나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107159 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 73-4 창원코아 지하1층 112-2호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 성산구 상남동에 소재한 "창원코아" 지하1층 112-2호와 그 부지로서 주위는 업무시설 및 위락시설 등으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호 1.
철골철근콘크리트조 슬래브 및 캐이-스판지붕 7층 중 지하1층 112-2호로서,
외 벽 : 복합판넬 등 마감
내 벽 : 인테리어시공 등 마감
창 호 : 샷시 입니다.

이용상태

기호 1.
공부상 위락시설(유흥음식점)으로서 기준시점 현재 장기간 영업중단(골드노래주점)으로 조사 됩니다.
※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생시설 등 제반설비가 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권으로 이용중인 토지는 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대로 및 소로 등과 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권으로 이용중인 토지 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : --.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 공부상 위락시설(유흥음식점)으로 장기간 영업중단(골드노래주점) 상태임. 현황조사 당시(2024.6.25.) 관리비가 약 27,568,970원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

창원지방법원 2024타경107159 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 73-4번지에 위치한 창원코아 지하1층 112-2호이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

해당 물건의 용도는 위락시설(유흥음식점)입니다.

감정가는 166,000,000원입니다.

토지 면적은 38.06㎡ (약 11.51평)이며, 건물 면적은 136.74㎡ (약 41.36평)입니다.

채권자는 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)입니다.

2. 입지조건

본건이 소재한 창원시 성산구 상남동은 창원시의 핵심 상업 및 업무 지구로, 유동인구가 풍부하고 지역 경제 활동의 중심지입니다.

주위 환경은 다수의 업무시설, 상업시설, 위락시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 도시 경관을 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 대로 및 소로와 접하고 있어 교통 여건은 우수합니다. 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로3류 및 소로2류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 11월 3일에 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권금액 84,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리로는 대항력 있는 임차인이 있습니다.

임차인 김 은 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원이며, 2016년 5월 16일에 전입/사업자 등록을 하여 대항력이 있습니다.

집합건물 등기부등본 상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임차인 현황 및 물건명세서 상 "대항력 있는 임차인 있을 수 있음"이라는 문구는 추가적인 임차인 존재 가능성을 시사하며, 이 경우 보증금 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 창원시 상남동의 핵심 상권에 위치하며, 인근에 롯데백화점, 현대백화점 등 주요 상업시설과 금융기관, 오피스 빌딩이 밀집해 있습니다.

주변 상업시설 이용객 및 업무시설 종사자를 대상으로 한 영업 활동이 활발한 지역입니다.

건물 자체의 주용도는 위락시설(유흥음식점)이나, 현재 장기간 영업이 중단된 상태(골드노래주점)입니다.

인근 부동산 정보에 따르면 상남동 상가 시장은 비교적 높은 임대료와 거래가를 형성하고 있습니다.

직접적인 혐오시설과의 인접성은 파악되지 않으며, 전반적인 상권 분위기는 활기찬 편입니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 대형 백화점, 금융기관, 병원, 다양한 식당 및 카페 등 풍부한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

문화시설 및 공공시설 접근성 또한 양호하여 거주 및 상업 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

인근에 주요 도로망이 잘 구축되어 있어 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재 가능성입니다. 명시된 임차인 외 추가적인 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

건물 자체의 용도가 위락시설(유흥음식점)로 지정되어 있으나, 현재 장기간 영업이 중단된 상태이므로 영업 재개를 위해서는 추가적인 시설 투자, 인허가 재확인, 마케팅 등 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

현황 조사 당시 약 27,568,970원에 달하는 미납 관리비가 조사되었습니다. 이는 낙찰 후 인수될 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 미납 관리비 총액을 확인하고 이를 총 투자 비용에 반영해야 합니다.

건물이 1994년 준공되어 30년 이상 경과되었으므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 창원시의 핵심 상업지구인 상남동에 위치하여 입지적 가치는 매우 높다고 판단됩니다.

하지만 현재 위락시설 용도로 장기간 영업이 중단된 상태이고, 대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 상당한 금액의 미납 관리비라는 명확한 부담 요소를 안고 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이를 해소하기 위한 현실적인 계획과 추가 비용을 감안한다면, 장기적인 관점에서 상권의 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

다만, 신속한 수익 창출을 기대하는 투자자에게는 다소 부담스러울 수 있습니다.

8. 투자포인트

최고의 입지: 창원시 상남동 중심상권에 위치하여 뛰어난 접근성과 상권 활성화 잠재력을 보유하고 있습니다.

다양한 활용 가능성: 위락시설 외에도 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등으로 용도 전환을 고려할 수 있어 향후 활용 방안을 다각화할 수 있습니다.

상권 회복 시 가치 상승 기대: 현재 영업 중단 상태이나, 상남동 상권의 특성상 향후 상권 활성화 시 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

시세 대비 저평가 가능성: 영업 중단 및 권리 관계의 복잡성으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원입니다.

명시된 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 임차인 김 의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 해석될 수 있습니다.

그러나, 약 27,568,970원에 달하는 미납 관리비는 사실상 낙찰자가 부담해야 할 비용으로 간주해야 합니다.

또한, 장기간의 영업 중단으로 인한 공실 및 영업 재개 관련 비용, 추후 발생할 수 있는 추가 임차인 보증금 인수 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 실거래가, 건물 리모델링 비용, 예상 임대료 등을 상세히 조사해야 합니다.

리스크 요인을 반영하여 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 이는 예비 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 미납 관리비 내역, 추가 임차인 여부, 건물 상태 등을 철저히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.