이 혼재된 지역으로, 활용도가 높다는 장점이 있습니다.

주요 제한 사항으로는 전 필지가 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하며, 특히 기호(4)의 경우 소로1류(폭 10m-12m) 및 폐기물처리및재활용시설에 저촉되는 부분이 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 현황 및 공부상 차이

본건의 공부상 지목은 '전'이나, 현재 현황은 공장용지 및 도로로 이용 중입니다. 지상 일부에는 IBC탱크가 다수 놓여 있으며, 기호(4)의 경우 공부상 '전'이나 현황은 일부 도로로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 이는 향후 원상회복명령 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

본건은 부동산임의경매 사건으로 권리 관계가 비교적 명료할 것으로 예상되나, 특이사항 및 주의사항을 철저히 확인해야 합니다.

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 본건은 공부상 지목이 '전'이므로, 낙찰자는 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

제시외 건물(12.00㎡)이 매각 대상에 포함되어 있으나, 이는 매각 대상 토지의 일부로서 철거 대상은 아닙니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본건은 소규모 공장지대 내에 위치하여 일반적인 주거 상권이나 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 상권 분석보다는 산업용 부동산으로서의 입지 가치를 중점적으로 보아야 합니다. 주로 물류, 제조, 창고 관련 업종에 적합한 환경이며, 차량의 접근성과 8m 내외 도로 접합으로 물류 이동에 유리합니다.

주변에 감분소류지가 위치하고 있으며, 토지이용계획상 일부가 폐기물처리및재활용시설에 저촉되는 점이 환경적 측면에서 잠재적인 혐오 시설 영향으로 작용할 수 있습니다. 이는 매각물건명세서상의 정보이며, 현장 조사를 통해 정확한 영향 정도를 파악해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 필수

농취증을 기한 내 제출하지 못할 경우, 낙찰이 취소되고 입찰 보증금을 몰수당하므로, 입찰 전 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

원상회복명령 가능성

공부상 지목은 '전'이나 현황은 공장용지 및 도로로 이용 중이므로, 관할 관청으로부터 토지전용허가 및 현황 변경에 따른 원상회복명령이 나올 수 있습니다. 낙찰자는 이에 대한 책임과 비용 부담을 인수할 수 있으므로, 반드시 주무관서에 문의하여 확인해야 합니다.

도시계획시설 저촉

토지 일부가 소로1류 및 폐기물처리및재활용시설에 저촉되어 향후 토지 이용 계획 시 제약을 받을 수 있습니다.

도로 이용의 불편함

기호(3) 토지의 경우 서측 도로와 단차가 있어 인접 필지를 경유해야 출입이 가능한 점은 이용상 불편함으로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 김해시 삼계동 소규모 공장지대 내에 위치한 산업용 토지로, 준공업지역에 일부 포함되어 있다는 점에서 높은 토지 활용도를 기대할 수 있습니다. 약 112평 규모에 8m 내외의 포장도로 접근성을 갖추고 있어 소규모 제조장, 창고, 야적장 등의 용도로 적합합니다.

가장 중요한 투자 포인트는 감정가가 1억 5천만원대 초반으로 형성되어 있어, 현재 이용 상태(공업용)를 고려할 때 저가 매수 기회가 될 수 있다는 점입니다.

다만, 농취증 필수 제출과 원상회복명령의 잠재적 리스크는 매우 중대한 문제입니다. 투자 전 이 두 가지 리스크에 대한 해결 방안과 예상 비용을 명확히 산출하고, 관할 관청과의 협의를 통해 리스크를 최소화해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

현황상 공장 부지로 사용되고 있으나 지목은 농지인 점을 감안하여, 실사용 목적에 따른 추가 비용(농지전용 부담금, 원상회복 비용 등)을 염두에 두고 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계