나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3622 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 22-2 청해플라자 6층601호 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3622 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 22-2 청해플라자 6층601호 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경3622
• 주소: 경상남도 창원시 성산구 마디미로43번길 4, 6층601호 (상남동,청해플라자)
• 감정가: 3,870,000,000원
• 최저가: 2,167,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 숙박시설

창원지방법원 경매5계 2024타경3622 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 마디미로43번길 4, 6층601호 (상남동,청해플라자) | 감정가: 3,870,000,000원 | 최저가: 2,167,200,000원 | 용도: 숙박시설

5. **Analyze Search Results (Commercial Area/Risk):**

* **Commercial Area (상권):** 상남동은 창원시의 심장부, 상업권 대부분 집중 . 최고의 유흥상가 밀집지역 (상남베가스) . 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 형성된 도심 상가지대 (감정평가서). 상남시장 남측 인근 위치. 대단지 아파트 주거 인구도 많음 (약 3만 명) . 백화점 (롯데백화점 창원점), 쇼핑센터 인접 .

* **Hateful/Nearby Facilities (혐오시설):** 직접적인 '혐오시설' 언급은 없으나, "최고의 유흥상가 밀집지역" 및 "한강이남 최대의 유흥가" 라는 언급이 있어, 숙박시설과 유흥시설이 혼재된 상권 특성을 고려해야 함. 건물 자체는 숙박시설(여관)로 이용 중이므로, 유흥 상권의 활기는 오히려 긍정적일 수 있음.

6. **Draft the Report - Section by Section:**

* **1. 물건 개요:** (Basic facts)

* **1.1. 사건 정보:** (Case details)

* **1.2. 물건 상세:** (Area, use, price)

* **2. 입지 및 환경 분석:** (Location, transportation, surrounding area)

* *Use appraisal details and search results.*

* **3. 권리 분석:** (Rights/Ownership/Legal)

* *Focus on 매각대상, 경매구분, 특이사항.*

* **4. 상권 분석 및 생활 정보:** (Commercial/Life Info)

* *Use search results: 창원 중심 상권, 유흥/숙박시설 밀집, 상남시장, 대단지 아파트, 백화점.*

* **5. 잠재적 리스크 및 주의사항:** (Risks/Cautions)

* *Use appraisal: 누수, 숙박시설 이용 중.*

* **6. 종합 의견 및 투자 포인트:** (Summary/Recommendation)

* *Synthesize all findings.*

7. **Review and Format (Crucial Step):**

* Ensure no Markdown (\*\*, #) is used.

* Use the structure: 1.제목 > (single line break) 1.1.소제목 > (double line break) 본문

* Area conversion: $1 \mathrm{~m}^2 \approx 0.3025$ 평. (Used $1/3.3057$ for calculation).

* 토지: $293.30 \mathrm{~m}^2$ (약 $88.73$ 평)

* 건물: $1,338.93 \mathrm{~m}^2$ (약 $405.02$ 평)

* Check citation usage for search-backed claims. (The final output must include citations for the commercial area analysis).

8. **Final Polish (Generating the Korean Report).** (Self-Correction: Since the user requested the report based on the provided data *as if* a consultant made it, I will structure the report using the provided data and the search result's insight.) (The use of citations needs to be strictly followed per the instructions, only for sentences referring to search results).1. 물건 보고서: 창원지방법원 2024타경3622 (1)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경3622 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 22-2 청해플라자 6층601호 외

용도: 숙박시설 (여관)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (집합건물)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 3,870,000,000원

소유자/채무자: 심OO / 심OO

채권자: 남OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지(대지권): $293.30\mathrm{~m}^2$ (약 $88.73$ 평)

건물(전용): $1,338.93\mathrm{~m}^2$ (약 $405.02$ 평)

제시외면적: 없음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남측 인근에 위치하며, 창원시 상업권의 핵심지이자 최고의 유흥상가 밀집지역에 속합니다.

주위는 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 형성된 도심 상가지대로, 유동 인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 건물 북동측으로 폭 10m-12m의 소로1류(상업지구)와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

10층 건물 중 6층, 7층, 8층의 3개 호실(601호, 701호, 801호)이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며, 외벽은 석재 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감 상태입니다. 현재 집합건축물대장상 용도와 동일하게 숙박시설(여관)로 이용 중이며, 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등 숙박시설 관련 제반 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역 내 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)에 위치하고 있습니다. 특히 상남상업지역 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 상업지역 내의 개발 및 미관 관리에 중점을 두는 지역임을 참고해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

본 경매는 채권자 남OOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 구분건물의 특성상 토지(대지권)와 건물은 일체성을 가지므로 토지/건물 구분 평가는 곤란함을 감정평가서가 명시하고 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 낙찰자는 임차인 현황과 보증금 유무 등을 철저히 조사해야 하며, 매각물건명세서의 최종 정보를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 상남동은 과거 '상남베가스'라 불릴 정도로 한강 이남 최대의 유흥가로 불리던 창원의 핵심 상권입니다.

주변은 유흥, 숙박, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대상 물건이 숙박시설로 이용 중인 만큼 해당 상권의 활기는 시설 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 상남시장과 연계되어 오일장 및 상설시장이 공존하는 등 주간 유동 인구와 야간 유동 인구가 모두 풍부합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

인근에는 롯데백화점 창원점, SK D&D 창원 엠스테이 호텔 등 주요 편의 시설이 위치하며, 대단지 아파트(대동토월한마음타운, 토월성원그렌드타운아파트 등)가 인접해 약 3만 명에 이르는 주거 인구도 배후 수요로 작용합니다.

4.3. 혐오 시설

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상권 특성상 유흥업소 및 숙박업소가 밀집된 지역임을 인지하고 현장 조사를 통해 주변 환경의 소음이나 기타 요소를 확인하는 것이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 건물 상태 리스크

감정평가서 및 탐문조사 결과, 건물 일부에 누수가 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 명도 후 리모델링 및 보수 시 상당한 비용 발생 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 누수 정도와 보수 필요 비용을 확인해야 합니다.

5.2. 숙박시설 특성

대상 물건은 숙박시설(여관)로 이용 중이며, 상업지구 내 숙박업 운영에 필요한 인허가 조건을 승계받거나 새로 갖추어야 할 수 있습니다. 숙박업 운영 경험이 없는 투자자는 이 부분에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

5.3. 유치권 등 권리 리스크

임대관계 미상으로 인한 임차인 관련 리스크 외에, 누수 등 건물 보수와 관련된 유치권 발생 가능성 여부를 현장 탐문 및 서류 분석을 통해 철저히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 창원 성산구 상남동이라는 핵심 상업지역에 위치하며, 대단위 면적의 숙박시설(여관)을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다. 창원의 중심 상권인 '상남베가스'의 입지적 특성을 고려할 때, 숙박업 또는 기타 상업시설로의 용도 전환을 통한 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

다만, 건물 누수 문제와 미상의 임대차 관계 등은 명도 및 인수 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크이므로, 보수 비용과 명도 전략을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 창원시 핵심 상권인 상남동 소재로 유동 인구가 풍부하고 상업 시설 밀집도가 높습니다.

대형 면적 확보: 3개 층($1,338.93\mathrm{~m}^2$)을 일괄 매각하여 대형 숙박시설 또는 병원, 학원 등 타 용도로의 전환 시 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

개발 잠재력: 일반상업지역에 위치하며, 대지권 면적이 $293.30\mathrm{~m}^2$로 크기 때문에 장기적으로 건물 가치 상승의 여지가 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계