나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106156 [1] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 10층 1001호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106156 [1] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 10층 1001호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경106156 | 소재지: 경상남도 김해시 흥동로 25, 10층 1001호 (풍유동,청담아파트) | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 33,553,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경106156 (1)호이며, 부동산강제경매 사건입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각(단, 토지/대지권은 매각 제외)이며, 소재지는 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 10층 1001호입니다.

감정가는 128,000,000원입니다. 본 감정가는 건물만의 평가액입니다.

1.2. 부동산 현황

본건의 용도는 아파트이며, 건물의 전용면적은 83.92㎡(약 25.39평)으로 추정 분양면적은 약 105㎡~112㎡(약 32평형)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 10층 건물 중 10층 1001호로, 아파트로 이용 중이며 위생, 승강기 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 풍유동 소재 서김해I.C 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 일부 공업 지역과도 인접하여 주거 환경의 쾌적성은 보통 수준으로 평가됩니다.

혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근에 서김해I.C가 위치하고 있어 차량 소음 등에 대한 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 서김해I.C를 통한 광역 교통 접근성이 우수합니다. 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 가격 기준

본건은 *건물만 매각*하는 물건입니다. 공부상 대지권의 등기가 말소되어 대지사용권이 없으며, 최저매각가격(감정가 128,000,000원)은 건물만의 평가액입니다.

신청채권자(토지소유자)가 이 사건 매각물건에 대한 부당이득을 명하는 화해권고결정(창원지방법원 김해시법원 2018가소107955호)을 받은 이력이 있어, 낙찰자는 향후 건물 소유에 따른 토지 사용료(지료) 및 건물 철거 등의 문제에 직면할 수 있는 매우 높은 리스크가 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

주의사항에 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이 명시되어 있어, 입찰 전 반드시 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 임차인 유무, 점유관계, 대항력 여부 등을 철저히 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

3.3. 유치권 분석

성훈종합건설 주식회사로부터 공사대금 금 1,120,398,838원의 유치권 신고서가 제출되었습니다. 신고된 금액이 감정가를 크게 상회하는 거액이며, 특이하게 관련 소송(정산금 등 청구의 소, 유치권 존재 확인의 소)이 진행 중인 물건입니다. 법원에서도 그 성립 여부가 불분명하다고 명시하고 있으므로, 입찰자는 유치권의 진위 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 만약 유치권이 성립한다면 매수인이 인수할 가능성이 있어 막대한 리스크로 작용합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

4.2. 생활 환경

주변이 아파트, 단독주택 등의 주거 지역과 근린생활시설, 그리고 일부 공업 지역이 혼재된 환경입니다. 주거 밀집도가 높지 않아 보통 수준의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지(대지권) 문제

가장 심각한 리스크입니다. 대지권이 없어 건물이 토지 위에 *법정지상권 없이* 존재할 가능성이 높습니다. 토지 소유자는 낙찰자에게 건물 철거 및 부당이득 반환(지료 청구) 소송을 제기할 가능성이 매우 높으며, 낙찰자가 건물을 유지하기 위해서는 토지 소유자와의 협상 및 지료 부담이 필수적입니다.

5.2. 건축법상 사용승인 문제

본건은 건축법상 사용승인을 득하지 않은 미승인 건물입니다. 이는 주거 사용의 적법성에 문제를 야기하며, 향후 양성화(사용승인 획득) 과정에서 추가적인 비용과 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다.

5.3. 유치권 위험

거액의 유치권 신고가 되어 있으며 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 유치권자가 주장하는 금액을 변제해야 할 위험이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 *건물만 매각*되며, *대지권 미확보*, *건축법상 미승인*, *거액의 유치권 신고* 등 여러 개의 치명적인 권리 및 사실상의 하자를 안고 있습니다. 일반적인 아파트 경매와는 달리, 권리분석 난이도가 '최상'이며, 낙찰 후에도 토지 소유권 확보, 유치권 해결, 건물 양성화 등 복잡하고 막대한 비용이 소요될 가능성이 높습니다. 따라서 높은 리스크를 감수하고 전문적인 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

* **높은 할인율 기대:** 복잡한 권리 관계로 인해 유찰이 반복될 가능성이 높아, 최저가 기준 매우 낮은 가격에 건물을 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* **협상력 발휘:** 건물을 낙찰받은 후 토지 소유자와의 지료 및 매매 협상을 통해 토지 소유권까지 확보할 경우, 정상적인 아파트로 가치를 회복하여 큰 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* **전문가 개입 필수:** 유치권 및 토지 소송 등 법률적 문제가 얽혀 있으므로, 반드시 경매 전문 변호사 및 컨설턴트의 도움을 받아야 하는 특수물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계