나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [2] 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108-3 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5238 [2] 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108-3 임야 경매

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진주지원 경매5계 2022타경5238 | 소재지: 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108-3 | 감정가: 188,430,000원 | 최저가: 39,517,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 산청군 임야 (진주지원 2022타경5238)

2. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2022타경5238 (2)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 내공리 산108-3

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 6,281.00㎡ (약 1,900.02평)

감정가: 188,430,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 임야는 산청군 시천면 내공리 소재 "삼성산청연수소" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 연수소, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황 및 도로접근성

본건은 지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통하여 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 또한, 북측으로 도보 약 5분 거리에 관내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 비교적 보통인 편입니다. 본건 기호1 등 내부로 개설된 도로를 통하여 영농 차량 등의 접근이 가능합니다.

3.3. 형태 및 이용상태

표고 약 200~440m에 분포된 부정형의 급경사 임야로, 현재 자연림 상태입니다. 다만, 필지 중 일부는 지반 콘크리트 공사(약 500㎡)가 되어 있으며, 일부는 내부 도로로 이용되고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건 및 지분

본건은 토지매각 건이며, 감정평가 시 수목을 포함하여 평가되었습니다. 건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적 또한 0.00㎡로, 순수 임야 매각입니다. 지하수 관정은 제시외 물건으로 별도로 평가되었습니다.

4.2. 토지이용계획

다양한 용도지역 및 구역이 혼재되어 복잡한 편입니다. 주요 용도는 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 사방지 등이며, 건축법상 도로(도로일부포함)도 포함되어 있어 향후 개발 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4.3. 특이사항 및 제한사항

가장 큰 특이사항은 분묘기지권의 성립 여지입니다. 항공사진 상 분묘 약 5기가 관측되며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있어 분묘 소재시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 명확한 위치와 경계 확정을 위해서는 반드시 측량을 요하며, 임대 관계는 미상으로 조사치 못했습니다.

5. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야로 상업적 상권 분석보다는 용도에 맞는 개발 가능성을 중심으로 검토해야 합니다. 주변에 "삼성산청연수소"가 인접해 있어 추후 연수시설이나 휴양시설 관련 입지로의 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다. 버스 정류장 접근성(도보 5분)은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권 문제

항공사진 상 관측된 분묘 약 5기 및 추가 분묘 소재 가능성은 매수인 인수 사항이며, 추후 분묘 이전 및 철거에 대한 법적, 경제적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 최고가 입찰 결정에 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 맹지 및 도로 이용 리스크

지적도상 맹지라는 점은 개발 행위 시 가장 큰 제약이 될 수 있습니다. 현재는 인근 토지 및 내부 도로를 통해 차량 접근이 가능하지만, 향후 인근 토지 소유자와의 도로 이용에 대한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 개발 행위의 제약

임야의 형태가 부정형의 급경사이며, 계획관리지역 외에 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등 다양한 제한 구역이 복잡하게 얽혀 있어, 개발 및 이용 행위에 대한 인허가 과정이 매우 까다로울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 약 1,900평의 대형 임야로, 일부 계획관리지역에 속하며, 차량 접근이 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권, 지적도상 맹지, 복잡한 토지이용계획이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서 입찰자는 사전에 분묘 현황 및 도로 이용권에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수입니다. 리스크에 대한 보상 심리를 반영하여 보수적인 입찰가를 산정해야 하며, 임야 개발 및 특수물건 관리에 대한 전문적인 지식과 경험을 갖춘 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대면적 저가 투자 기회

감정가 기준 약 1,900평의 대형 임야를 1억 8천만원대에 취득할 수 있는 기회입니다. (단, 맹지 및 분묘 리스크 반영 필요)

8.2. 일부 개발 잠재력

일부 필지가 '계획관리지역'에 속하며, 현황상 콘크리트 공사가 된 부분이나 내부 도로로 이용되는 부분이 있어, 리스크 해소 후 활용 방안에 대한 잠재력이 있습니다.

8.3. 비교적 양호한 접근성

지적도상 맹지이나, 현황상 차량 접근이 가능하며, 대중교통(버스정류장 도보 5분) 접근성이 확보되어 있어 임야 매물 중에서는 비교적 양호한 편입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계