나이스옥션 법원경매 진주 2022타경37075 [2] 경상남도 남해군 서면 정포리 888 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-지적도상 맹지임.
-인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2022타경37075 (2)

소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 888

용도: 답

감정가: 11,180,000원

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

토지지분: 215㎡ (약 65.04평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 남해군 서면 정포리에 소재하고 있습니다.

토지는 지적도상 맹지 상태로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 차량 및 보행자 접근에 제약이 있습니다.

주변 인접 필지와의 지적 경계가 불분명한 바, 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 요구됩니다.

정포리는 남해군 서면의 대표적인 농촌 지역으로, 한적한 자연환경을 지니고 있으며 주변 경관이 우수합니다.

3. 권리분석

본 건은 중복병합 사건으로, 다수의 채권자가 경매를 신청한 복잡한 권리 관계를 포함하고 있습니다.

말소기준권리: 2019년 3월 14일 접수된 새남해농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 갑11: 2022년 12월 14일자 심옥순 강제경매

* 갑12: 2023년 5월 12일자 새남해농업협동조합 가압류

* 갑13: 2023년 5월 22일자 새남해농업협동조합 임의경매

* 갑15: 2024년 4월 16일자 창선농업협동조합 가압류

이들 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권이 인수될 수 있음을 유의해야 합니다.

임차인 현황: 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액: 약 298,247,807원으로, 이는 설정된 다양한 채권액의 합계입니다.

4. 상권분석

정포리는 남해군 서면의 농업 중심지로서, 주변에 대규모 상업 시설이나 유동 인구는 많지 않습니다.

주요 상업 활동 및 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 인근 읍면 지역에 집중되어 있어, 본 물건지 자체의 상업적 가치는 제한적입니다.

주변 지역은 주로 농경지와 전원주택 등으로 이루어져 있으며, 남해안의 관광 자원과 연계된 발전 가능성은 있으나 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 기본적인 생활 편의시설이나 교육기관이 부족한 편입니다.

일상생활에 필요한 쇼핑, 의료, 금융 등의 서비스는 차량을 이용하여 남해읍 등 주요 생활권으로 이동해야 이용 가능합니다.

대중교통 이용 또한 제한적일 수 있어, 자가용이 필수적인 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수: 해당 토지는 농지(답)이므로, 낙찰 후 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 반드시 요구됩니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 가능 여부 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 맹지 상태: 토지가 외부 도로와 직접 접하지 않아, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보에 어려움이 따르며 이는 활용도를 크게 제한하는 요인입니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계가 불명확하여, 정확한 토지 위치 및 면적을 파악하기 위해 측량이 필요합니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시킵니다.

* 중복병합 및 공동담보: 다수의 채권 및 담보가 설정된 복잡한 권리 관계로 인해 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 지상권 인수 가능성: 물건명세서에 명시된 바와 같이, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 이를 부담해야 합니다. 이는 추가적인 권리 분석 및 잠재적 인수 부담으로 작용합니다.

7. 종합 의견

본 건은 낮은 감정가 대비 넓은 면적의 토지를 취득할 수 있다는 장점이 있으나, 맹지, 경계 불분명, 농지 취득 자격 증명 필수 등 활용 및 취득에 있어 상당한 제약과 위험 요소를 동시에 가지고 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 복잡한 권리 관계와 추가적인 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 남해안 관광 벨트 내 위치: 남해군이 전원적인 풍경과 해안 경관을 활용한 관광 산업을 육성하고 있는 점을 감안할 때, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 초기 진입 비용: 매우 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여주지만, 앞서 언급된 다수의 리스크를 상쇄할 만큼의 매력은 아닙니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 11,180,000원을 기준으로 하되, 맹지, 경계 불분명, 지상권 인수 가능성, 농지 취득 자격 증명 필수 등의 제약 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 물건의 특성상, 이러한 위험 요소를 감수하고 취득하고자 하는 잠재적 수요가 제한적일 수 있으므로, 입찰 참여 시에는 해당 리스크에 대한 충분한 사전 조사와 함께 보수적인 관점에서 금액을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.