나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104969 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 167-1 전 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104969 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 167-1 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경104969 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 167-1 | 감정가: 73,216,000원 | 최저가: 7,522,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경104969 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO / 이OO

채권자: 농OOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 167-1

용도: 전 (밭)

감정가: 73,216,000원

토지면적: 286.00㎡ (약 86.51평)

매각대상: 토지매각

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 물건 현황

본 건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 소재의 '전(밭)'으로 이용 중인 토지임.

부정형의 평지이며 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 농기구 출입이 가능한 상태임.

토지 위에는 비닐하우스 1동이 소재하나, 이동이 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외됨.

2.2. 입지조건 및 주위 환경

주위 환경은 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 소재 "대산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 등으로 형성된 농촌 지역임.

교통 상황은 맹지임에도 농기구 출입이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됨.

최고의 입지: 본 건 토지는 생산녹지지역과 제1종일반주거지역이 중첩되는 토지이용계획을 가지고 있어 향후 개발 잠재성 측면에서 주목할 필요가 있음.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석

본 건은 채무자(소유자 이OO)의 채무 불이행에 따른 부동산임의경매 사건임.

매각대상은 토지(전)이며 건물 면적은 없으므로 순수 토지에 대한 권리 분석만 필요함.

임대 관계는 미상이나, 농지법상 경작자 유무 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 추가적으로 확인해야 함.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명원 필수: 농지법상 '전'을 취득하기 위해서는 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 가장 중대한 리스크가 존재함.

불법 이용에 따른 원상회복 리스크: 농지전용허가 없이 농지를 불법으로 이용할 경우, 농지법 제42조에 따라 원상회복을 위한 행정조치(철거, 원상복구 명령 등)가 될 수 있음.

복합 토지이용계획 제한: 생산녹지지역 및 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 복합적인 제한이 있으므로 용도지역별 행위 제한을 철저히 확인해야 함.

재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 낙찰자가 대금을 미납했거나 농취증 미제출 등으로 인해 다시 나온 것일 수 있으므로, 재매각 사유를 확인하여 동일한 문제 발생을 사전에 차단해야 함.

혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 답사 및 주변 환경에 대한 추가 조사가 필요함.

4. 활용 분석 및 투자 의견

4.1. 상권 및 생활 정보

(농경지 지역으로 상권 분석이 무의미하여 토지 잠재적 활용으로 대체함)

본 건은 농경지 부근에 위치하여 기본적으로 농지로서의 활용이 주를 이루겠으나, 토지 일부가 제1종일반주거지역에 해당하여 향후 소규모 주거시설 또는 근린생활시설 등으로의 개발 가능성을 일부 내포하고 있음.

생활 편의시설 접근성은 농촌 환경의 특성상 낮을 것으로 예상되며, 주변에 대산초등학교가 있어 교육 환경과의 접근성은 있음.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 맹지라는 단점과 함께 농지취득자격증명원 제출 의무, 불법 이용에 대한 행정조치 가능성이라는 명확한 리스크를 동시에 가지고 있음. 입찰 참여자는 토지이용계획상의 잠재성을 높이 평가하되, 리스크에 대한 명확한 해결 방안(농취증 발급, 불법 이용 원상회복 계획 등)을 가지고 접근해야 함.

투자 포인트:

1. 복합 용도지역의 잠재성: 생산녹지지역과 제1종일반주거지역이 혼재되어 있어, 추후 제1종일반주거지역에 대한 개발 및 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

2. 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각으로 진행되어 유찰 가능성이 높아 가격이 하락할 경우 매력적인 진입 기회가 될 수 있음. (단, 재매각 사유 확인 필수)

3. 농지 전용 검토: 맹지 문제 및 농지법상 규제에도 불구하고, 실수요자(농지 전용 및 건축을 염두에 둔 매수자)에게는 주거지역이 일부 포함된 토지라는 점에서 활용 가치가 있을 수 있음.

법원 정보

창원지방법원 경매5계