나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4492 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 3층에이301호 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4492 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 3층에이301호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2023타경4492
- 주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9, 3층에이301호 (충무공동,주1동)
- 감정가: 2,184,000,000원
- 최저가: 458,018,000원
- 유찰 횟수: 7회
- 용도: 근린생활시설
진주지원 경매5계 2023타경4492 | 소재지: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9, 3층에이301호 (충무공동,주1동) | 감정가: 2,184,000,000원 | 최저가: 458,018,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서
1.1. 기본 정보
사건번호: 진주지원 2023타경4492 (1)
소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 3층 에이301호
용도: 근린생활시설 (현황: 스크린 골프연습장)
감정가: 2,184,000,000원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
채무자 겸 소유자: 하OO
채권자: 정OO
1.2. 물건 상세 정보
물건 종류: 지식산업센터 내 상업시설 (제2종근린생활시설 용도)
토지 면적: 172.23㎡ (약 52.1 평)
건물 면적: 1,384.32㎡ (약 418.7 평)
사용승인일: 2019년 03월 22일
건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 - 12층 건물 내 제3층
1.3. 특이 및 주의사항
- 일괄매각 조건임.
- 본건은 목록 [1, 2, 3] (제에이301호 - 제에이303호) 세 개 호실의 **경계벽이 제거된 상태**로, 현재 **하나의 스크린 골프연습장**으로 이용 중임. 감정평가는 각 호별로 구분하여 진행되었으나 매각은 일괄로 진행되는 점을 유의해야 합니다.
- 공부상 용도(제2종근린생활시설/일반음식점)와 **현황 이용 용도(스크린 골프연습장)**가 상이하여, 낙찰 후 용도변경 또는 현행 용도 유지 가능성 등에 대한 법률적 검토가 필요함.
- 임대관계는 미상(알 수 없음)임.
2. 입지 조건 분석
본건은 진주시 충무공동 **"드림IT밸리 지식산업센터"** 주1동 3층에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 병원(한일병원 동측 인근), 주택 등이 혼재하는 **진주 혁신도시 클러스터 용지**에 해당합니다 .
교통 상황은 서측으로 왕복 4차선 도로에 접하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 차량 출입 및 대중교통 이용이 용이한 양호한 편입니다. KTX 진주역, 진주IC, 문산IC 등 광역 교통망 접근성도 우수합니다 .
토지이용계획상 **준주거지역** 및 **지구단위계획구역**이며, **산업복합구역**, **연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)**, **혁신도시개발예정지구** 등으로 지정되어 개발 호재 및 미래 가치가 높은 지역으로 평가됩니다 .
3. 권리 분석
본건은 **부동산강제경매** 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인(하OO)이므로 복잡한 이해관계는 적을 것으로 예상됩니다.
**중복병합사건** 및 **중복사건**으로 진행 중인 점은 다수의 채권자가 얽혀 있을 수 있음을 시사하며, 이는 배당 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.
**임대차 관계가 미상**이므로, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 명도에 대한 추가적인 확인과 명도 리스크가 발생할 수 있습니다. 낙찰자는 매각대금 외에 인수해야 할 보증금이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
4. 상권 분석
본건은 **진주 혁신도시 클러스터 지구** 내 지식산업센터에 위치하여, 이전 완료된 11개 공공기관 및 유관기관, 그리고 아파트 등 주거 단지(4,000여 세대)의 배후 수요를 확보하고 있습니다 .
현재 이용 상태는 **대형 스크린 골프연습장**으로, 3개 호실을 통합하여 넓은 면적(418.7평)을 사용하고 있어 희소성이 높습니다. 혁신도시 내 직장인 및 인근 주거 단지 주민을 대상으로 하는 레저 시설로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.
다만, 건축물대장상 용도인 **'일반음식점'**과 현황 용도인 **'스크린 골프연습장'**의 차이로 인해 향후 행정 지도 또는 용도 변경 필요성이 발생할 수 있습니다. 스크린 골프 시설 유지 시 관련 법규(체육시설의 설치 및 이용에 관한 법률 등) 및 주차장 확보 등에 대한 검토가 필수적입니다.
5. 생활 정보 및 주변 환경
5.1. 주변 환경
주변은 아파트, 병원, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 **혁신도시 중심 상권**에 속합니다. 건물 자체는 **'드림IT밸리 지식산업센터'**로, 복합지원시설(상가)이 함께 구성되어 있어 건물 내에서 기본적인 편의성이 높습니다 .
5.2. 혐오 시설 정보
검색된 정보와 감정평가서 상에는 **본건 주변에 특기할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.**
6. 잠재적 리스크
- **용도변경 리스크:** 건축물대장상 '일반음식점' 용도를 '스크린 골프장(체육시설)'으로 적법하게 변경하려면, 해당 면적에 대한 주차장 확보 기준, 소방 기준 및 관련 법규를 충족해야 합니다. 용도변경이 불가할 경우, 기존 용도(일반음식점)로 복원해야 하거나 다른 용도로 변경해야 하는 비용 및 시간적 리스크가 존재합니다.
- **임대차 리스크:** 임대 관계가 미상이므로, 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 현장 조사를 통한 임대차 관계 확인이 반드시 필요합니다.
- **구조 변경 리스크:** 3개 호실의 **경계벽 제거**로 인해 구조 안전 및 원상복구 의무 발생 가능성을 검토해야 합니다. 다만, 감정평가서에 '구조 및 이용상 외벽이 존재하고... 각 호별 구분하여 평가함'이라고 명시되어 있어 원상복구 의무가 면제될 가능성도 있으나, 행정청의 유권해석을 받아야 합니다.
7. 종합 의견
본건은 진주 혁신도시 내 핵심 입지에 위치한 대형 근린생활시설로, **준주거지역** 및 **연구개발특구**라는 개발 호재를 안고 있으며, 배후 수요가 풍부한 지식산업센터 내에 자리 잡고 있습니다.
세 개 호실이 통합되어 **대규모 스크린 골프 시설**로 이용 중이므로, 대형 평형 상업 시설을 필요로 하는 투자자에게 적합합니다. 다만, **현황 용도와 공부상 용도의 차이**와 **임대차 관계 미상**이라는 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰 시 리스크에 대한 면밀한 분석과 예상 비용 산정이 요구됩니다.
8. 투자 포인트
- **혁신도시 프리미엄:** 공공기관 이전이 완료된 진주 혁신도시 내 클러스터 용지로, 안정적인 업무 수요와 주거 수요를 동시에 갖춘 핵심 입지입니다 .
- **희소성 있는 대형 평형:** 3개 호실을 통합하여 약 418.7평에 달하는 대형 평형의 상업시설로, 스크린 골프, 대형 음식점, 대형 학원 등 면적 제약이 있는 업종에 대한 높은 희소성을 가집니다.
- **저금리 융자 및 세제 혜택:** 본 건물이 위치한 지식산업센터는 취득세 50% 감면, 재산세 5년간 37.5% 감면 등의 세제 혜택(조건 충족 시)이 부여되었던 곳으로, 투자 매력이 높습니다 .
- **성장 잠재력:** 주변에 대규모 연구단지와 주거 단지가 계획되어 있어 향후 유동인구 증가와 상권 활성화가 기대됩니다 .
법원 정보
진주지원 경매5계