나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경2833 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 원리 721 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경2833 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 원리 721 답 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2024타경2833 | 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 원리 721 | 감정가: 394,700,000원 | 최저가: 135,382,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경2833 (1)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

소재지는 부산광역시 기장군 일광읍 원리 721로, 용도는 답(논)입니다.

현재 토지매각으로 진행 중이며, 감정가는 394,700,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 1752.00㎡ (약 530.01평)입니다.

건물면적은 0.00㎡이나, 별도로 제시외 건물 55.20㎡이 존재하는 상태입니다.

본 물건은 토지매각 건으로, 아파트의 전용면적 및 분양면적 정보는 해당되지 않습니다.

1.3. 현황 특징

본 물건은 동하향 완경사지대 내의 부정형 토지이며, 현재는 휴경지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진입은 가능하나, 지역 내 일반 교통사정은 다소 불편한 지역입니다.

주위 일대는 자연림 및 농경지 등이 소재하여 전반적으로 한산한 주위 환경을 가지고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 원리 소재 '구 일광광산' 남서측 인근에 위치합니다.

도시 외곽의 한적한 자연 환경 속에 있어, 향후 농지 또는 전원생활을 위한 부지로 활용을 고려해 볼 수 있습니다.

일부 현황 도로에 접하고 있어 개발 및 접근성 측면에서는 유리한 부분이 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주위가 농경지 및 자연림 위주로 형성되어 있어 상업시설이나 생활 편의시설은 미비한 수준입니다.

생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 일광읍 소재지나 더 나아가 기장읍 쪽으로 이동해야 하는 불편함이 있습니다.

교통 여건은 차량 진입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 지역으로 확인됩니다.

2.3. 지리적 특징 및 제한 사항

본 물건은 보전녹지지역 및 가축사육제한구역(2015-03-04)으로 지정되어 있습니다.

또한 '영농여건불리농지'로, 농지로서의 생산성은 낮게 평가되며, 향후 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

특히 인근의 '구 일광광산'은 일제강점기 강제노역의 역사를 가진 폐광(1998년 영업 종료, 2016년 완전 폐쇄)이며, 과거 중금속 문제로 인해 현재 한국광해광업공단에서 관리 중인 곳입니다.

현재 폐광산 주변 휴경농지 중 약 9.5ha 정도가 작물 재배 부적합지로 지정되어 있으며, 기장군에서 경관농업단지를 조성하여 관리하고 있습니다. 이처럼 광산 지역 특성상 과거의 환경 오염(중금속) 이슈가 있었으며, 이는 투자 결정에 있어 반드시 고려해야 할 **잠재적 혐오시설 및 환경 리스크** 요인입니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

본 물건은 재매각 물건으로, 과거 매각이 취소되거나 대금이 미납된 이력이 있는 것으로 추정됩니다.

가장 중요한 권리상의 특이사항은 **농지취득자격증명(농취증) 제출 필요**와 **법정지상권 성립 가능성**입니다.

농취증은 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

제시외 건물(55.20㎡)이 존재하고, 해당 제시외 건물과 관련하여 토지 사용, 수익, 처분권 등에 영향을 미칠 수 있는 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

감정평가 시 제시외 건물이 소재하나 토지는 구애됨 없이 정상 평가되었으며, 그 영향만을 감안한 평가액은 별도 기재되었습니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **법정지상권**과 **제시외 건물** 문제입니다. 낙찰자가 토지를 취득하더라도 건물의 철거 또는 지료 청구 소송 등 복잡한 법적 분쟁을 감수해야 할 수 있습니다.

또한, 주의사항으로 **원상회복명령이 발하여질 가능성**이 언급되어 있어, 제시외 건물을 철거해야 할 경우 철거 비용 및 법적 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

일부 현황 도로부분 약 75㎡ (약 22.69평)이 포함되어 있으며, 이는 감정가에 불리한 정도를 감안하여 평가되었으나, 정확한 면적은 재확인해야 합니다. 이는 도로로 사용될 경우 사적인 이용에 제한이 따릅니다.

3.3. 주의 사항 정리

① 농지취득자격증명은 매각결정기일까지 필수 제출해야 합니다.

② 제시외 건물 55.20㎡이 포함되어 있으며, 법정지상권 성립 가능성 및 원상회복명령 가능성이 있다는 점을 인지해야 합니다. (2025.7.16.자 변경사항 반영)

③ 도로부분 면적 약 75㎡는 개략적인 산정치이므로, 입찰 전 반드시 지적도 및 현황을 재확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 보전녹지지역 내 '답'으로, 지목상 농지이며 영농여건불리농지에 해당하여 개발 제한이 매우 강력한 토지입니다. 주변 환경은 한산하고 조용하나, 구 일광광산 인근이라는 지리적 특성 및 과거 환경 이슈를 고려해야 합니다.

가장 큰 문제점은 **법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물**과 **농취증 필요**이며, 이로 인해 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다.

따라서, 낙찰 후 명도(건물 철거 또는 지료 협상) 및 농지 유지(농업 경영 계획)에 대한 명확한 전략이 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

제시외 건물의 법정지상권 성립 가능성을 해결할 수 있거나, 해당 건물의 소유주와 원만하게 협의할 수 있는 전문적인 지식이 있는 투자자에게 적합합니다.

입찰자는 ①농취증 발급 가능 여부, ②제시외 건물의 철거 가능성(원상회복명령), ③도로 부분의 실제 이용 현황 및 면적, ④광산 지역의 환경적 리스크를 철저히 조사한 후 신중하게 접근해야 합니다.

감정가가 토지 자체의 가치뿐만 아니라, 리스크 요소를 반영하고 있는지 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 리스크가 높은 만큼, 충분한 마진 확보를 위해 유찰이 진행되어 최저가가 낮아졌을 때 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계