나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104785 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 530-7 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104785 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 530-7 전 경매

• 사건번호: 2024타경104785
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 530-7
• 감정가: 129,228,000원
• 최저가: 13,279,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 전

창원지방법원 경매5계 2024타경104785 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 530-7 | 감정가: 129,228,000원 | 최저가: 13,279,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

본 경매물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 토지로, 본래 지목은 '전(田)'이나 현재는 '제1종일반주거지역'으로 지정되어 있어 투자 가치가 높게 평가되는 물건입니다. 경매 구분은 '공유물분할을 위한 경매'로, 권리관계가 단순하여 낙찰 후 소유권 확보가 용이할 것으로 예상됩니다. 토지 면적은 331.00㎡ (약 100.13평)이며, 감정가는 129,228,000원입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 "동읍주민복지관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다. 본건 인근까지 차량 출입은 가능하나, 지적도상 맹지라는 결정적인 단점이 존재합니다. 대중교통 사정은 운행 횟수와 정류장과의 거리 등을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다. 가장 큰 장점은 도시계획상 '제1종일반주거지역'에 해당하며, 농지취득자격증명원(농취증)이 불필요하다는 점입니다. 이는 투자나 건축 시 개발 용이성을 높여주는 핵심 요소입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로 진행되므로, 통상적인 채무 변제를 목적으로 하는 경매보다 권리 관계가 깨끗할 확률이 높습니다. 등기부상의 권리(소유권, 저당권 등)는 매각으로 인해 모두 소멸되는 것을 전제로 입찰에 참여해야 합니다. 소유자, 채무자, 채권자 정보가 일부 비공개 처리되어 있으나, 경매 구분이 분할 경매라는 점을 감안할 때, 명도 부담은 비교적 적을 것으로 예상됩니다. 특히, 동읍 사실조회회신서에 따라 '제1종일반주거지역'으로 분류되어 농취증 제출 의무가 면제되는 것은 큰 장점입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 단독주택과 농경지가 혼재하는 주거 및 농업 지역이며, 동읍주민복지관 인근에 위치하지만 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다. 따라서 상권 분석보다는 주거 개발 또는 장기 투자 관점의 입지 분석이 중요합니다. 제1종일반주거지역이라는 용도지역의 특성상, 향후 주택 건축이나 타운하우스 개발 등의 잠재적 가치가 상업 가치보다 우세합니다.

1.5. 생활 정보

본건은 동읍주민복지관 남동측 인근에 위치하여, 주민복지관 이용이 용이합니다. 또한, '제1종일반주거지역'에 속해 주거 밀집 지역으로의 발전 가능성이 있습니다. 인접 지역은 단독주택이 주를 이루고 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지 상태: 본 물건의 가장 큰 리스크는 '지적도상 맹지'라는 점입니다. 이는 도로에 직접 접하지 않아 건축 허가에 제한이 따를 수 있음을 의미합니다. 건축을 목적으로 한다면 인접 토지 소유자와의 협상을 통한 도로 확보(통행권 설정 또는 토지 매입)가 필수적이며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 수목: 토지 위에 감나무 등 제시외 수목 약 20주가 소재하며, 이는 별도로 평가되었습니다. 최종 매각 대상에 제시외 수목의 포함 여부를 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다. 수목이 제외될 경우, 토지 이용에 제약이 발생하거나 수목 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

혐오 시설: 검색 결과, 인근에 직접적인 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 농경지가 혼재되어 있어 농업 관련 시설이나 환경 이슈가 있을 수 있으니 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 감정가 129,228,000원, 토지 면적 331.00㎡ (약 100.13평)의 토지로, 지목은 '전'이지만 '제1종일반주거지역'으로 지정되어 있어 개발 호재를 갖춘 물건입니다. 농취증 불필요와 공유물분할경매라는 깔끔한 권리 관계는 장점이나, 지적도상 '맹지'라는 치명적인 단점을 안고 있습니다. 따라서 이 물건은 맹지 리스크를 해결할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트

최고의 입지: 공부상 지목이 '전'임에도 불구하고, 실제 용도지역은 '제1종일반주거지역'으로 주택 건축 등 개발 잠재력이 매우 높습니다.

개발 용이성: 농지취득자격증명원(농취증)이 불필요하여 일반인 투자자가 쉽게 접근할 수 있으며, 개발 기간과 비용을 절약할 수 있습니다.

맹지 탈출 전략: 인근 토지 소유자가 본 물건의 도로 확보에 협조적이거나, 이미 주변 토지를 소유하고 있어 도로 확보가 용이한 투자자에게는 최고의 '틈새 물건'이 될 수 있습니다. 맹지 프리미엄을 감안하여 저가에 낙찰받아 추후 건축이나 인접 토지와의 통합 개발을 노려야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계