나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106156 [2] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 3층 301호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106156 [2] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 3층 301호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경106156 | 소재지: 경상남도 김해시 흥동로 25, 3층 301호 (풍유동,청담아파트) | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 32,768,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 경상남도 김해시 풍유동 청담아파트 3층 301호

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 창원지방법원 2024타경106156 (2)

소재지: 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 3층 301호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

최저매각가격: 최저매각가격은 건물만의 평가액임.

건물 전용면적: 83.92㎡ (약 25.39평)

건물 분양면적(추정): 전용 83.92㎡는 통상 구 30평대 후반(약 33~35평형)에 해당합니다.

매각대상: 토지/건물일괄매각이나, 공부상 대지권 말소로 '건물만 매각'이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 입지 조건 분석

위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 풍유동 소재 서김해I.C 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 여건

본건까지 차량 접근은 용이하며, 관내 대중교통편을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 진출입은 편리합니다.

개발 호재 및 제한사항

제2종일반주거지역 및 고도지구(45M)로 지정되어 있어 주거 환경 보전 및 층수 제한이 있습니다.

혐오시설

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 직접적으로 큰 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김해시 풍유동 일대는 산업단지와 인접해 있어 주변에 소규모 공장 또는 창고 등이 혼재할 수 있는 점은 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

상권 분석

주변은 아파트 단지와 주택이 혼재되어 있어, 상권은 주로 아파트와 단독주택을 위한 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다. 대형 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 편의시설 위주로 이용이 가능할 것으로 보입니다.

생활 편의 시설

위생설비, 승강기 및 난방설비 등 기본적인 아파트 설비는 구비되어 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 근린생활시설 등을 통해 이용 가능합니다.

1.4. 권리 분석 및 특이사항

권리 관계

소유자와 채무자가 송OO로 동일하며, 부동산강제경매 사건입니다. 2025.04.15.자 채무자 겸 소유자가 을구 순위번호1. 근저당권설정등기 말소된 등기사항증명서를 제출하여 일부 권리 관계가 해소되었을 가능성이 있습니다.

핵심 특이사항 (최대 리스크)

1) 건물만 매각: 공부상 대지권 등기가 말소되어 대지사용권이 없으므로 '건물만' 매각되는 조건입니다. 최저매각가격 역시 건물만의 평가액입니다.

2) 부당이득 화해권고결정: 신청 채권자(토지소유자)가 이 사건 매각물건에 대한 부당이득을 명하는 화해권고결정(창원지방법원 김해시법원 2018가소107955호)을 받은 사실이 있어, 낙찰자는 토지소유자에게 토지 사용료(부당이득금)를 지급하거나 건물 철거 요구에 직면할 수 있습니다.

3) 사용승인 미필: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 이는 양도 및 담보 대출에 중대한 제약 요인이 될 수 있으며, 법적 문제의 소지가 있습니다.

4) 유치권 신고: 성훈종합건설 주식회사로부터 공사대금 약 11.2억 원의 유치권 신고서가 제출되었습니다. 다만, 그 성립 여부는 불분명하여 입찰 전 반드시 현장 조사와 법적 검토를 통해 확인해야 합니다. 유치권이 성립할 경우 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

5) 임차인 주의: '대항력 있는 임차인이 있을 수 있음'이 주의사항에 명시되어 있어, 추후 임차인에 대한 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

잠재적 리스크

본 물건은 '건물만 매각', '대지사용권 없음', '사용승인 미필', '토지소유자의 부당이득 청구(화해권고결정)', 그리고 '거액의 유치권 신고'라는 경매 물건 중에서도 가장 난이도가 높은 5대 핵심 리스크를 모두 안고 있습니다.

건물 철거 및 법정지상권 문제: 대지권이 없어 토지소유자에게 건물 철거 및 토지 인도 소송을 당할 가능성이 매우 높습니다. 법정지상권 성립 가능성은 낮아 보이나, 이 역시 면밀한 검토가 필요합니다.

유치권 인수 위험: 유치권이 성립될 경우 거액의 공사대금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 유치권 성립 여부를 판단하기 위한 법적 다툼이 예상됩니다.

해결 방안

토지사용권 확보: 가장 근본적인 해결책은 토지 소유자와 협상하여 토지 지분을 매입하거나, 장기간의 토지 임대차 계약을 체결하여 대지사용권을 확보하는 것입니다. 협상이 불발될 경우 건물 철거가 불가피할 수 있습니다.

유치권 대응: 유치권 성립 요건(점유, 공사대금 채권의 발생, 경매기입등기 이전 발생 등)을 철저히 분석하여 명도 소송 시 적극적으로 대응해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 낮은 감정가에도 불구하고 '대지권 말소 및 건물만 매각', '토지소유자의 부당이득 청구', '사용승인 미필', '유치권 신고' 등 매우 복잡하고 중대한 권리상 하자를 내포하고 있습니다. 일반적인 투자자가 접근하기에는 리스크가 과도하게 높은 '초특급 난이도' 물건입니다.

투자 포인트

투자 포인트는 오직 '리스크를 완전히 해결할 수 있는 경우'에만 발생합니다.

1) 초저가 입찰 가능성: 높은 리스크로 인해 유찰이 많이 되어 최저가격이 현저히 낮아질 가능성이 높으므로, 리스크 해결 비용을 포함하더라도 최종 투자 비용이 시세보다 낮아질 여지는 있습니다.

2) 토지 지분 매입 확신: 토지 소유자와의 사전 협상을 통해 토지 지분을 확보하거나 장기 임대차 계약 체결 가능성이 높다고 판단될 경우에 한하여 입찰을 고려할 수 있습니다.

3) 유치권 해결 능력: 유치권에 대한 법률적 대응 능력 또는 유치권자 및 채권자와의 협상 능력이 있는 전문 투자자에게만 적합한 물건입니다.

결론적으로, 본 물건은 입찰 전 반드시 전문가의 도움을 받아 토지소유권 확보 방안, 유치권 성립 여부, 임차인 인수 여부 등에 대한 **정밀 법률 검토와 예상 비용 산출**이 선행되어야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계