나이스옥션 법원경매 진주 2023타경33896 [2] 경상남도 남해군 설천면 비란리 100 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경33896 [2] 경상남도 남해군 설천면 비란리 100 답 경매

• 사건번호: 2023타경33896
• 주소: 경상남도 남해군 설천면 비란리 100
• 용도: 답

진주지원 경매2계 2023타경33896 | 소재지: 경상남도 남해군 설천면 비란리 100 | 감정가: 137,750,000원 | 최저가: 49,370,000원 | 용도: 답

1. 사건번호 진주지원 2023타경33896 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경33896 (2)

소재지: 경상남도 남해군 설천면 비란리 100

용도: 답 (농지)

감정가: 137,750,000원

토지면적: 2375.00㎡ (약 718.39평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신용보증기금 등 금융기관으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각, 유동화물건

주의사항:

- 본건은 토지매각 대상이며, 건물은 매각 대상이 아닙니다.

- 농지취득자격증명 필히 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수될 수 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 설천면 비란리 "동비마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지와 단독주택, 중소규모 공장이 혼재된 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 인근 도로 여건을 고려할 때 보통으로 평가됩니다.

토지 기호(1,8,9,11)는 동측으로 2차선 포장도로와 접하며, 기호(10)는 북동측 약 4미터 포장도로, 기호(5)는 서측 약 2미터 포장도로와 접해 있어 차량 접근 및 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 본건 토지들은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자의 담보권 실행으로 인한 부동산 임의경매 사건입니다.

유동화 물건으로, 채권은 금융기관에서 유동화 전문회사로 이전되었을 가능성이 높습니다.

과거 한 차례 유찰되어 '재매각'으로 진행되는 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 추가 확인이 필요합니다.

가장 핵심적인 권리 사항은 '농지취득자격증명'이 필수적이라는 점입니다. 본건의 용도가 '답'으로 되어 있어, 낙찰 후 해당 증명을 제출하지 못할 경우 소유권 이전 등기가 불가능하며, 이미 납부한 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

감정평가요약에 따르면, 본건 토지(기호 1, 9) 상에 '타인 소유'로 등재되거나 '소유권 금지사항'이 등기된 제시외 건물들이 존재하나, 이들은 본 경매에서 매각 대상에서 제외되었습니다. 이들 제시외 건물로 인해 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 남해군 설천면의 농경지와 소규모 공장이 분포하는 지역입니다.

주변에 주거 시설(단독주택)과 농경지가 혼재되어 있으며, 일부 중소규모 공장들이 운영되고 있어 산업 활동도 이루어지고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농업 관련 활동이나 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

주요 편의 시설 접근성은 차량을 이용하여 인근 읍면으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

인근에 생활폐기물처리시설 신설 반대 집회가 있었던 사례가 있으나, 본건과 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 중소규모 공장의 종류에 따라 소음, 분진, 악취 등의 잠재적인 환경 영향은 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

남해군 설천면은 비교적 조용하고 자연 친화적인 지역 특성을 가지고 있습니다.

본건의 정확한 위치는 농경지가 많은 지역이므로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량을 이용해 인근 읍면으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

주변의 단독주택 및 농경지 특성상, 지역 커뮤니티 및 농촌 생활 환경을 고려해야 합니다.

남해군은 유명 관광지이지만, 설천면 비란리 자체는 관광 집적지보다는 배후 지역으로서의 성격이 강할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, '농지취득자격증명' 확보 여부는 본건 투자의 성패를 좌우하는 가장 중요한 요소입니다. 해당 증명 없이는 소유권 취득이 불가능하며, 입찰 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다. 반드시 사전에 발급 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

둘째, '재매각' 물건이므로, 이전 입찰에서 유찰된 구체적인 사유(가격, 권리관계, 현황 등)를 철저히 파악해야 합니다.

셋째, 토지 상에 존재하는 '제시외 건물' (타인 소유 또는 소유권 금지사항 등기)은 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

넷째, 인근 중소규모 공장들로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적인 측면에서 잠재적인 불편함이 있을 수 있습니다.

다섯째, 본건은 '답' 용도로 분류되어 있어, 이를 농업 외 용도(예: 공업용 건부지 활용)로 개발하거나 사용할 경우, 관련 법규(개발 행위 허가 등)를 면밀히 검토하고 절차를 진행해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 설천면 비란리에 위치한 토지(용도: 답)로, 일부 토지는 공업용 건부지로 이용 중인 복합적인 특성을 가지고 있습니다. 감정가는 약 1억 3천 7백만 원이며, 토지 면적은 약 718평입니다.

본건 투자의 성패를 결정짓는 가장 중요한 요인은 '농지취득자격증명'의 확보 가능성입니다. 이것이 충족되지 않으면 투자는 불가능합니다.

재매각 물건이라는 점과, 토지 상에 존재하는 제시외 건물들로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

만약 농지취득자격증명 발급이 가능하고, 제시외 건물 문제를 원만하게 해결할 수 있으며, 토지를 공업용 또는 다른 개발 용도로 활용할 계획이 있다면, 잠재적인 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 농지라는 특성상, 일반 투자자에게는 진입 장벽이 다소 높은 물건이라 할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. '농지취득자격증명' 발급 가능성 확인: 본건의 투자 가치를 판단하는 절대적 전제 조건이므로, 최우선으로 확인해야 합니다.

2. 토지 활용 가능성 검토: 현재 공업용 건부지로도 이용 중인 점을 고려하여, 향후 공장, 물류 창고 등 산업 시설로의 개발 가능성이나 매각 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

3. 재매각으로 인한 가격 메리트: 유찰된 만큼, 시장가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 추가 하락 가능성 및 위험 요인 고려 필요)

4. 지역 개발 잠재력 고려: 남해군은 관광 및 해양 관련 산업이 발달한 지역으로, 장기적인 지역 경제 활성화에 따른 부동산 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (단, 본건 토지의 직접적인 수혜 여부는 별도 분석 필요)

법원 정보

진주지원 경매2계