나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [2] 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2022.12.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1-5는
산청군 시천면 내공리 소재 "삼성산청연수소" 남측 인근에 소재하며, 연수소, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있으며, 환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1-5는
지적도상 맹지이나, 인근토지를 통해 본건까지 차량접근 가능하며, 북측으로 도보 약 5분 거리에 관내버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 비교적 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1-5는
대체로 표고 약200-440m에 분포되어 있는 부정형 급경사 임야로서 자연림상태이나, 기호1 중 일부는 지반콘크리트공사(약500평방미터)가 되어 있고, 일부는 내부도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1-5는
공히 지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통하고, 본건 기호1 등 내부로 개설된 도로를 통하여 영농차량 등 접근이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
계획관리지역, 농림지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호2,5는
계획관리지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호3,4는
계획관리지역, 계획관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 준보전산지<산지관리법>에 속함.

제시목록 외의 물건

1, 기호1 지상에 직경 약10-15cm 내외의 지하수 관정, 전력인입시설(콘크리트전주
H14mx4ea, H12mx3ea, 전선) 등이 소재하고 있으나, 콘크리트전주와 전선의 line swich까지 설치된 것은 한국전력 소유로 평가제외 하였으며, 지하수관정은 제시외 물건으로 별도로 평가하였음.
2, 항공사진 등을 참작하여 판단하면 기호1 지상에 분묘 약5 기가 소재하고 있는 것으로 관측됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 `미상"이며, 이해관계인 부재로 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-수목 포함 평가함.
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 맹지임.
-명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2022타경5238 (2)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108-3

용도: 임야

감정가: 188,430,000원

토지면적: 6,281.00㎡ (약 1,899.9평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 분묘기지권, 공동담보, 재매각, 수목 포함 평가.

주의사항: 육안으로 확인할 수 없는 분묘 소재 가능성 있음 (분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음). 지적도상 맹지임. 명확한 위치 및 경계 확정은 측량을 요함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

기호1-5는 산청군 시천면 내공리 소재 "삼성산청연수소" 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 연수소, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통해 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 북측으로 도보 약 5분 거리에 관내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 용이한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

본 물건은 대체로 표고 약 200-440m에 분포된 부정형 급경사 임야로 자연림 상태입니다. 다만, 기호1 중 일부는 지반 콘크리트 공사(약 500평방미터)가 되어 있으며, 일부는 내부 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통하고 본건 기호1 등 내부로 개설된 도로를 통하여 영농 차량 등의 접근이 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 2017년 3월 3일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (455,000,000원)입니다.

- 채무 총액: 약 552,500,000원으로 파악됩니다.

- 임의경매 개시 결정: 2022년 11월 23일 진주원예농업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

- 소유권 변동 및 기타 권리: 여러 차례 소유권 이전 및 공유물 분할, 압류 등이 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원입니다. 현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없으나, 현장 조사 시 분묘기지권 성립 여지를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 임야로서, 일반적인 상업지역의 상권 분석보다는 토지이용계획 및 주변 환경을 중심으로 분석할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등에 속해 있어 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 개발 및 이용 현황: "삼성산청연수소"와 인접해 있으며, 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 임야로, 일반적인 주거지에서 제공하는 생활 편의시설(학교, 병원, 마트 등)과는 거리가 있습니다.

* 가장 인접한 편의시설로는 북측 도보 약 5분 거리에 위치한 버스정류장이 있으며, "삼성산청연수소"가 인근에 있습니다.

* 산청군은 지리산 국립공원 등 자연 경관이 풍부하여 관광 및 휴양지로서의 가치가 있습니다. (검색 결과 참조:)

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 현황 및 조사 시, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있어 권리관계에 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 활용 및 건축 시 인접 토지와의 토지사용 승낙 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 급경사 지형: 대체로 급경사 지형으로 개발 및 이용에 있어 토목 공사 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 재매각 결정은 이전 매각 절차에서 낙찰 후 잔금 미납, 계약 불이행 등의 사유가 있었을 가능성을 시사하며, 이로 인해 추가적인 법적 또는 행정적 문제가 있을 수 있습니다.

* 측량 필요: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 별도의 측량이 필요합니다.

* 임대차 현황 미확인: 임대 관계가 불명확하여, 현장 재확인이 요구됩니다.

* 자연재해 위험: 산청군은 과거 집중호우 및 산사태로 인한 피해 사례가 보고된 바 있어, 해당 지역의 자연재해 위험도를 고려해야 합니다. (검색 결과 참조:)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군에 위치한 임야로, 감정가는 약 1억 8천여만 원입니다. 지적도상 맹지이고 급경사 지형이며, 분묘기지권의 가능성과 재매각 이력이 있어 권리 및 이용에 있어 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 다만, 주변에 연수시설이 있고 대중교통 접근성 또한 비교적 보통 수준입니다. 토지이용계획상 관리지역 및 농림지역 등에 속해 있어 향후 개발 가능성이나 용도 변경 여부에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적 환경: 지리산 인근의 쾌적한 자연 환경을 가지고 있습니다.

* 특정 용도 활용 가능성: 산림, 농업, 임업 또는 특정 시설(예: 자연휴양림, 농장 등) 부지로 활용될 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 맹지, 분묘기지권, 재매각 등의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 정확한 토지 이용 가치 재평가: 추후 측량 및 개발 가능성 검토를 통해 숨겨진 가치를 발견할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 재매각 이력이 있고 맹지, 급경사, 분묘기지권 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있어, 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 1억 8천여만 원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 실질적인 활용 가치, 주변 시세, 인수되는 권리(없음), 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 리스크 요인들을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.