나이스옥션 법원경매 창원 2024타경108534 [1] 경상남도 창원시 성산구 내동 452-2 한국화약(주)사원아파트 3층 307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재"창원경일고등학교"남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 공원, 공장단지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건물 내 제3층 제307호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측으로 광로2류 및 남서측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반)(창원대로지구), 지구단위계획구역(배후도시), 광로2류
(폭 50m-70m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(공단지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에
관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근
유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 사건번호는 창원지방법원 2024타경108534 (1)입니다.

소재지는 경상남도 창원시 성산구 내동 452-2 한국화약(주)사원아파트 3층 307호이며, 본 건물의 명칭은 한국화약(주)사원아파트입니다.

주요 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 94,000,000원입니다.

토지 면적은 61.61㎡ (약 18.64평)이며, 토지 지분 역시 61.61㎡ (약 18.64평)입니다.

건물 전용 면적은 57.76㎡ (약 17.47평)입니다.

건물 분양 면적은 제공된 자료에서 직접 확인되지 않았으나, 전체 건물 면적(5042.41㎡) 및 총 세대수(71세대)를 고려할 때 약 71.02㎡ (약 21.48평)으로 추정됩니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 한화기계주식회사로 확인됩니다.

특이사항으로는 현장 조사 시 이해관계자의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

주의사항에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

특수 물건 정보에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "창원경일고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 공원, 공장 단지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로 상태는 본 건 북동측으로 광로 2류(폭 50m-70m), 남서측으로 소로 2류(폭 8m-10m)와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 준공업지역, 시가지경관지구(일반)(창원대로지구), 지구단위계획구역(배후도시)에 해당하며, 광로 2류, 소로 2류 접합, 가축사육제한구역(전부제한), 국가산업단지(2023-11-06)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2015년 8월 19일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권(채권금액 100,800,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 125,454,280원입니다.

소유권 이전 내역으로 한화기계주식회사, 조광천, 박경수로부터 소유권 이전 등기가 있었습니다.

후순위 권리로는 주식회사 우리카드, 삼성카드의 가압류 및 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정 등기가 존재하며, 이들 권리 역시 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 낙찰 후 인수 여부를 면밀히 확인해야 하는 잠재적 위험 요소입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 인수되는 보증금이 없을 것으로 보이나, 실제 점유 관계 및 권리 신고 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지와 공장 단지가 혼재된 지역에 위치하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에 공원이 소재하여 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상되나, 정확한 상권 활성화 정도 및 편의 시설의 구체적인 현황은 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 파악하는 것이 바람직합니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 본 건 남서측 인근에 창원경일고등학교가 위치해 있습니다.

교통 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주위 아파트 단지를 중심으로 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상되나, 대형 마트, 병원, 문화시설 등 주요 편의시설의 상세 위치 및 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색을 통해 본 건 인근에 혐오시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 하지만 주변에 공장 단지가 포함되어 있어 소음, 분진 등의 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란: 감정평가 시 이해관계자 부재로 인해 건물 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 건물 상태, 내부 시설, 마감재 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 가능성으로 이어질 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용이 기재되지 않아 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 면밀히 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구에 위치한 아파트로, 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 대부분 권리는 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

건물 내부 확인이 어렵다는 점 역시 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

아파트 단지, 공원, 학교 등이 인접하여 기본적인 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다.

추가적인 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 건물 상태를 파악한다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 94,000,000원입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정평가액을 입찰가 산정의 기초 자료로 활용할 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 최신 주변 시세, 실거래가, 건물 내부 상태, 명도 가능성, 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

(추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.