나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107616 [1] 경상남도 김해시 전하동 7-15 답 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107616 [1] 경상남도 김해시 전하동 7-15 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경107616 | 소재지: 경상남도 김해시 전하동 7-15 | 감정가: 372,090,000원 | 최저가: 238,137,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 창원지방법원 2024타경107616 (1)

소재지: 경상남도 김해시 전하동 7-15

감정가: 372,090,000원

토지면적: $157.00\text{m}^2$ (약 $47.49$ 평)

용도: 답 (공부상)

현황: 주거나지(텃밭 등)로 이용 중 (감정평가서 기준)

매각구분: 공유물분할을 위한 경매 (기타 물건)

1.2. 입지 조건 분석

위치 및 환경: 부산김해경전철 봉황역 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 백화점, 터미널 등이 혼재된 주거 및 상업 중심지와 인접하여 제반 주위환경은 양호합니다.

교통 여건: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근의 버스 노선 및 경전철역(봉황역)을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

도로 접면: 토지는 북측(노폭 약 $20\text{m}$), 남서측(노폭 약 $8\text{m}$), 동측(노폭 약 $3\text{m}$)의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수하며, 이는 향후 개발 시 큰 장점이 될 수 있습니다.

이용 현황: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '주거나지(텃밭 등)'로 사용되고 있습니다. 접면도로 대비 본건이 다소 낮은 저지상태인 점을 고려해야 합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한 사항

토지 용도: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거시설 개발에 유리한 환경입니다. 또한 고도지구(45M)로 지정되어 있어 개발 시 층수 제한이 있습니다.

도로 저촉: 토지의 일부가 도시계획시설인 소로2류(폭 8m-10m)에 저촉되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m)와 접합하고 있습니다. 이는 매각 면적 전체를 활용하는 데 제약이 될 수 있습니다.

기타 규제: 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

2. 권리 분석 및 특이사항

2.1. 경매 진행 정보

경매구분: 본 건은 소유자 간의 '공유물분할을 위한 경매'로 진행되고 있으며, 이는 일반 강제경매나 임의경매와 권리 관계상 큰 차이는 없으나 소유자 지분 전체를 매각하는 형태입니다.

특이사항: 본 건은 '재매각' 사건 이력이 있으며, 이는 입찰자의 입찰 보증금 미납으로 인한 재경매이므로 입찰 전 충분한 자금 계획이 필요합니다.

2.2. 농지취득자격증명 (농취증)

중요 변경 사항: 당초 2024년 7월 23일 회신에서는 농지취득자격증명원이 필요하다는 통보가 있었으나, 2025년 9월 11일자 최신 회신서에 의하면 농지취득자격증명원이 **불필요**하다고 변경되었습니다. 이는 현황이 '답'이 아닌 '주거나지(텃밭 등)'로 사용되는 점을 고려한 것으로 보이며, 입찰자에게는 중요한 호재로 작용할 수 있습니다. (다만, 최종적인 농취증 필요 여부는 매각기일 전 법원 공고 및 관할 지자체 재확인 필수)

2.3. 경계 및 미상 권리

경계 불분명: 감정평가서 상 인접 필지와 지적 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 확인을 위해서는 낙찰 후 측량을 반드시 실시해야 합니다.

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상입니다. 낙찰자는 명도 진행 시 점유 관계를 정확히 파악해야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 환경 및 잠재력

주요 시설: 인근에 부산김해경전철 봉황역이 위치하며, 백화점과 터미널 등 상업시설이 밀집된 지역과 가까워 상권 잠재력은 높은 편입니다.

토지 현황: 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m) 접합 등의 이점으로 보아 주택 외 근린생활시설 등의 용도로의 개발 가능성이 있습니다.

개발 제약: 고도지구(45M)로 층수 제한이 있으며, 소로2류에 저촉되는 부분은 토지 효율성을 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

3.2. 생활 정보 및 혐오시설

생활 시설: "부산김해경전철 봉황역" 주변은 김해시의 주요 상권 및 교통 요충지로, 기본적인 편의 시설(병원, 상점, 마트 등)은 충분히 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 인근에는 칠산서부동행정복지센터, 김해우체국, 봉황초등학교 등의 행정 및 교육 시설이 위치하고 있습니다.

혐오 시설: 해당 위치는 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 검색된 정보 상 직접적인 대규모 혐오시설(예: 화장장, 폐기물 처리시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

경계 분쟁 가능성: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하므로, 낙찰 후 측량을 통한 경계 확정 과정에서 인접 소유자와의 분쟁 소지가 있습니다.

도로 저촉 면적 활용 제약: 도시계획시설(도로)에 저촉되는 면적은 사실상 건축 및 활용이 제한되므로, 실사용 가능한 면적(건축 가능한 면적)을 정확히 산정해야 합니다.

공유물분할 경매: 소유자 및 채무자의 채무 관계나 내부 사정과는 무관하게 지분 경매가 아닌 전체 매각이므로, 명도 난이도는 일반 매각과 유사합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 김해시 내 주거 및 상업성이 높은 제2종일반주거지역에 위치하며, 주요 교통 요지인 봉황역 인근에 3면 도로를 접하고 있어 입지 조건이 우수합니다.

특히 농지취득자격증명이 불필요하다는 최신 회신은 입찰의 폭을 넓히는 중요한 변경 사항입니다.

다만, 경계 불분명, 도로 저촉 면적, 저지상태 등의 제약 사항이 있으므로, 입찰 전 개발 방향(단독주택, 상가주택 등)을 명확히 설정하고 실효 면적과 건축 가능성을 보수적으로 분석해야 합니다.

5. 투자 포인트

최적의 입지: 봉황역 역세권, 백화점 및 터미널 인접으로 인한 개발 잠재력 우수.

개발의 용이성: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 주거 및 근린생활시설 개발에 적합함.

규제 해소: 농지취득자격증명 불필요 통보로 입찰 참여자 확대 및 난이도 하락.

도로 접근성: 노폭 $20\text{m}$, $8\text{m}$, $3\text{m}$ 도로에 3면 접합으로 향후 건축 시 설계 및 접근성 매우 유리.

법원 정보

창원지방법원 경매5계