나이스옥션 법원경매 창원 2023타경113386 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 6층 601호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경113386 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 6층 601호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2023타경113386 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 909, 6층 601호 (창원2차비룡벨로스텔라) | 감정가: 153,000,000원 | 최저가: 6,439,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경113386 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 6층 601호

용도: 아파트

감정가: 153,000,000원

1.2. 물건 세부 사항

토지면적: 21.54㎡ (지분율 2154.49)

건물면적: 69.32㎡ (지분율 6932.49)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 14층 중 6층

사용승인일: 2018.03.30.

1.3. 매각 및 채무 관계

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 비OOOOOO

채무자: 비OOOOOOOO

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 창덕중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통은 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정 등을 고려할 때 제반 교통여건은 보통시됩니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 2018년 3월 30일에 사용승인된 비교적 신축급의 14층 아파트 중 6층입니다. 외벽은 몰탈위페인팅, 타일 및 화강석 등으로 마감되었으며, 내부는 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있고 새시창호가 설치되어 있습니다. 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, E/V, 소화설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

부동산 강제경매 사건입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 물건은 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 확인됩니다. 현재는 공실 상태이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액(인수금)이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서, 입찰 전 반드시 임차인의 권리관계(전입일자, 확정일자, 보증금 등)를 철저히 분석하고 예상 인수금을 산정해야 합니다. 현재 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상권

본건 토지는 근린상업지역 및 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 주위에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활편의시설 이용에 용이합니다. 또한, 대로3류(폭 25m-30m)와 접합하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋아 근린 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 생활 편의

본건 인근에는 창덕중학교가 위치해 있어 교육 환경은 비교적 양호합니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 난방, 승강기 및 소화설비 등이 갖춰져 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 법규 제한사항

토지이용계획상 상대보호구역(창덕중학교) 및 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 증축 또는 용도변경 등 개발 행위 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있으므로 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크 (최대 리스크)

대항력 있는 임차인 존재: 해당 임차인의 권리 분석이 불분명할 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 실질적인 투자금이 증가할 수 있으므로, 임차인의 전입, 확정일자 등을 확인하여 인수금 발생 여부를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 환경상 리스크

각종 규제지역: 상대보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 특히 학교 환경 정화에 관련된 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

창원시 의창구 동읍에 위치한 본 아파트는 2018년 사용승인된 비교적 신축급 건물 상태가 장점입니다. 주위 환경 및 교통 여건이 보통 수준으로 실수요 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이 존재하는 권리상의 중대한 리스크를 안고 있으므로, 입찰가 산정 시 해당 인수금 발생 가능성을 최우선적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 아파트의 가치: 2018년식으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적고, 실거주 또는 임대 시 선호도가 높을 수 있습니다.

8.2. 교통 및 접근성: 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 지역 내 이동이 용이합니다.

8.3. 투자 전제 조건: 반드시 대항력 있는 임차인에 대한 명확한 권리 분석과 예상 인수금 산정을 통해 최저가 대비 실질적인 매입 금액을 확정해야 합니다. 철저한 명도 전략 수립이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계