나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4393 [1] 경상남도 진주시 평거동 326 주공아파트 106동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2023.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "10호광장 교차로" 서측 인근에 위치하며 부근은 대로변은 각종 상가와 업무시설이, 후면은 아파트단지, 다가구주택, 연립주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 중소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 위치하여 일반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내 단위세대로서,
사용승인일: 1988.11.29.
외벽: 모르타르위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 일부타일마감 등
창호: 하이새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지내 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

동측 및 남측, 북측으로 각각 도로와 접하며, 옥외주차장이 설치 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 대로3류(폭 25-30m)(2020-06-25)(대로3-9)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로2류(폭15m-20m)(2020-07-23)(중로2-7)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(서진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 진주지원 2023타경4393 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 326 주공아파트 106동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 131,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 정보

건물면적: 39.30㎡ (약 11.89평) (전용면적)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층

사용승인일: 1988년 11월 29일

외벽: 모르타르위 페인트마감

내벽: 벽지 및 일부 타일마감

창호: 하이새시창

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비

1.3. 토지 정보

토지면적: 53.49㎡ (약 16.18평)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 대로3류(접함), 소로2류(접함), 중로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서진초등학교), 역사문화환경보존지역

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "10호광장 교차로" 서측 인근에 위치하며, 주변은 대로변의 각종 상가와 업무시설, 그리고 후면의 아파트단지, 다가구주택, 연립주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

중소형 차량의 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류소가 위치하여 일반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단34442)으로 인한 신한은행의 가압류 등기(2022년 10월 19일 접수)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 5번 전세권설정등기(2022년 6월 24일 등기, 채권자: 새마을금고중앙회, 금액: 90,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 새마을금고중앙회

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2022-06-24

대항력: 없음

비고: (등기부상 전세권으로 인수 대상)

3.4. 인수 보증금 합계

제시된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이나, 등기부상 선순위 전세권이 매수인에게 인수되므로 이에 대한 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 39.3㎡)의 아파트 매매가는 2026년 5월 기준으로 95,000,000원(5층)에서 107,000,000원(3층) 사이에서 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가(131,000,000원) 대비 낮은 수준입니다.

4.2. 임대차 시세 분석

최근 임대차 거래 사례를 보면, 유사 면적(약 39.3㎡)에서 보증금 8,500만원(월세 0원) 또는 보증금 2,000만원에 월세 40만원 형태로 계약되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있으며, 대로변 상가 및 업무시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 서진초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 현재까지 확인된 혐오 또는 유해 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 선순위 전세권(90,000,000원) 인수: 등기부상 인수되는 전세권은 매수인에게 금전적 부담을 주거나 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 사유에 대한 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 매수 심리 위축 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 물건 특이사항

* 건축 연도: 1988년 준공으로 노후화가 진행되어 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 자연경관지구, 역사문화환경보존지역 등은 향후 건축 행위 등에 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 평거동의 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 선순위 전세권 90,000,000원이 존재하며, 재매각 물건이라는 점은 큰 부담 요인입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 감정가와 재매각 이력을 고려할 때, 낙찰가를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내에 위치하여 실수요자 및 임차 수요 확보가 용이합니다.

* 평거동 중심 생활권: 평거동의 주요 편의시설 및 교통망 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 90,000,000원의 전세권을 고려해야 합니다. 최근 유사 면적의 실거래가가 95,000,000원에서 107,000,000원 수준임을 감안할 때, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 전세권)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

재매각 물건의 특성과 인수되는 전세권의 부담을 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 15,000,000원에서 25,000,000원 사이로 예상됩니다. 이 경우 총 투자 비용은 105,000,000원에서 115,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 수준을 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황과 경쟁 구도를 고려하여 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.