나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경2686 [1] 부산광역시 강서구 신호동 234-8 1동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2024.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 신호동 소재 "신호초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재 하고 있는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 문화재보존영향 검토대상구역<부산광역시지정문화재보호조례>, 지방산업단지(신호지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.02.02.)
외벽 : 인조석 붙임 및 스톤코트 마감 등.
창호 : 샤시창호 마감 등.
(내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.)

이용상태

1층 : 근린생활시설
2층 : 주택 (다가구-4가구)
3층 : 주택 (다가구-1가구)

설비내역

본건은 기본적인 급배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비 및 공동현관설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상이고, 본건은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인의 부재로 인하여 일반건축물대장 건축물현황도 등에 의하여 내부구조를 표기하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-.일괄매각
-.현칭 푸른빌임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2024타경2686 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 강서구 신호동 234-8 1동

1.3. 용도

근린주택

1.4. 감정가

872,574,800원

1.5. 면적

* 토지면적: 229.90㎡ (약 69.55평)

* 건물면적: 338.94㎡ (약 102.53평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물

* 사용승인일: 2016년 2월 2일

* 주요 용도: 단독주택(다가구, 5가구) 및 제1종근린생활시설(소매점)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 신호동 소재 "신호초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로, 경제자유구역, 문화재보존영향 검토대상구역

* 지방산업단지(신호지방산업단지), 지원시설구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지: 2015년 8월 27일 접수된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권 (을1)

* 건물: 2016년 2월 4일 접수된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권 (을1)

본 경매물건은 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 455,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 585,000,000원

3.3. 임차인 현황

총 7명의 임차인이 조사되었으나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* (주)세종이티에스: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2021-04-05, 확정일자 2024-07-08, 배당신고일자 2024-07-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-06, 확정일자 2022-05-06, 배당신고일자 2024-08-19, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-23, 확정일자 2024-06-28, 배당신고일자 2024-08-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-04-17, 확정일자 2019-03-11, 배당신고일자 2024-07-18, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-04, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-27, 확정일자 2022-01-27, 배당신고일자 2024-09-05, 대항력 없음.

* 옥 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-03, 확정일자 2022-03-25, 배당신고일자 2024-08-08, 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 구성

1층은 근린생활시설(소매점)로 상업적 이용이 가능하며, 2층(다가구 4가구)과 3층(다가구 1가구)은 주거용으로 활용되어 주상복합 형태의 건물입니다.

4.2. 주변 상권

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보되는 지역입니다. 신호지방산업단지와 인접하여 직주근접의 이점도 기대할 수 있습니다. 1층 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 한 소매점 등으로 운영하기에 적합합니다.

4.3. 부동산 시세

본 물건과 유사한 용도 및 규모의 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물은 해당 지역에서 평당 약 800만원에서 1,000만원 수준의 토지 시세와, 건물 면적당 약 500만원에서 700만원 수준의 거래 시세를 형성하고 있습니다. 비교적 신축(2016년 준공)이라는 점이 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 신호초등학교 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

주변 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오 시설

본건 주변 반경 내에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 신호지방산업단지가 인근에 있으나, 주거 및 상업 지역과는 분리되어 있는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

모든 임차인이 대항력이 없으나, 다수의 임차인이 존재하므로 원활한 명도를 위한 사전 조사 및 협의가 필요할 수 있습니다. 특히, 김지훈 임차인의 경우 보증금이 130,000,000원으로 높은 편이므로, 배당 과정에서 잔여 보증금 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (다만, 임차인 현황 상 대항력은 없음으로 표기되어 있음)

6.2. 건물 내부 상태

내부 마감재 등에 대한 조사가 이해관계인 부재로 인해 완전하게 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지 이용 규제

토지이용계획상 지방산업단지 및 지원시설구역 등에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획이나 규제 변화에 따른 영향 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 신호동에 위치한 준신축(2016년 준공) 주상복합 건물로, 토지 및 건물 면적이 양호하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 신호초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하고, 신호지방산업단지와 인접하여 상권 활성화 가능성이 있습니다. 1층 근린생활시설과 상층부 다가구 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 확보에도 유리한 구조입니다. 다만, 내부 상태 확인 및 다수 임차인과의 명도 협의는 필수적으로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출 가능한 주상복합 건물

* 모든 임차인 대항력 없어 명도 및 인수 부담 최소화

* 준신축 건물로 하자 보수 비용 등 초기 투자 부담 적음

* 신호초등학교 인접하여 주거 선호도 높음

* 신호지방산업단지 인근으로 상업시설 활성화 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 872,574,800원입니다.

임차인들의 보증금 총액은 355,000,000원이나, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

따라서, 낙찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 유사 지역의 유사 물건 시세 및 수익률 분석을 통해 예상 입찰가를 산정합니다. 본 물건의 토지 면적(약 69.55평)과 건물 면적(약 102.53평), 그리고 연식(2016년식)을 고려할 때, 현재 시장에서 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원

이는 주변 시세, 향후 임대 수요, 예상 명도 비용, 수리 비용 등을 고려한 잠정적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 정보를 반드시 재확인하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.