나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106156 [4] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106156 [4] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 8층 802호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경106156
• 주소: 경상남도 김해시 흥동로 25, 8층 802호 (풍유동,청담아파트)
• 감정가: 125,000,000원
• 최저가: 32,768,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매5계 2024타경106156 | 소재지: 경상남도 김해시 흥동로 25, 8층 802호 (풍유동,청담아파트) | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 32,768,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경106156 (4)이며, 소재지는 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 8층 802호입니다.

용도는 아파트이며, 감정가는 125,000,000원입니다.

경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 현황

본건의 전용면적은 83.92제곱미터(약 25.38평)입니다. 일반적인 아파트의 전용률을 고려할 때, 추정 분양면적은 약 105제곱미터~115제곱미터(약 32평~35평) 규모로 판단됩니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 기재되어 있으나, 특이사항에 따라 사실상 건물만 매각되는 조건입니다.

소유자 및 채무자는 송OO이며, 채권자는 스OOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 지리적 위치 및 접근성

본건은 경상남도 김해시 풍유동 소재 서김해I.C 북서측 인근에 위치하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 일반적인 주거지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통편 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 특수성 (건물만 매각)

본건은 '토지/건물 일괄매각'으로 표기되어 있으나, 공부상 대지권의 등기가 말소되어 대지사용권이 없으므로 **건물만 매각**되는 특수한 조건입니다.

따라서 최저매각가격 역시 **건물만의 평가액(125,000,000원)**으로 산정되었습니다.

신청채권자(토지소유자)가 이 사건 매각물건에 대한 부당이득을 명하는 화해권고결정(창원지방법원 김해시법원 2018가소107955호)이 존재하므로, 매수 후 토지 소유자와의 법적 분쟁 및 토지 사용료 문제가 발생할 가능성이 매우 높습니다.

3.2. 유치권 및 임차인 분석

성훈종합건설 주식회사로부터 공사대금 금 1,120,398,838원의 유치권 신고서가 제출되었습니다. 이 금액은 감정가(1억 2,500만 원)를 훨씬 상회하는 거액입니다. 다만, 법원 기록상 **그 성립 여부는 불분명함**으로 기재되어 있어, 매수인이 유치권의 적법성 및 대항력을 철저히 확인해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

**대항력 있는 임차인이 있을 수 있음**이라는 주의사항이 있으므로, 매각 전 임차인의 배당요구 및 대항력 여부를 필히 확인하여 인수할 보증금이 있는지 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 환경

본건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 고도지구(45M) 및 가축사육제한구역입니다.

주변에는 아파트와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

토지의 형상은 부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 건물 상태 및 설비

건물의 구조는 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 10층 건 내 8층입니다.

외벽은 타일 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

기본적인 위생설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있어 아파트로 이용 중입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건축법상 리스크 (최대 리스크)

본건은 건축법상 **사용승인을 받지 않은 건물**입니다. 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 향후 양성화(합법화) 가능성, 이행강제금 부과 여부, 금융권 대출 가능성 등에 치명적인 영향을 미칩니다.

매수인은 사용승인 득 여부를 경매 진행 과정에서 반드시 추가 확인해야 합니다.

5.2. 권리관계 및 법적 분쟁 리스크

건물만 매각되는 특수한 상황이므로, **토지 소유자(신청 채권자)와의 부당이득 반환 소송 및 지료(토지 사용료) 청구** 위험이 이미 존재하는 상태입니다.

거액의 유치권(11억 2천만 원 상당)이 신고되어 있으며, **그 성립 여부가 불분명**하므로 매수인이 명도 과정에서 막대한 시간과 비용을 소요할 가능성이 높습니다.

5.3. 주변 환경 리스크

지도 등 외부 서비스 검색 결과만으로는 인근 혐오시설 유무가 명확히 확인되지 않았으므로, 투자 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 소음, 냄새 등 주거 환경에 미치는 혐오시설 유무를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가 1억 2,500만 원대의 아파트이나, **건물만 매각, 사용승인 미득, 거액의 유치권 신고, 토지 소유자와의 법적 분쟁 가능성**이라는 4대 중대 리스크를 동시에 안고 있는 **초고위험 물건**입니다.

일반적인 경매 투자자가 접근하기에는 매우 난이도가 높으며, 법률 전문가의 철저한 권리분석(유치권, 임차인)과 부동산 전문가의 사용승인 관련 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저렴한 진입 가격: 건물만 감정되었으므로, 토지 포함 시 감정가 대비 저렴한 가격으로 시작할 수 있습니다. (다만, 토지 사용료 리스크 감안 필요)

B. 교통 입지: 서김해 I.C. 인근에 위치하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

C. 유의점: 본건의 성공적인 투자는 **유치권의 완벽한 배제 및 무력화**와 **토지 소유자 및 사용승인 문제의 해결**에 달려 있습니다. 이 문제가 해결되지 않을 경우, 명도 및 소유권 확보에 막대한 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 이전 매수인이 해결하지 못한 문제가 있었음을 시사합니다.

7. 컨설팅 결론

현장 답사와 더불어 **유치권 관련 소송 기록(2021가합55596, 2022가단128494)**을 열람하여 유치권의 진위 여부를 파악하는 것이 가장 중요합니다. 이 문제가 해결되지 않는 한, 입찰은 신중하게 접근해야 합니다. 유치권자의 주장이 허위일 경우, 매수자는 상당한 시세차익을 기대할 수 있으나, 그 진위 확인 과정이 매우 어렵고 복잡합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계