나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107159 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 73-4 창원코아 지하1층 112-2호 위락시설 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107159 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 73-4 창원코아 지하1층 112-2호 위락시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경107159 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남로 71, 지하1층 112-2호 (상남동,창원코아) | 감정가: 166,000,000원 | 최저가: 34,812,000원 | 용도: 위락시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경107159 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 73-4 창원코아 지하1층 112-2호

용도: 위락시설 (공부상 유흥음식점)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 중OOOOO

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적: 38.06㎡ (약 11.51평) (대지권 지분)

건물면적: 136.74㎡ (약 41.36평) (전용면적)

제시외면적: 0.00㎡ (없음)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 상세 분석

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 창원시 성산구 상남동 "창원코아" 지하 1층에 위치하며, 상남동 일대는 창원의 핵심 상권이자 업무 및 위락 시설이 밀집된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통시 되나, 중심상업지역이라는 용도지역 특성상 상업적 가치는 우수합니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 주변 대로 및 소로와 접하고 있어 제반 교통사정은 양호합니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)에 해당되어 상업시설로서의 개발 및 활용 가치가 높습니다.

2.2. 권리분석

매각대상: 토지/건물일괄매각으로 건물만 철거될 위험은 없습니다.

채권관계: 채권자가 중OOOOO인 부동산임의경매 사건으로, 채권 확보를 목적으로 진행되는 경매입니다.

주의사항 (권리적 리스크): 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있다는 점이 조사되었습니다. 이는 명도 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있는 중대한 리스크입니다. 입찰 참여 전 반드시 현황조사 및 임차인 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

2.3. 상권분석

용도 및 현황: 공부상 위락시설(유흥음식점)로 지정된 물건입니다. 기준 시점 현재 장기간 영업이 중단된 상태(골드노래주점)로 조사되었습니다.

상권 특성: 상남동은 창원 내에서도 유흥 및 오피스 상권이 혼재된 곳으로, 위락시설로서는 최적의 입지 중 하나로 평가됩니다. 다만, 장기간 영업 중단 상태이므로 시설 재정비 및 인테리어, 인허가 재취득 등에 상당한 자본 투입이 예상됩니다.

주변 환경: 주위는 업무시설과 위락시설이 혼재되어 상권의 활성화 정도는 보통 이상입니다.

3. 주요 검토 사항 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크 1 (금전적): 현황조사 당시(2024.6.25.) 미납 관리비가 약 27,568,970원으로 확인되었습니다. 이 금액은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로, 입찰가를 산정할 때 해당 미납 관리비 전액을 포함하여 계산해야 합니다. 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 금액 확인이 필수입니다.

최대 리스크 2 (명도 관련): 대항력 있는 임차인 존재 여부입니다. 명도소송의 복잡성과 비용을 고려해야 하며, 임차인의 권리 금액을 정확히 파악하여 인수 여부를 검토해야 합니다.

현황적 리스크: 장기간 영업이 중단되었기 때문에 내부 시설 노후화 및 인테리어 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 창원의 핵심 상권인 상남동, 그것도 중심상업지역 내 위락시설 용도의 넓은 면적(약 41.36평)을 가진 희소성 있는 물건입니다.

최고의 입지:와 높은 용적률을 활용할 수 있는 중심상업지역 내 위치는 확실한 투자 강점입니다.

다만, 약 2천 7백만원에 달하는 미납 관리비와 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이라는 두 가지 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 미납 관리비의 인수를 전제로 한 보수적인 입찰가 산정이 성공 투자의 핵심입니다. 리스크를 정확히 이해하고 관리할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 창원 상남동 중심상업지역에 위치하여 상권의 안정성과 잠재적 가치가 높습니다.

넓은 실사용 면적: 지하 1층임에도 불구하고 약 41평의 넓은 면적으로, 다양한 위락/판매 시설로 활용이 용이합니다.

재활용 가치: 장기간 영업 중단은 단점이나, 반대로 신규 사업자가 최신 트렌드에 맞는 인테리어와 컨셉으로 재탄생시키기 용이한 기회가 될 수 있습니다. (예: 대형 펍, 새로운 컨셉의 주점 등)

법원 정보

창원지방법원 경매5계