나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1022 [17] 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1 주건축물제1동 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1022 [17] 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1 주건축물제1동 5층503호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1022
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 편백로14번길 6, 5층503호 (익선동,주건축물제1동)
• 용도: 오피스텔

창원지방법원 경매5계 2024타경1022 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 편백로14번길 6, 5층503호 (익선동,주건축물제1동) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 58,688,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경1022 (17)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1, 주건축물 제1동 5층 503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 3,100만 원

* 토지면적: 18.10㎡ (약 5.48평)

* 토지지분: 18.101349087228176㎡ (약 5.48평)

* 건물면적: 53.49㎡ (약 16.18평)

* 건물지분: 53.49㎡ (약 16.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO

* 매각물건 개요:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 503호. 외벽은 스톤코트 및 치장석 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호는 새시창호입니다.

* 건물 이용상태: 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. (집합건축물대장등본 상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됨).

* 토지 이용상태: 정방형 평지의 토지로 상가 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수 시설 등이 구비되어 있습니다.

* 기타 사항: 일부 호실(204호, 404호, 604호)은 복층으로 이용 중입니다. (본건 503호는 복층 이용 여부 확인 불가)

* 매각 포함: 건물 및 토지 지분 일괄 매각

1.2. 입지조건

* 본건은 경상남도 창원시 진해구 도만동 소재 "진해공설운동장" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 유사 공동주택 및 주택지대, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진·출입이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정 역시 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태는 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다 [cite: provided text].

* 지역 지구: 도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역(진해원도심)에 속합니다 [cite: provided text].

1.3. 권리분석

* 주의사항으로 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이 명시되어 있어, 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 이는 권리분석 시 가장 중요한 부분입니다.

* 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(제조업소)'이나, 실제 현장 조사 시 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 조사되어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 행정처분 또는 명도 시 문제가 될 소지가 있습니다 [cite: provided text].

* 채권자는 부OOO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다.

* 오피스텔 및 상가 부지로 이용되고 있어, 지역 내 주거 및 상업 기능의 일부를 담당하고 있습니다 [cite: provided text].

* 진해 원도심 중점경관관리구역에 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다 [cite: provided text].

* 주변에는 아파트 단지 등 주거 시설과 상업 시설이 혼합되어 있어 배후 수요는 확보될 수 있는 환경입니다.

1.5. 생활정보

* 건물 자체적으로 기본적인 위생설비, 급·배수 시설 등은 갖추고 있습니다 [cite: provided text].

* 주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 본건(5층 503호)의 경우, 현장에서 패문 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 상태, 마감재, 구조(복층 여부 등)에 대한 정확한 파악은 현장 방문 시 확인해야 합니다 [cite: provided text].

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성입니다. 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 반드시 임차인 조사 및 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 불일치하는 부분은 추후 건축물 관련 민원 발생 소지가 있습니다.

* 내부 확인이 불가능하여, 건물 노후 상태, 누수, 결로, 하자 등 숨겨진 하자 여부를 사전에 파악하기 어렵습니다.

* 진해 원도심 중점경관관리구역 등 도시계획상 제약 사항이 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 3,100만원입니다. 주변 환경이 주택가와 근린생활시설로 형성되어 있고 교통 사정도 보통 수준으로 무난한 편입니다. 토지와 건물을 일괄매각하며, 상가 및 오피스텔 부지로 이용되고 있다는 점은 긍정적입니다.

하지만, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성과 건축물대장상 용도 불일치, 내부 확인 불가 등 명확한 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 권리관계 및 물건 상태에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 향후 개발 또는 활용 시 토지 이용 계획에 따른 이점을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 임대 수익: 오피스텔로서 월세 수익 창출이 가능하며, 지역 내 수요에 따라 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임대차 관계 확인 필수)

* 가격 경쟁력: 감정가가 1억 3,100만원으로, 시장 상황에 따라 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있는 가격대입니다.

* 진해 지역의 개발 가능성: 창원시 통합 이후 진해구 지역의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주의사항 철저 확인 시: 대항력 있는 임차인 문제나 용도 불일치 문제를 명확히 해결하고 내부 상태를 파악한다면, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계