나이스옥션 법원경매 창원 2023타경3144 [1] 경상남도 김해시 삼방동 179-1 국제쇼핑타운 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경3144 [1] 경상남도 김해시 삼방동 179-1 국제쇼핑타운 3층 301호 근린상가 경매

• 사건번호: 2023타경3144
• 주소: 경상남도 김해시 활천로267번길 13, 3층 301호 (삼방동,국제쇼핑타운)
• 용도: 근린상가

창원지방법원 경매4계 2023타경3144 | 소재지: 경상남도 김해시 활천로267번길 13, 3층 301호 (삼방동,국제쇼핑타운) | 감정가: 1,138,000,000원 | 최저가: 167,059,000원 | 용도: 근린상가

1. 창원지방법원 2023타경3144 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경3144 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 179-1 국제쇼핑타운 3층 301호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,138,000,000원

토지면적: 418.01㎡ (약 126.47평)

토지지분: 418.01㎡ (약 126.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 2246.69㎡ (약 679.70평)

건물지분: 2246.69㎡ (약 679.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 중복사건

주의사항: 본 건은 집합건축물대장상 2021.12.02. 기준으로 301호부터 305호까지 5개호로 분할되었으나, 등기사항전부증명서에는 미반영 상태입니다. 각 호실은 301호 운동시설(풋살장) 및 락커/휴게/탈의시설, 302호 운동시설(골프연습장), 303호 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 304호 휴게음식점(공실), 305호 노래연습장, 카페, 물품판매업장 등으로 이용 중입니다. 2023.08.02. 성민산업 대표자 이수정으로부터 302호에 대한 공사대금 잔금 213,700,000원의 유치권 신고가 있었으나, 해당 유치권이 부존재한다는 확정판결(창원지방법원 2024가단108241 유치권부존재확인)이 존재합니다.

1.2. 감정평가서 요약

건물감정평가요항표

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 3층 301호, 302호, 303호, 304호, 305호. 외벽은 화강석붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감.

이용상태:

301호: 풋살장 등

302호: 골프연습장

303호: PC방(휴업중)

304호: 공실 및 체력단련장, 창고 등

305호: 3개호로 분할되어 인터넷 쇼핑몰, 카페, 노래방(휴업중) 등으로 이용 중.

설비내역: 제반 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등.

부합물 및 종물: 해당 사항 없음.

공부와의 차이: 집합건축물대장상 2021.12.02. 기준 301호-305호로 분할되었으나 등기사항전부증명서 및 의뢰목록에 미반영. 현황을 반영하여 5개호로 나누어 감정평가되었으며, 토지지분은 추후 적정 배분될 것으로 가정.

기타참고사항: 임대관계 미상. 302호는 폐문 및 유치권 행사 중으로 표시되었으나, 유치권 부존재 확정판결 있음.

토지감정평가요항표

위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 삼방동 소재 "신어중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 상가, 아파트 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

토지의 형상 및 이용상태: 가장형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 동측으로 왕복 2차선, 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

2. 입지조건

본 물건은 김해시 삼방동에 위치하며, 신어중학교 남서측 인근에 자리잡고 있습니다. 주거용 건물(공동주택, 아파트)과 상가들이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망 역시 보통 수준으로 교통 환경은 양호한 편입니다. 상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설 및 상업 활동이 가능한 입지입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

1. 중복병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행 중입니다.

2. 유치권: 2023년 8월 2일, 302호에 대한 공사대금 잔금 213,700,000원의 유치권 신고가 있었으나, 창원지방법원 2024가단108241 사건에서 유치권이 부존재한다는 확정 판결이 내려졌습니다. 이는 본 물건의 권리 관계상 매우 긍정적인 요소로, 낙찰 후 유치권으로 인한 분쟁의 소지가 해소되었다고 볼 수 있습니다.

3. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서의 불일치: 본 건은 집합건축물대장상 5개 호실(301호~305호)로 분할되어 있으나, 등기부상에는 이러한 분할이 반영되지 않았습니다. 감정평가는 현황을 반영하여 5개 호실로 구분하여 진행되었으며, 이는 향후 등기 정리를 통해 해결해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

김해시 삼방동은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화를 이루고 있는 곳입니다. 본 물건은 상업지역 내에 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능합니다. 현재 풋살장, 골프연습장, PC방, 체력단련장, 휴게음식점, 노래연습장, 카페, 물품판매업장 등 다용도로 이용되고 있어, 지역 주민들의 수요를 충족시킬 수 있는 상권입니다. 주변에 공동주택과 아파트 단지가 많아 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 신어중학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 삼방동 일대는 아파트 단지와 상가들이 밀집해 있어 주민 편의시설 이용이 편리한 지역입니다. 김해시의 주요 도로망과 인접해 있어 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

1. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 불일치: 5개 호실로 분할되어 사용 중이나 등기부상 미반영된 부분은 향후 행정 절차 및 등기 관련 작업이 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 이전 후 추가적인 비용 및 시간 소요 가능성을 내포합니다.

2. 영업 중단 및 공실: 일부 호실(PC방, 노래방)이 휴업 중이거나 공실(304호) 상태인 점은 즉각적인 임대 수익 발생에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 다수의 사업자 이용: 여러 호실이 다양한 업종으로 분할되어 이용되고 있어, 각 사업체의 운영 현황 및 임대차 관계 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼방동의 상업지역에 위치하며, 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히, 과거 유치권 신고가 있었으나 법적으로 부존재함이 확인되어 권리관계가 매우 명확해진 점은 큰 장점입니다. 현재 다양한 용도로 활용되고 있어 향후 업종 전환 또는 기존 사업 운영을 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 등기부와 건축물대장 간의 불일치 사항은 인지하고 추후 정리를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 안정적인 권리관계: 유치권 부존재 확정 판결로 인해 권리상의 하자 없이 안전하게 투자할 수 있습니다.

2. 우수한 입지 및 상권: 주거 밀집 지역 인근 상업 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능하며, 다양한 업종으로의 전환 및 활용 잠재력이 높습니다.

3. 다용도 활용 가능성: 풋살장, 골프연습장, PC방, 카페, 상가 등 다목적으로 활용 가능하여 투자 목적에 따른 유연한 운영이 가능합니다.

4. 적정 감정가 대비 투자 기회: 향후 시장 상황 및 본 물건의 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 현재 감정가를 바탕으로 합리적인 투자를 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계