나이스옥션 법원경매 창원 2023타경5010 [11] 경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2 장천동엠에스빌딩 3층310호 근린상가 경매
매각기일: 2026-04-01
물건 개요
나이스옥션 법원경매 창원 2023타경5010 [11] 경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2 장천동엠에스빌딩 3층310호 근린상가 경매
- 사건번호: 2023타경5010
- 주소: 경상남도 창원시 진해구 행암로 12, 3층310호 (장천동,장천동엠에스빌딩)
- 용도: 근린상가
창원지방법원 경매5계 2023타경5010 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 행암로 12, 3층310호 (장천동,장천동엠에스빌딩) | 감정가: 795,000,000원 | 최저가: 47,802,000원 | 용도: 근린상가
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호: 창원지방법원 2023타경5010 (11)
소재지: 경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2 장천동엠에스빌딩 3층310호
용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설-휴게음식점)
감정가: 795,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
소유자/채무자: 권OO
채권자: 거OOOOOOO
1.2. 물건 상세
토지면적: 23.82㎡ (약 7.20평)
건물면적: 61.60㎡ (약 18.64평)
토지 지분율: 2381.576 중 23.82㎡ (대지권 비율 확인 필요)
건물 지분율: 6160 중 61.60㎡ (전유면적)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 3층 310호
2. 입지 및 주변 환경 분석
2.1. 최고의 입지:
본건은 창원시 진해구 장천동 소재 "장천초등학교" 북동측 인근에 위치한 '장천동엠에스빌딩' 내 구분상가입니다. 주변은 대단지 아파트 밀집지역과 연계된 근린생활시설 상권이 형성되어 있어 기본적인 유동 인구는 확보되어 있습니다. 이는 안정적인 소비층을 기반으로 하는 근린형 상가로서의 잠재력이 높다는 것을 시사합니다.
2.2. 교통 상황:
본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 건물 동측 및 서측으로 각각 약 4m, 약 8m 내외의 진입로를 통해 접근성이 양호합니다. 일반적인 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.
2.3. 건물의 특징 및 주의사항:
본 건물은 2018년에 준공된 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 화강석 및 알루미늄복합판넬 마감 등으로 양호한 상태를 보입니다.
가장 중요한 주의사항은 '층수 혼동 가능성'입니다. 본건 3층(공부상)은
- 동측편 남측 진입로 기준: 지상 1층
- 서측편 남측 진입로 기준: 지상 2층
으로 실제 이용 층수가 다르게 인식될 수 있습니다. 현장 방문 시 이 점을 반드시 확인하여 채광 및 접근성을 고려해야 합니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매의 종류 및 채무 관계
본 경매는 '부동산임의경매'로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행되는 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일 인물(권OO)이며, 채권자는 '거OOOOOOO'입니다. 이는 통상적인 근저당권 실행 경매로 판단되며, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 가능성이 높아 권리 관계는 비교적 명료할 것으로 예상됩니다. 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.
3.2. 특이 및 주의사항
제시외면적(0.00㎡)은 없는 것으로 보고되었으며, 매각은 토지/건물 일괄매각입니다. 건축물대장과 현황의 차이는 없는 것으로 보고되었으나, 상기 '층수 혼동 가능성'에 대한 주의는 필요합니다.
4. 상권 분석
4.1. 주변 상권 개요
본건은 일반상업지역에 위치하며, 인근 대단지 아파트의 배후 상권 역할을 수행합니다. 주 이용 고객은 주로 주변 거주민으로, 안정적인 소비 수요를 바탕으로 한 근린형 상권입니다.
4.2. 이용 현황
본건(310호)은 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 지정되어 있으나, 현황은 '공실'입니다. 건물 내 다른 호실들 역시 공실이거나, 용도에 맞지 않는 사무실, 애견용품점 등으로 이용 중인 사례가 확인됩니다. (참고: 203, 205, 206, 208, 211, 306, 309, 310호는 공실. 204, 207, 411호는 사무실/분양사무실로 이용 중임.) 특히, 본건은 인테리어가 미시공된 '모르타르, 콘크리트 바닥' 상태이므로, 신규 임차인을 위한 시설 투자(인테리어) 비용이 발생할 것을 염두에 두어야 합니다.
5. 생활 정보
본건 주변은 "장천초등학교" 인근에 위치하며, 대단지 아파트가 밀집되어 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의 시설(병원, 학원, 소매점 등)이 잘 갖춰진 주거 밀착형 상권임을 의미합니다.
혐오시설 검토: 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 투자 결정 전, 현장 임장 및 지자체 도시계획 확인을 통해 특정 혐오시설(쓰레기 처리시설, 변전소, 화장터 등) 유무를 재확인할 것을 권장합니다.
6. 잠재적 리스크 및 대응 방안
6.1. 임대 리스크
- 현황 공실: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익이 발생하지 않습니다.
- 대응 방안: 상권 분석을 바탕으로 예상 임차 수요(휴게음식점, 사무실 등)에 맞춰 합리적인 수준의 인테리어 비용을 산출하여 초기 투자 비용에 포함해야 합니다.
6.2. 층수 리스크
- 실제 층수 혼동 가능성: 공부상 3층이지만, 실제 진입로 기준으로 1층 또는 2층으로 이용될 수 있습니다.
- 대응 방안: 현장 임장을 통해 유동 인구의 주요 동선을 파악하고, 본건 호실의 실제 노출도 및 접근성을 정확히 평가해야 합니다. 노출도가 좋다면 임대 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.
6.3. 내부 상태 리스크
- 인테리어 미시공: 내부 상태가 '모르타르, 콘크리트' 상태로, 신규 임차인을 위한 대규모 인테리어 투자가 필수적입니다.
- 대응 방안: 인테리어 견적을 미리 받아 예상 투자비용을 보수적으로 산출하고, 이를 감정가 대비 투자 금액에 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
본건은 대단지 아파트 배후 상권에 위치하여 안정적인 잠재 수요를 확보하고 있는 근린생활시설입니다. 감정가가 7억 9,500만 원으로 책정되었으며, 현재 공실 상태이므로 입찰가는 투자 비용(인테리어 비용 등)과 임대 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.
투자 포인트:
1. 배후 수요: 대단지 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 소비층이 확보됩니다.
2. 비교적 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 건물 자체의 구조적, 외관적 상태는 양호합니다.
3. 용도 활용: 제2종 근린생활시설(휴게음식점) 용도로, 다양한 업종으로의 전환(사무실, 소매점 등)을 고려할 수 있습니다. (※ 실제 변경 가능성은 건축법규 및 지자체 조례 확인 필요)
4. 저층 상가 노출: 공부상 3층이지만, 실제 진입로 기준으로 1~2층에 해당될 가능성이 있어 노출 효과를 기대할 수 있습니다.
법원 정보
창원지방법원 경매5계