나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106699 [1] 경상남도 김해시 부곡동 1157-1 석봉마을 102동 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106699 [1] 경상남도 김해시 부곡동 1157-1 석봉마을 102동 9층 902호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경106699
• 주소: 경상남도 김해시 월산로 82-62, 102동 9층 902호 (부곡동,석봉마을)
• 감정가: 202,000,000원
• 최저가: 42,361,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매4계 2024타경106699 | 소재지: 경상남도 김해시 월산로 82-62, 102동 9층 902호 (부곡동,석봉마을) | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 42,361,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경106699 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 1157-1 석봉마을 102동 9층 902호 (아파트)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 47.20㎡ (약 14.28평)

건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2000.07.31.

1.2. 주요 특이사항

본 물건은 재매각 건이며, 대항력있는 임차인이 존재하여 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 "월산초등학교" 북동측 인근의 대단위 아파트단지 내에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 일반주택, 상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 여건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 20m 내외, 남동측으로 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다. 또한, 남서측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 교육 및 주거 편의시설

단지 주변은 대규모 아파트 단지이므로 단지 내 상가 및 주변 일반상가를 통해 생활 필수 시설 이용이 용이합니다. 특히, "월산초등학교"가 인근에 위치하고 있어 어린 자녀를 둔 세대의 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건의 형태

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 소유자와 채무자가 유OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

4.2. 주요 권리 분석 사항 (주의 요망)

가장 중요한 권리상의 위험 요소는 '대항력있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 입찰 참여자는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 변제 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 미변제 잔액은 매수인이 인수해야 하는 법적 책임이 발생합니다. 또한, 본건은 '재매각' 물건이므로, 이전 최고가 매수인이 보증금을 포기한 사유(대금 미납)를 추정하여 신중하게 접근해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매수인이 인수할 가능성이 있는 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액을 매수인이 인수하게 될 위험이 현재 명확하게 고지되어 있습니다. 이는 매각가와 별도로 추가적인 비용 지출의 원인이 될 수 있으므로, 입찰 전 임차인의 배당 가능액과 인수해야 할 최대 금액을 정확하게 분석하는 것이 필수적입니다. 또한, 임대관계가 현재 '미상'으로 기재되어 있어 정확한 임차인의 현황 파악이 필요합니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건의 평가

본 물건은 2000년 준공된 20층 아파트 중 9층에 위치한 아파트로서, 대단지 내에 있어 주거 환경은 안정적입니다. 특히 초등학교가 인접해 있어 주거 입지 여건은 양호합니다. 다만, '재매각' 및 '대항력 있는 임차인'이라는 두 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있어, 단순한 시세 분석을 넘어 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 정리

1. **우수한 주거 입지:** 월산초등학교 인근 대단위 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

2. **층의 선호도:** 총 20층 중 9층으로, 중간층으로서의 선호도가 높습니다.

3. **가격적 메리트:** 재매각 물건은 유찰이 한 번 더 진행되는 효과가 있을 수 있어, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

4. **권리 분석의 중요성:** 대항력 임차인 인수 위험을 정확히 분석하고 입찰가에 반영하여, 인수 위험을 상쇄할 수 있는 안전마진을 확보하는 것이 본 물건 투자의 핵심입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계