나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100997 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 산135-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100997 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 산135-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경100997
• 주소: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 산135-2
• 감정가: 464,928,000원
• 최저가: 25,560,000원
• 유찰 횟수: 13회
• 용도: 임야

부산동부지원 경매5계 2024타경100997 | 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 산135-2 | 감정가: 464,928,000원 | 최저가: 25,560,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경100997 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 산135-2

용도: 임야

토지면적: 29058.00㎡ (약 8790.07평)

감정가: 464,928,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 권리 관계 및 매각 조건

소유자/채무자: 박OO

채권자: 양OO

권리분석 특이사항: 부동산 강제경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일하며 권리관계는 단순해 보입니다. 토지 매각만 진행되며, 제시외 건물 면적이 0.00㎡인 점으로 미루어 복잡한 지상물 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 주요 특이 및 주의 사항

주의사항

① 자연림으로 이용중임.

② 인접도로 없는 맹지임.

③ 본건 일부 철탑부지 및 송전선이 통과하는 선하지임.

2. 입지 및 물건 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 '대정공원묘원' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 묘지공원 및 자연림 등으로 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다. 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한 상태

본건은 동하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서 현재 자연림으로 이용 중입니다.

용도지역 및 제한: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 묘지공원(저촉), 가축사육제한구역, 공익용산지.

제한사항이 다수 존재하며, 특히 '보전녹지지역', '묘지공원(저촉)', '공익용산지'라는 점은 토지의 개발 및 활용에 심각한 제약을 가하는 요소입니다.

2.3. 인접 도로상태

인접도로가 없는 맹지(盲地)입니다.

3. 상권 분석 및 생활정보

3.1. 상권 분석

본건은 임야(자연림)이며, 인근에 묘지공원이 위치하고 있어 일반적인 상업시설이나 주거지로의 활용이 어려운 입지입니다. 상권 분석은 의미가 없으며, 투자 목적 또한 '개발'보다는 '장기 보유' 또는 '특수 목적 활용'에 초점을 맞추어야 합니다.

3.2. 생활 정보

본건이 위치한 용수리 일대는 정관읍 신도시 중심 상권(정관신도시)과는 거리가 있으며, 개발제한이 많은 자연림 지역입니다. 정관신도시 중심지에는 정관일신기독병원, 메가박스, 하이마트, 탑마트 등 생활 편의시설이 있으나, 본 물건지에서는 차량 이동을 통해서만 이용 가능하며 대중교통은 불편합니다.

정관읍 일대의 교통망으로는 부산-울산 고속도로 장안 IC 인접, 정관-석대간 고속화도로 등이 있어 광역 교통망은 갖추고 있습니다.

3.3. 혐오시설

주변 환경에 '대정공원묘원'이 위치하고 있어 묘지공원(혐오시설로 간주될 수 있음)에 저촉되는 점과, 본건 일부에 철탑부지 및 송전선이 통과하는 선하지(線下地)라는 점이 가장 큰 혐오시설 및 감액 요인입니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 맹지(Blind Lot) 리스크: 인접 도로가 없어 건축행위 등 개발 자체가 거의 불가능하며, 이는 가장 큰 감액 요인입니다.

2. 규제 리스크: 보전녹지지역, 공익용산지 등의 규제로 인해 형질 변경 및 개발 제한이 매우 엄격합니다.

3. 묘지공원 및 선하지 리스크: 토지 가치 하락의 주된 원인이 되는 묘지공원 인접 및 송전선 통과(선하지)로 인한 이용 제한과 재산권 행사의 제약이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 약 8천 8백여 평에 달하는 대형 임야이나, '맹지', '공익용산지/보전녹지지역', '묘지공원 저촉', '선하지'라는 4가지의 치명적인 단점을 모두 가지고 있습니다. 개발을 통한 시세차익을 기대하기는 매우 어려우며, 사실상 현 상태 그대로 장기 보유하거나 특수 목적(예: 묘지공원 확장 부지, 보존 임야 등)을 가진 수요자가 접근해야 할 물건입니다.

5. 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

1. 대면적 임야: 29,058㎡(약 8,790평)의 넓은 면적을 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우, 장기적인 관점에서 미래 보존가치 상승에 베팅하는 투자가 될 수 있습니다.

2. 명확한 권리관계: 권리분석상 소멸되지 않는 복잡한 권리가 없어, 명도 등 후속 절차에 대한 리스크는 낮습니다.

3. 특수 목적 수요: 인접한 묘지공원의 확장 부지 등 특수 수요가 발생할 가능성이 있으며, 이 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다. (다만, 가능성은 낮음)

5.2. 결론 및 경매 참여 전략

본 물건은 일반적인 투자자에게는 적합하지 않은 고난이도 물건입니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 답사를 통해 맹지 상태, 송전선 통과 위치 및 묘지공원과의 정확한 경계를 확인해야 합니다. 규제와 리스크를 반영하여 감정가 대비 파격적으로 낮은 가격(유찰 횟수 고려)으로 접근해야만 수익성을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계