나이스옥션 법원경매 진주 2022타경37075 [1] 경상남도 남해군 서면 정포리 876 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

-일괄매각.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-일부 현황 도로로 이용 중인바, 이를 감안하여 평가함.
-지적도상 맹지임.
-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2022타경37075 (1)

소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 876

용도: 답 (농지)

감정가: 191,199,000원

토지면적: 3223.00㎡ (약 975평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 남해군 서면 정포리에 위치한 농지입니다. 남해군은 아름다운 해안선과 풍부한 자연경관을 자랑하는 지역으로, 독일마을, 다랭이마을, 보리암 등 다수의 관광 명소가 있어 관광객에게 인기가 많습니다. 서면 정포리 지역은 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 또는 어촌 마을의 특성을 지닐 것으로 예상됩니다. 본 물건지 인근에는 유포어촌체험마을이 있으며, 서상숲과 같은 녹지 공간도 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 일반적인 농어촌 지역의 특성상 대규모 산업 시설이나 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮아 보입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리인 근저당(을1)은 2019년 3월 14일에 설정되었으며, 채권액은 204,000,000원입니다. 등기부등본상 을1 근저당 이후에 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인은 낙찰 후 해당 권리들을 인수하지 않아도 됩니다. 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었습니다. 지상권과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경상남도 남해군 서면 정포리에 위치한 '답' (농지)입니다. 이는 해당 지역이 농업 활동이 주를 이루는 농촌 또는 전원 지역임을 시사합니다. 따라서 상업 시설의 발달보다는 농업 관련 시설 및 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 남해군 전반적으로는 관광 산업이 발달해 있지만, 본 물건지 자체의 상권 활성화 정도는 입지 및 주변 환경에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

남해군 서면 지역은 아름다운 자연환경과 바다를 접하고 있어 전원생활을 꿈꾸는 이들에게 매력적인 곳입니다. 서면에는 유포어촌체험마을 등 자연을 즐길 수 있는 공간이 있으며, 서상숲과 같은 녹지 공간도 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 농지라는 특성상 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설까지는 일정 거리가 있을 수 있으며, 이러한 시설들은 남해읍 등 주요 도심 지역으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰자 본인의 귀책사유로 보증금이 몰수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 또한, 지적도상 맹지(도로와 직접 접하지 않음)이므로, 실제 건축이나 활용을 위해서는 별도의 토지 사용 승낙이나 도로 확보 방안이 필요할 수 있습니다. 일부 현황 도로로 이용 중인 부분은 감정가에 반영되었으나, 법적인 도로 접합 여부는 별도 확인이 필요합니다. 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하다는 점은 향후 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요함을 의미합니다. 이 외에도 중복병합사건, 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 서면에 위치한 농지로, 매각으로 인한 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 요건, 맹지라는 점, 지적 경계 불분명 등 토지 활용에 있어 직접적인 제약이 될 수 있는 현실적인 리스크를 안고 있습니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

남해라는 지역적 이점은 관광 및 전원 생활 수요가 있는 지역으로 가치를 지닙니다. 본 물건은 감정가가 제시되어 있어, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 시세와의 비교 분석을 통해 잠재적 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 권리상 하자가 없는 토지라는 점 또한 투자 고려 사항입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 191,199,000원을 기준으로 하되, '인수 보증금'은 0원입니다. 다만, 본 물건은 농지취득자격증명 필수 제출, 맹지, 지적 경계 불분명 등 다수의 현실적인 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 제약 사항들을 면밀히 검토하고, 향후 토지 활용 가능성과 예상되는 추가 비용(측량비, 도로 확보 비용 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 철저한 시장 조사와 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.