나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1688 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 803-3 주상복합 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1688 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 803-3 주상복합 경매

• 사건번호: 2024타경1688
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 진해대로 1042-1
• 감정가: 842,570,640원
• 최저가: 345,116,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 주상복합

창원지방법원 경매4계 2024타경1688 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 진해대로 1042-1 | 감정가: 842,570,640원 | 최저가: 345,116,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경1688 (1)이며, 경상남도 창원시 진해구 풍호동 803-3에 위치한 주상복합 건물에 대한 부동산 임의경매입니다. 감정가는 842,570,640원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 소유자 및 채무자는 장OO이며 채권자는 신OOO입니다.

1.2. 면적 및 지분 현황

토지면적은 354.00㎡ (약 107.09평)이며, 건물면적은 307.91㎡ (약 93.14평)입니다. 건물 외에 제시외 건물 122.60㎡ (약 37.09평)이 포함되어 총 매각대상 면적에 포함됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 진해구청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 주거 및 근린생활시설 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며 대중교통 사정 등 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 및 형태

기호1 토지는 세로장방형의 형태를 갖추고 있으며, 완경사지대 내 자체 지반은 평탄하여 주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 기호3 토지는 지목상 '대'이나 현황은 도로 공제 부분으로 인한 도로로 이용되고 있어 실사용 면적에 차이가 있을 수 있습니다. 북측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상한 내에서 건축 행위가 가능합니다. 또한 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지 등 군사 관련 법규에 의한 제한을 받고 있으므로 향후 증·개축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물 구조 및 마감

본건 건물(기호2)은 2015년 8월 24일에 사용 승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트 구조, 콘크리트 지붕 2층 건물입니다. 외벽은 인조석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샤시 2중창호 구조이며, 내벽과 바닥 역시 벽지, 타일, 데코타일 등으로 마감되어 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층은 단독주택 용도로 등재되어 있습니다. 특히 건물등기부상 용도(제2종근린생활시설)와 건축물대장상 용도(1층 근생/2층 주택)에 차이가 있으므로 유의해야 합니다. 기준시점 현재 1층, 2층 모두 *전부 공실* 상태입니다. 급수, 배수 및 위생설비와 도시가스 난방설비가 되어 있으며, *태양광 발전설비*가 설치되어 있는 것이 장점입니다. 다만, 1, 2층 내부의 천정매립형 에어컨은 *철거된 상태*입니다.

3.3. 제시외 건물

지적 및 건물개황도 상 기호(ㄱ~ㅁ)의 제시외 건물이 소재하며, 이는 매각대상에 포함됩니다. 현황 및 법적인 인허가 상태를 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 구분 및 채무 관계

본건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 채무자와 소유자가 동일인인 임의경매 사건입니다. 이 경우 낙찰 시 소유권 이전 및 경매 기입 등기가 말소되므로 등기부상 권리관계는 단순해지는 효과가 있습니다.

4.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

가장 큰 특징은 현황 전부 *공실*이라는 점입니다. 이는 복잡한 임차인 권리(대항력)가 발생할 가능성이 낮아 명도(인도) 과정의 리스크를 최소화할 수 있다는 강력한 장점입니다. 다만, 현장 점유자가 있을 경우를 대비하여 매각물건명세서상의 최종 임차인 현황을 확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하나 진해구청 북서측 인근에 있어 관공서 및 주거 배후 수요를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다. 1층이 일반음식점 용도였던 만큼, 주거 밀집 지역의 근린생활시설로서의 역할을 수행할 수 있습니다. 다만, 현재 *전부 공실*인 점을 고려할 때, 상권의 활성화 정도나 이전 업종의 실패 요인 등을 심층적으로 분석해야 합니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오 시설

인근에 공동주택, 단독주택 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 다만, 지도 등 외부 정보를 통한 주변 시설 검색 결과는 없으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 소음, 진동 유발 시설, 쓰레기 처리장, 고압선 등 잠재적인 혐오 시설 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 용도 불일치 리스크

건물등기부와 건축물대장 간의 용도(전부 근린생활시설 vs 1층 근생/2층 주택) 불일치 사항이 있습니다. 향후 대출 및 매매 시 문제가 될 수 있으므로, 행정적 조치를 통해 일치시키는 방안을 모색해야 합니다.

6.2. 토지 지목과 현황의 차이

기호3 토지는 지목상 '대'이나 현황은 '도로'입니다. 이는 해당 면적만큼 실질적인 이용 가치가 상실된 부분이며, 도로의 용도 폐지 가능성 등을 검토해야 합니다.

6.3. 공실로 인한 즉시 투자 비용 발생

건물 전체가 공실 상태이며, 특히 천정 매립형 에어컨이 철거된 상태이므로, 취득 후 즉시 임대 수익 발생을 위해서는 상당한 수준의 내부 인테리어, 에어컨 설비 등에 대한 자금 투입이 필수적입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 2015년에 지어진 비교적 신축 건물이며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 투자가치가 있습니다. 특히 공실 상태는 명도 리스크를 최소화한다는 점에서 긍정적이지만, 그만큼 낙찰자가 임대 수익 창출을 위한 초기 비용과 노력을 들여야 합니다. 용도 불일치 및 도로로 사용되는 토지 문제 등 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 적절한 입찰 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2015년 건축으로 건물의 잔존 가치가 높습니다.

2. 명도 용이성: 전체 공실로 임차인 관련 법적 리스크가 거의 없어 신속한 명도가 가능합니다.

3. 태양광 설비: 추가 비용 없이 에너지 절약 설비가 갖추어져 있어 장기 운영에 유리합니다.

4. 혼합 용도: 1, 2층의 용도를 근린생활시설 또는 주택으로 운영할 수 있는 유연성이 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계