나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106156 [3] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106156 [3] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 9층 902호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경106156
• 주소: 경상남도 김해시 흥동로 25, 9층 902호 (풍유동,청담아파트)
• 감정가: 125,000,000원
• 최저가: 32,768,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매5계 2024타경106156 | 소재지: 경상남도 김해시 흥동로 25, 9층 902호 (풍유동,청담아파트) | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 32,768,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경106156 (3)이며, 소재지는 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 9층 902호입니다. 용도는 아파트이고, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자 및 채무자는 송OO이며, 채권자는 스OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

건물 전용면적은 83.92㎡ (약 25.38평)입니다. 이 면적을 기준으로 추정되는 공급면적은 약 110.00㎡ (약 33.27평) 규모의 아파트입니다. 감정가는 125,000,000원으로, 이 금액은 토지(대지권)를 제외한 건물만의 평가액입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 기재되어 있으나, 실질적으로는 '건물만 매각'으로 진행되는 특이한 물건입니다.

1.3. 핵심 특이 및 주의 사항

본 물건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 공부상 대지권 등기가 말소되어 대지사용권이 없는 상태이므로 '건물만' 매각 대상입니다. 최저매각가격은 건물만의 평가액이라는 점을 명확히 인지해야 합니다. 또한, 토지 소유자(신청채권자)가 채무자를 상대로 부당이득을 명하는 화해권고결정(창원지방법원 김해시법원 2018가소107955호)이 존재하며, 성훈종합건설 주식회사로부터 공사대금 약 11.2억 원에 달하는 유치권 신고가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명하여 매수인의 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 경상남도 김해시 풍유동 소재 서김해I.C 북서측 인근에 위치합니다. 차량 접근이 용이하며, 서김해IC와 가까워 창원, 장유, 주촌 등으로의 출퇴근이 편리한 위치로 파악됩니다. (출처 1.3, 1.4) 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다. (감정평가서) 청담아파트는 세대수가 적어 비교적 빌라와 같은 성격을 가지며, 주변에 중앙교회 버스정류소 등이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. (출처 1.3, 1.4) 상권은 주거지 인근의 소규모 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45M)에 해당하며, 아파트로서 위생설비, 승강기 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다. (감정평가서) 주변에는 별도로 검색되는 명백한 혐오시설 정보는 없으나, 인근이 주택 및 근린생활시설 혼재 지역임을 고려하여 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 채무자 겸 소유자가 제출한 근저당권 말소 등기사항증명서가 있으므로 등기부상 권리관계는 일부 변화가 있을 수 있으나, 가장 핵심적인 권리 문제는 아래의 '물건 자체의 하자'에서 발생합니다.

3.2. 핵심 권리 문제 (토지/건물 분리 매각 및 유치권)

1. **건물만 매각의 리스크:** 본건은 대지권 등기가 말소되어 건물만 매각되는 최악의 조건을 가집니다. 이는 토지 소유자와의 법률적 분쟁(지료 청구, 건물 철거 소송 등)을 필연적으로 수반하며, 토지 소유자는 이미 부당이득 반환 화해권고결정을 받은 상태입니다. 토지 소유권을 확보하지 못할 경우, 건물의 사용 및 처분에 심각한 제한이 따릅니다.

2. **유치권:** 11억 원이 넘는 거액의 유치권 신고가 있으며, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 매각 후 매수인이 해결해야 할 가장 큰 재정적 리스크입니다. 유치권이 성립된다면 해당 채권을 인수하거나 변제해야 할 위험이 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

1. **법적 불확실성:** '미사용 승인 건물'이라는 점은 건축법상 위반 소지가 있어 향후 양성화(사용승인 획득) 과정에서 상당한 비용과 행정적 어려움이 예상됩니다.

2. **임대차 및 명도:** 임대관계는 미상이나, 건물만 매수하는 경우 토지 소유자의 토지 인도 청구에 대한 대응이 필요하며, 기존 점유자에 대한 명도와 함께 토지 사용에 대한 법적 대응(지료 및 부당이득)을 동시에 준비해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가(1.25억 원)가 인근 유사 면적 물건 시세 대비 저렴할 수 있으나, 이는 **건물만의 가치**라는 점을 명심해야 합니다. '미사용 승인', '대지권 말소', '건물만 매각', '유치권'이라는 네 가지 치명적인 리스크를 동시에 안고 있는 특수물건 중의 특수물건입니다. 토지 소유자와의 관계를 원만히 해결(토지 지분 매입 또는 지상권 설정 등)할 방안과 유치권의 성립 여부를 사전에 철저히 파악하고 대응할 능력이 있는 전문가에게만 접근이 허용되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트는 오직 **'저렴한 가격으로 건물과 토지 분쟁 해결 후 시세차익 실현'**에 한정됩니다.

1. **가치 회복 가능성:** 건물만 매각되는 특성상 수차례 유찰이 예상되며, 최저가 수준에서 건물 소유권을 확보한 후, 토지 소유자와의 개별 협상을 통해 적정 가격으로 토지 지분을 매입하여 완전한 소유권을 확보하는 시나리오가 성공한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

2. **전문성 요구:** 유치권, 부당이득, 미사용 승인 등 모든 법률적 문제를 해결할 수 있는 **특수물건 전문 투자자 또는 법무법인**의 자문을 필수로 요구하는 고난도의 물건입니다. 일반 투자자는 절대적으로 피해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계