나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1022 [20] 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1 주건축물제1동 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1022 [20] 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1 주건축물제1동 6층603호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1022
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 편백로14번길 6, 6층603호 (익선동,주건축물제1동)
• 용도: 오피스텔

창원지방법원 경매5계 2024타경1022 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 편백로14번길 6, 6층603호 (익선동,주건축물제1동) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 58,688,000원 | 용도: 오피스텔

1. 창원지방법원 2024타경1022 (20) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경1022 (20)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1, 주건축물제1동 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3,100만 원

토지면적: 18.10㎡ (약 5.47평)

건물면적: 53.49㎡ (약 16.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 도만동 소재 "진해공설운동장" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사 공동주택, 주택지대, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성 등 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

인접 도로로는 동측 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10-12m)에 접하고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 보호구역에 포함되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 부OOO입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리는 낙찰 후 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 시 인수 부담 또는 추가적인 명도 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되어 더욱 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 진해구 익선동 일대는 주거지와 상업시설이 혼재된 지역입니다.

"진해공설운동장" 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

오피스텔 및 근린생활시설 용도로 복합 이용되고 있어, 배후 수요는 주변 주거 단지 및 유동인구를 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 해당 지역의 유동인구, 경쟁 업종 현황, 소비력 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

혐오시설 관련: 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(해군기지)으로 지정되어 있습니다. 주변에 대규모 해군기지가 위치하고 있으며, 이로 인한 지역 개발 및 주민 생활에 영향을 줄 수 있는 요소가 될 수 있습니다. 다만, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 공장, 폐기물 처리 시설 등은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 8층 건물 내 6층에 위치한 오피스텔입니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 시설 등이 구비되어 있으며, 내부는 패문 부재로 인해 정확히 확인하지 못했습니다.

일반적으로 오피스텔은 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능합니다.

주변에 주택지대 및 근린생활시설이 있어 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

주변 교통 상황은 보통으로, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 현재 임대차 관계가 불분명하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 파악됩니다.

내부 확인 불가: 패문 부재로 내부 상태(마감재, 설비 상태, 불법 개조 여부 등)를 정확히 파악하지 못했습니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 하자에 대한 위험을 내포합니다.

도시계획 및 규제: 여러 도시계획 및 보호구역(군사기지, 역사문화환경보존지역 등)에 포함되어 있어 향후 건축물의 용도 변경, 증축, 리모델링 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이: 건축물대장 상 용도가 제2종근린생활시설(제조업소)로 등재되어 있으나 현황은 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 건축물대장 용도 변경 신청 시 문제가 될 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

건물 자체의 구조 및 기본적인 설비는 갖추어져 있으나, 내부 확인 불가 및 대항력 있는 임차인 가능성 등 권리 및 명도 관련 리스크가 잠재해 있습니다.

또한, 다양한 도시계획 규제가 존재하여 향후 활용도에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

수익형 부동산으로서의 가치 판단보다는, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립을 전제로 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

가격 경쟁력: 감정가를 기준으로 하여 향후 입찰가 산정 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

활용 가능성: 오피스텔 및 근린생활시설 복합 용도로 사용 가능하며, 내부 상태 확인 후 리모델링 등을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 내부 확인 불가 리스크 상존)

지역 개발 가능성: 진해구 지역 개발 계획 및 군항 도시로서의 잠재력 등을 고려하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해볼 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계