나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109047 [1] 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109047 [1] 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 2층201호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경109047
• 주소: 부산광역시 사하구 감천로117번길 22, 2층201호 (감천동,노블리안3)
• 감정가: 94,000,000원
• 최저가: 22,569,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매1계 2023타경109047 | 소재지: 부산광역시 사하구 감천로117번길 22, 2층201호 (감천동,노블리안3) | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 22,569,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 부산광역시 사하구 감천동 오피스텔 (노블리안3 2층201호)

1.1. 사건 개요

법원: 부산서부지원

사건번호: 2023타경109047 (1)

용도: 오피스텔 (공부상 오피스텔)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 94,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 2층201호

토지 면적: 17.30제곱미터 (약 5.23평)

건물 면적 (전용면적): 38.30제곱미터 (약 11.58평)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 2층

이용 상태: 공부상 오피스텔 (동일 건물 내 다세대주택(도시형생활주택) 혼재)

소유자/채무자: 이OO / 이OO

채권자: 부OOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 물건 분석 (컨설턴트 의견)

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 부산 사하구 감천동 '서천초등학교' 동측 인근에 위치한 주거 및 업무 시설 부지 내 노블리안 3 건물 2층입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역 특성을 보입니다.

차량 접근은 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에는 보통 수준의 조건을 갖추고 있습니다. 도로 상태는 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 근린상업지역 및 제2종일반주거지역에 속하며, 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 근린상업지역은 향후 상업적 활용도에 대한 기대를 가질 수 있으나, 방화지구 지정은 리모델링이나 건축 시 비용 상승 및 규제 요인으로 작용할 수 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건이 위치한 감천동 일대는 노후 주택지가 많은 편이지만, 감천로를 통한 시내 접근성이 양호하다는 이점이 있습니다. 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역 상권이 형성되어 있으며, 서천초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 구평동보다는 나은 수준이지만 주택지가 상당히 낙후되어 있어 주거 환경이 타 동에 비하면 좋다고 말하기는 힘든 수준이라는 평가가 있습니다.

생활 정보: '서천초등학교'가 인접하여 교육 시설 접근성은 양호합니다. 주거지의 경사도가 높고 좁은 골목길이 많아 보행 환경이 불편할 수 있으며, 주거지의 노후화된 협소 주택이 많아 신규 인구 유입이 쉽지 않은 환경일 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

2.3. 권리 분석 (취득 시 위험성)

경매 구분: 부동산 임의경매로, 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일하여 일반적인 임의경매 진행 절차를 따릅니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 토지 지분 또는 건물 지분만의 매각으로 인한 법정지상권, 공유물분할 등의 복잡한 권리 관계 발생 위험은 낮습니다.

특이 사항 및 주의 사항: '공부상 오피스텔'임을 반드시 확인해야 합니다. 오피스텔은 주택 수 산정 및 세금 부과 기준이 달라지므로, 매수자의 실거주 또는 임대 목적에 따라 세무적인 검토가 필수입니다.

임대차 관계: 현재 임대 관계는 미상이나, 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수하는 보증금 등 대항력 있는 임차인의 유무를 철저히 조사해야 합니다. (자료에 미제시)

2.4. 잠재적 리스크 및 혐오 시설

잠재적 리스크:

1. 공부와의 차이: 본건 건물 내에 오피스텔(본건) 외 다세대주택(도시형생활주택)이 혼재되어 있어, 건물 관리 및 운영에 있어 이해관계가 상충할 여지가 있습니다.

2. 개발 리스크: 감천동 일대는 도시정비 사업성 부족 등으로 재개발·재건축이 장기간 표류하거나 개발이 대폭 제한되는 경우가 있어, 장기적인 개발 호재를 기대하기는 어려울 수 있습니다. 인구 감소 추세도 확인됩니다.

3. 환경적 리스크: 감천항에 인접한 감천동의 특성상 항만 및 공업 시설의 영향권에 있을 수 있으며, 이로 인한 물류 차량의 통행, 소음, 분진 등의 환경적 요인을 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

혐오 시설: 직접적으로 확인된 주요 혐오 시설은 없으나, 감천동 지역은 주거지와 공업시설, 항만시설이 결합된 지역이므로 해당 시설로부터의 거리와 영향을 확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 비교적 소액으로 접근 가능한 오피스텔(전용 약 11.58평) 물건으로, 토지/건물 일괄매각 방식이라 권리 관계가 단순합니다. 그러나 위치한 감천동의 주거 환경 특성(노후화된 주택, 경사도, 혼재된 용도 지역 등) 및 지역의 개발 리스크를 고려할 때, 감정가(94,000,000원) 대비 실질적인 투자가치를 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 임대 수요가 안정적인지, 주거 편의성이 높은지 현장 조사가 매우 중요합니다.

3.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 1억 원 이하로 소액 투자를 통해 부동산을 취득할 기회를 제공합니다.

용도 변경 가능성: 오피스텔은 실사용에 따라 주거용 또는 업무용으로 활용할 수 있는 유연성을 가집니다. (단, 관련 법규 및 세금 검토 필수)

경매 절차상 안정성: 소유자/채무자 동일 및 토지/건물 일괄 매각으로 복잡한 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

장기적 관점: 근린상업지역에 일부 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 상권 변화에 따른 가치 상승을 기대할 여지는 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계