나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1022 [9] 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1 주건축물제1동 3층303호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-25

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1022 [9] 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1 주건축물제1동 3층303호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경1022 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 편백로14번길 6, 3층303호 (익선동,주건축물제1동) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 58,688,000원 | 용도: 오피스텔

1. 창원지방법원 2024타경1022 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 번호

창원지방법원 2024타경1022 (9)

1.1. 2. 소재지

경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1 주건축물제1동 3층303호

1.1. 3. 건물 용도

오피스텔

1.1. 4. 감정가

131,000,000원

1.1. 5. 토지 면적

18. 10㎡ (약 5.48평)

1.1. 6. 건물 면적

53. 49㎡ (약 16.18평)

1.1. 7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.1. 9. 채권자

부OOO

1.2. 물건 현황 (감정평가서 요약)

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 도만동 소재 "진해공설운동장" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사 공동주택, 주택지대, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 건물 구조

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내에 위치하고 있습니다. 외벽은 스톤코트 및 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

1.2. 4. 건물 내부 및 이용 상태

현장 조사 시 본건 3층 303호는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 기호 1)은 근린생활시설이며, 기호 2)부터 28)은 오피스텔로 이용 중입니다.

*주의: 패문 부재로 인해 정확한 내부 확인은 조사 당시 이루어지지 못했습니다.

1.2. 5. 설비 내역

건물은 기본적인 위생 설비, 급배수 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 6. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 정방형의 평지로서 상가 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로 상태

본건은 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역(진해원도심 중점경관관리구역)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

집합건축물대장등본 상 본건(기호 2)의 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)로 등재되어 있으나, 현장에서의 실제 이용 상태는 오피스텔로 조사되었습니다.

1.2. 10. 기타 참고 사항

임대 관계는 현재 미상입니다.

본건 중 5호 204호, 13호 404호, 21호 604호는 복층으로 이용 중입니다.

1.3. 입지 조건

본건은 창원시 진해구 익선동에 위치하여 진해공설운동장 인근에 자리하고 있습니다. 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 차량을 통한 진출입이 용이하며, 주변 도로망과의 연결성도 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 해군기지가 위치하고 있어 군사 시설 보호 구역에 해당하며, 이로 인해 일부 지역에서는 소음이나 교통 통제 등이 발생할 수 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어 지역 특유의 경관이나 역사적 가치를 유지하기 위한 규제가 적용될 수 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 부OOO입니다. 임의 경매는 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 통해 진행되는 경매이므로, 일반적으로 경매 절차가 개시되면 해당 부동산에 설정된 근저당, 전세권 등 담보권은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 현장에서 임대차 관계는 미상으로 조사되었으므로, 임차인이 존재할 경우 배당 관계 및 명도 절차에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 창원시 진해구 익선동 지역은 주거 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 진해공설운동장이 인근에 있어 스포츠 및 문화 시설 이용객의 유동 인구 발생 가능성이 있습니다. 또한, 해군기지 인근이라는 특수성으로 인해 군 관련 시설이나 종사자를 대상으로 하는 업종의 잠재 수요도 존재할 수 있습니다. 하지만, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역으로 지정된 점은 상업 시설의 신축이나 대규모 리모델링 등에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 전반적인 상권은 안정적이나, 특별한 성장 동력이나 대규모 개발 계획이 부재할 경우 큰 폭의 상승보다는 현상 유지가 예상됩니다.

1.6. 생활 정보

본건 인근에는 진해공설운동장이 있어 체육 및 여가 활동에 유리합니다. 주택 및 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 지역으로 일상생활에 필요한 기본적인 상점, 식당 등의 편의시설 이용이 가능합니다. 교통 측면에서는 차량을 이용한 지역 내 이동 및 외부 연결이 원활한 편이며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 해군기지 인근이라는 점을 감안할 때, 간혹 발생하는 군사 훈련이나 행사 등으로 인해 소음이 발생하거나 특정 지역의 통행이 제한될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인 중 하나는 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치입니다. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)로 등재되어 있으나, 실제로는 오피스텔로 사용 중인 점은 향후 건축물대장 변경, 용도 위반으로 인한 이행강제금 부과, 혹은 관련 법규 위반으로 인한 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 현장에서 패문 부재로 내부를 정확히 확인하지 못하여 건물의 실제 상태, 하자 여부, 내부 구조 등에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점은 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 위험을 높입니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 인수 시 공실 위험 또는 임차인과의 명도 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. 토지이용계획 상 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 익선동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 3천1백만원입니다. 기본적인 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이나, 해군기지 인근에 위치하며 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 잠재적인 제약 사항이 존재합니다. 공부와 실제 이용 상태의 불일치, 내부 확인 불가, 임대차 관계 미상 등은 경매 물건으로서 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 관련 법규 및 현장 조사 결과를 바탕으로 철저한 분석을 거친다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

1.9. 투자 포인트

진해구 익선동이라는 지역적 특성상 해군기지와 관련된 종사자들의 주거 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 인근에 진해공설운동장이 있어 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다. 물건 자체의 면적이 비교적 협소하며(건물 53.49㎡), 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다. 만약 법적 문제를 해결하고 오피스텔로서의 적법한 사용이 가능하다면, 비교적 저렴한 감정가 대비 실거주 또는 소액 투자용으로 접근해 볼 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 이러한 긍정적인 측면은 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련한 후에 고려해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계