나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3547 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 181 미창타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3547 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 181 미창타워 1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경3547
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 구룡로 552, 1층101호 (미창타워)
• 용도: 근린상가

창원지방법원 경매5계 2024타경3547 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 구룡로 552, 1층101호 (미창타워) | 감정가: 2,142,652,000원 | 최저가: 1,371,297,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경3547 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 181 미창타워 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 2,142,652,000원

토지면적: 1242.00㎡ (약 375.7평)

토지 지분: 622㎡ (약 188.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 940.23㎡ (약 284.4평)

건물 지분: 940.23㎡ (약 284.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 재매각, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 목록1.은 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘도로’임. 제2종근린생활시설이나 상가 전체가 영업이 중단된 상태임. 목록2.3.은 공부상 별개 호로 등재되어 있으나, 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임. 목록3.은 2015.5.7. 증축되어 소유권 대지권이 미등기된 상태인 바, 최저매각가격은 건물만의 평가액임. 목록2. 내 천정 파손 및 곰팡이가 발견되는 등 전반적인 관리 상태가 불량함.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 농경지가 혼재된 지역입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가되며, 인접 도로와의 접면 상태는 양호합니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(시화지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 다만, 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중인 점은 특이사항입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자의 신청에 의해 매각이 진행됩니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 목록3. 건물의 경우 2015년 증축분에 대한 소유권 대지권이 미등기 상태이므로, 이 부분에 대한 처리가 필요할 수 있습니다. 또한, 목록2.와 3.은 공부상 별도 호수이나 실제로는 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 이용현황에 따른 추가 확인이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설과 농경지가 혼재되어 있어, 주변 배후 수요는 제한적일 수 있습니다. 제2종근린생활시설로 분류되나, 현재 상가 전체가 영업을 중단한 상태로 공실 또는 미사용 상태임을 감안해야 합니다. 다만, 지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

1.5. 생활정보

본건은 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. 주변으로 상가들이 형성되어 있으나, 현재 영업이 중단된 상태이므로 편의시설 이용에 대한 추가적인 파악이 필요합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 주변 시설 조사

창원시 의창구 북면 화천리 일대는 전반적으로 농경지와 개발이 진행 중인 지역이 혼재되어 있습니다. 주변에 대규모 공장이나 축사 등 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 파악되지 않았습니다. 그러나, '가축사육제한구역'으로 지정된 점은 향후 지역 내 축사 관련 시설 입지에 대한 제한이 있음을 의미합니다. 또한, ‘배출시설설치제한지역(폐수)’으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 적용됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

둘째, 공부상 토지 지목이 ‘답’임에도 불구하고 현황은 ‘도로’로 이용 중이며, 토지 경계가 불분명할 수 있다는 점은 추후 토지 사용 및 관리에 있어 문제가 될 수 있습니다.

셋째, 목록3. 건물 증축분에 대한 대지권 미등기 상태는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으며, 해결을 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

넷째, 목록2. 건물의 천정 파손 및 곰팡이 발생 등 전반적인 관리 상태가 불량하여 즉각적인 보수가 필요하며, 이는 상당한 수리 비용을 발생시킬 수 있습니다.

다섯째, 현재 상가 전체가 영업 중단 상태라는 점은 임대 수익을 기대하기 어렵게 만듭니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 북면 화천리에 위치하며, 제2종근린생활시설로서의 가치를 지니고 있습니다. 특히 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 장기적인 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 현재 영업 중단 상태, 건물 노후화 및 파손, 미등기 대지권, 공부상 토지 현황과의 차이 등 해결해야 할 과제가 많습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다. 따라서 본 물건은 상당한 리스크를 수반하지만, 이러한 문제점들을 극복하고 적절한 투자를 통해 가치를 재창출할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 창원시 의창구 북면 화천리라는 입지 조건과 지구단위계획구역 지정으로 인한 지역 개발 가능성입니다.

둘째, 현재 영업이 중단되고 관리 상태가 불량하지만, 향후 적극적인 리모델링 및 활용 계획을 통해 잠재적 가치를 끌어올릴 수 있습니다.

셋째, 공부상 토지 지목과 현황의 차이, 미등기 대지권 등의 문제는 명확한 사실관계 파악 및 법적 검토를 통해 해결 방안을 모색할 경우, 오히려 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

넷째, 재매각 물건이라는 점을 고려하여, 이전 경매보다 유리한 조건으로 취득할 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 경매 정보 분석에 기반하여 작성되었으며, 현장 방문 및 상세한 권리 분석, 건축물 상태 점검 등을 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다. 주변 시설 조사는 제한적인 정보에 근거하였으므로, 최신 지도 서비스 및 현장 확인을 통해 추가 확인하시길 권장합니다.)

법원 정보

창원지방법원 경매5계