나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1022 [10] 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1 주건축물제1동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1022 [10] 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1 주건축물제1동 4층401호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1022
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 편백로14번길 6, 4층401호 (익선동,주건축물제1동)
• 용도: 오피스텔

창원지방법원 경매5계 2024타경1022 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 편백로14번길 6, 4층401호 (익선동,주건축물제1동) | 감정가: 179,000,000원 | 최저가: 80,192,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경1022 (10)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 익선동 7-1, 주건축물 제1동 4층 401호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장등본상 제2종근린생활시설(제조업소)로 등재되어 있으나, 현장 조사시 오피스텔로 이용 중)

감정가: 179,000,000원

토지면적: 24.67㎡ (약 7.46평)

건물면적: 72.91㎡ (약 22.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 도만동 소재 "진해공설운동장" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 유사 공동주택, 주택지대, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 편리성 등 제반 교통사정 역시 보통입니다.

1.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 8층 건물 내 4층 401호입니다.

외벽은 스톤코트 및 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

창호는 새시창호로 되어 있습니다.

본건 401호는 오피스텔로 이용 중입니다.

다만, 집합건축물대장등본상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)로 등재되어 있습니다.

일부 호실(5호 204호, 13호 404호, 21호 604호)은 복층으로 이용 중입니다.

*패문부재로 정확한 내부 확인은 하지 못했습니다.

1.4. 토지 현황

대지권의 목적이 되는 토지는 정방형 평지의 토지로, 상가 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

본건 401호에 해당하는 토지 지분 면적은 24.673198017382802㎡ (약 7.46평)입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 부OOO에 의해 신청되었습니다.

임의경매는 담보권 실행을 위한 경매이므로, 통상적으로 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되는 것으로 간주됩니다.

인수주의 사항이나 특이 권리 관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 면밀히 확인해야 합니다. (본 제공 정보만으로는 상세 권리분석 불가)

1.6. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택지대 및 근린생활시설과 함께 오피스텔이 혼재된 복합 상권입니다.

인근의 "진해공설운동장"은 지역 내 주요 시설로, 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

본건은 오피스텔로, 지역 내 주거 및 상업 시설 이용이 용이한 위치에 있습니다.

대중교통 이용 및 차량 접근성이 보통 수준으로, 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 환경은 유사 공동주택 및 상업시설로 형성되어 있어 주거 및 업무 환경으로 무난합니다.

주변에 진해공설운동장이 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

검색 결과, 해당 지역에서 직접적으로 생활에 영향을 주는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 건물 등기부와 현황 불일치: 집합건축물대장상 용도(제2종근린생활시설 제조업소)와 실제 이용 현황(오피스텔)이 다릅니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 양도/양수 시 행정적 문제 발생 소지가 있으며, 금융기관 대출이나 보험 가입 시 불이익이 있을 수 있습니다.

2. 내부 확인 불가: 경매 당시 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 패문부재로 인한 정확한 내부 확인 불가로, 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 구조적 문제 등 실제 상태는 명확히 파악되지 않아, 인수 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 있습니다. 특히 해군기지 관련 보호구역은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 명도 대상자가 있을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 익선동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 감정가는 1억 7,900만원입니다.

주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주요 리스크로는 건물 용도 불일치, 내부 확인 불가, 다양한 토지이용계획상의 제한 등이 있습니다.

특히 용도 불일치 문제는 행정 처리 및 자산 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 사전에 충분한 확인이 필요합니다.

그러나 이러한 리스크를 감안하더라도, 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

1. 합리적인 투자 기회: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 입찰가 산정 신중 필요)

2. 안정적인 수요: 오피스텔은 1인 가구 및 소규모 사업체에 대한 꾸준한 수요가 있어 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

3. 지역 개발 가능성: 진해 지역의 향후 개발 계획 및 도시 정비 사업 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (별도 확인 필요)

4. 복합 용도 지역: 주거, 상업, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 임차 수요를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계