나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [1] 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [1] 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108 임야 경매

• 사건번호: 2022타경5238
• 주소: 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108
• 감정가: 842,000,000원
• 최저가: 72,327,000원
• 유찰 횟수: 11회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2022타경5238 | 소재지: 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108 | 감정가: 842,000,000원 | 최저가: 72,327,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 진주지원 2022타경5238 (1)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108

용도: 임야 (토지매각)

감정가: 842,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (재매각 건임)

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 94,158.00㎡ (약 28,484.5평)

토지이용현황: 대체로 부정형의 급경사 자연림 상태이나, 일부(약 500㎡)는 지반콘크리트 공사가 되어 있으며, 일부는 내부 도로로 이용 중임. 수목을 포함하여 평가되었음.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 산청군 시천면 내공리 소재 "삼성산청연수소" 남측 인근에 위치하며, 주변은 연수소, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 전형적인 산간지역으로 환경은 보통인 편입니다. 지리산 자락에 위치하여 자연경관이 수려하며 청정한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통하거나 본건 내부로 개설된 도로를 통해 영농 차량 등의 접근은 가능합니다. 북측으로 도보 약 5분 거리에 관내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 비교적 보통 수준입니다.

3. 권리 분석 및 법적 제한

3.1. 매각 대상 및 제시외 물건

매각 대상은 토지 전부와 제시외 물건인 지하수 관정 1식(감정서상 ㄱ)이 포함됩니다. 다만, 전력인입시설(콘크리트전주 및 전선) 중 한국전력 소유분은 평가에서 제외되었으므로, 매수 시 정확한 소유권 확인이 필요합니다.

3.2. 공법상 제한 및 용도지역

본건 토지(기호1)는 계획관리지역과 농림지역이 혼재하며, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 복합적 규제를 받고 있습니다. 특히 '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)'로 이용되는 부분이 있으므로, 향후 개발 행위 시 법규 검토가 필수적입니다. 기호2, 5는 계획관리지역 및 준보전산지로, 기호3, 4는 계획관리지역 및 사방지 등으로 세부 필지별 제한사항이 복잡합니다.

3.3. 주요 권리 위험 요소

가장 큰 리스크는 **분묘기지권** 성립 여지입니다. 항공사진 등을 참작하여 약 5기의 분묘가 소재하는 것으로 관측되며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 있을 가능성도 있습니다. 최저매각가격은 이미 분묘 소재로 인한 제한을 감안하여 평가된 가격이므로, 입찰 참여 전 분묘 처리 비용 및 방법을 고려해야 합니다.

**맹지**라는 점도 큰 단점이며, 인근 토지 소유주의 동의 없이는 건축 인허가 및 영농차량 접근에 제약이 따를 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

본건 주변은 "삼성산청연수소", 농가주택 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 상업 시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 지리산 인근의 청정지역 특성상 펜션, 민박, 식당 등이 다수 분포하고 있어, 향후 개발 시 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

생활 편의 시설은 관내 버스정류장 정도만 도보로 접근 가능하며, 마트, 의료 시설, 학교 등 기본적인 생활 시설은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 전원생활 및 휴양 목적에 적합한 입지입니다.

4.3. 혐오 시설 정보

지리산 자락의 청정지역으로 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않습니다. 다만, 과거 산청군에서 '혐오시설 밸리' 조성 계획이 언급된 적은 있으나, 본건 주변에 특정 시설이 확인된 바는 없습니다.

5. 투자 가치 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 **분묘기지권** 문제 해결 비용 및 시간, 그리고 지적도상 **맹지**로 인한 개발 및 이용 제한입니다. 또한, 계획관리지역부터 보전산지까지 복잡하게 얽혀있는 용도지역 및 제한 상태가 향후 개발 행위에 큰 제약으로 작용할 수 있습니다. 명확한 위치와 경계 확정을 위한 **측량**이 필수적입니다. 재매각 물건이라는 점도 이전 낙찰자의 미납 사유에 대한 추가 분석이 필요함을 시사합니다.

5.2. 투자 포인트

**대규모 면적 (약 28,484.5평):** 희소성이 높은 대형 임야 투자 기회입니다.

**일부 개발 가능성:** 전체 면적 중 일부가 **계획관리지역**이며, 이미 약 500㎡의 **지반 콘크리트 공사**가 완료되어 있어, 제한적이나마 개발을 위한 초기 기반이 마련되어 있습니다.

**지리산 인근 청정 입지:** 연수 시설, 펜션, 휴양 시설 부지 등으로의 잠재적 가치가 높습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 감정가 8억 4천만원대의 대형 임야로, 압도적인 면적과 일부 개발 잠재력을 갖춘 매력적인 투자 대상입니다. 그러나 분묘기지권 성립 가능성과 지적도상 맹지라는 구조적인 단점을 안고 있습니다. 성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 분묘 처리 가능성 및 인접 토지 통행권 확보 방안에 대한 면밀한 법률 검토와, 측량을 통한 정확한 현황 분석 및 토지이용계획을 수립해야 합니다. 실수요자보다는 장기적 안목을 가진 전문적인 개발 또는 임야 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

진주지원 경매5계