나이스옥션 법원경매 창원 2024타경36 [1] 경상남도 김해시 내동 1130 내외대우아파트 104동 3층 304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동소재 "우암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 3층 304호로서,
외 벽 :모르타르 위 페인팅 마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 소화전설비, 승강기 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 왕복6차선, 북동측 및 북서측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m-35m)(접합)
, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-18)<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<문화재보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경36 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 내동 1130 내외대우아파트 104동 3층 304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 227,000,000 원

* 토지면적: 45.66 ㎡ (약 13.81 평)

* 건물면적: 84.42 ㎡ (약 25.54 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 재매각

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 김해시 내동 소재 "우암초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 도로: 남동측 및 남서측으로는 왕복 6차선 도로, 북동측 및 북서측으로는 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 차량을 통한 단지 진출입 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본 건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 장수갑 (1996.07.26), 천기순 (2015.05.29)

* 근저당권: 삼성화재해상보험주식회사 (2015.05.29, 84,000,000원), 삼성화재해상보험주식회사 (2019.03.05, 39,700,000원), 세영이.엔.지주식회사 (2020.01.17, 130,000,000원)

* 임의경매개시결정: 세영 (2024.01.22, 100,000,000원)

* 말소기준권리: 2015년 5월 29일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 (을9)이 말소기준권리가 됩니다.

* 권리인수 여부: 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하거나 말소 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 입찰 전 관련 사항을 반드시 재확인하시기 바랍니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 여부 및 명도 관련 분쟁의 소지가 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 단지 규모: 내외대우아파트는 총 504세대로 이루어진 중규모 단지입니다.

* 주변 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민들의 생활 편의를 지원합니다. 또한, 인근에 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

* 교통: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 최근 매매 동향 (아파트, 2026년 5월 기준):

* 59.26㎡ (약 17.92평) 거래가: 12,500만원

* 84.416㎡ (약 25.53평) 거래가: 17,500만원

* 84.95㎡ (약 25.69평) 거래가: 18,000만원

* 본건(84.42㎡)과 유사한 면적대의 최근 실거래가는 17,500만원에서 18,000만원 사이에서 형성되고 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 유형: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 304호에 위치한 아파트입니다.

* 내부 구조 및 마감: 외벽은 페인팅 마감, 내벽 및 천정은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: "우암초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. (상대보호구역에 해당)

* 주차: 총 271대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지상 4대, 지하 17대). (최고층 15층, 총 주차대수 394대 정보를 고려 시, 주차 공간은 충분한 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 경매 절차상 문제 또는 이전 입찰에서의 높은 경쟁률 등으로 인해 유찰되었을 가능성이 있습니다. 일반 경매 물건보다 시장 상황 및 물건 상태를 더욱 면밀히 분석해야 합니다.

* 내부 확인의 제약: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 관리 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등의 구체적인 내용을 파악해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 이는 명도 및 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건은 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 관련 규제나 행위 제한 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 내동 소재 내외대우아파트 104동 3층 304호로, 전용면적 84.42㎡의 아파트입니다. 우암초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이라는 장점이 있습니다. 다만, 재매각 이력이 있고 내부 상태 확인이 제한적이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 주요 리스크 요인입니다. 최근 실거래가는 17,500만원~18,000만원 수준으로 형성되어 있으나, 감정가는 22,700만원으로 시세와의 차이가 상당합니다. 따라서, 철저한 현장 조사를 바탕으로 시세와 물건의 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 안전하여 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 84.42㎡(약 25.54평)은 꾸준한 수요가 있는 인기 평형입니다.

* 인근 우암초등학교 접근성이 뛰어나 교육적 가치가 높습니다.

* 재매각 물건으로, 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 227,000,000 원

* 최근 실거래가 (84.416㎡, 3층): 175,000,000 원

* 최근 실거래가 (84.95㎡, 2층): 180,000,000 원

* 시세 분석: 본건과 유사한 면적 및 층수(3층)의 최근 실거래가는 17,500만원으로 확인됩니다. 감정가(22,700만원)와 실거래가(17,500만원) 간에는 약 5,200만원의 차이가 존재합니다. '재매각'이라는 특수성과 내부 확인의 어려움, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 약간의 상승 여력이나 시장 상황을 감안한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 추천 입찰가 범위: 175,000,000 원 ~ 195,000,000 원

* 주변 시설 관련: 현재까지 확인된 정보상으로 본 건 아파트 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.