나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경2146 [9] 부산광역시 사상구 주례동 149-27 경보포유 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2023.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 지하철 냉정역 남서측 인근, 좋은삼선병원 동측 인근
, 주례2동행정복지센터 북서측 인근에 위치한 경보포유 2층 201호 외 20개호(전체)이며,
주위는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재하여 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호(전체)로서,
·외벽 : 석재 치장, 스톤코트 마감,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-20)은 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형)이며,
기호(21)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 북서하향 경사지에 택지 조성되어 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8미터의 포장도로에 접하며, 남서측으로 약 5미터의 포장도로로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

3ㅔ3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2016
-12-30)(학교환경위생정화구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상으로 남향, 서향 및 북향이며 지상에 주차장시설 되어있음.
○본건 6층에 있는 관리실(현지호칭 602호)은 현황 원룸형 구조로 되어있는 것으로 탐문조사
되었으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.
○본건 호실 내부에 있는 세탁기, 냉장고, 에어컨 등은 옵션으로 제공되고 있는 것으로 탐문
조사되었으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경2146 (9)

부산광역시 사상구 주례동 149-27 경보포유 3층303호

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재한 경보포유 오피스텔/도시형생활주택 3층 303호입니다.

본 물건의 용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 해당 건물은 2017년 11월 01일에 사용승인되었습니다.

총 6층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 건물면적은 24.29㎡(약 7.3평), 토지면적은 20.47㎡(약 6.2평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 144,000,000원이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 금정농업협동조합입니다.

주의사항으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 함을 명시하고 있습니다.

이 물건은 재매각 대상입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 지하철 2호선 냉정역 남서측 인근에 위치합니다.

또한 좋은삼선병원 동측 인근, 주례2동행정복지센터 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 소형 차량의 출입이 가능하며, 마을버스 정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 조건으로는 남측으로 약 8미터의 포장도로에 접해 있으며, 남서측으로 약 5미터의 포장도로로 출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 02월 20일 농업협동조합자산관리회사 앞으로 설정된 근저당권(을2)입니다.

본건 경매 개시 결정은 2023년 05월 24일 금정농업협동조합의 근저당권(갑3)에 의해 이루어졌습니다.

말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권 및 갑3 임의경매, 그리고 갑4부터 갑8까지의 모든 가압류 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리 분석:

* 임차인: 김혜경

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2017-12-06

배당신고일자: 2023-08-08

대항력: 있음

임차인 김혜경 씨는 2017년 12월 06일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있는 임차인입니다.

전입/확정일자(2017.12.06)가 말소기준권리(2020.02.20)보다 선순위이므로, 해당 임차인의 보증금 90,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

물건명세서에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 배당 결과에 따라 실제 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 법원 집행 절차 및 배당표를 면밀히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 물건명세서에 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변에 호림하이츠빌라가동(1997년식, 41㎡, 2025년 12월 7,300만원 거래), 동양캐슬(2012년식, 16.36㎡, 2026년 6월 4,050만원 거래), 로얄팰리스(2017년식, 21.372㎡, 2026년 5월 9,300만원 거래) 등이 소재하고 있습니다.

본건과 동일한 건물인 경보포유는 6층 건물로, 2017년에 준공되었습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

지하철역이 인근에 있어 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕으로, 6층 건물 내 3층에 위치합니다.

외벽은 석재 치장 및 스톤코트로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 창호는 하이샷시 이중창으로 시공되었습니다.

위생 설비, 화재 경보기, 승강기 설비, 공동 현관문, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주차장 시설이 지상에 마련되어 있으며, 본건 호실 내부에는 세탁기, 냉장고, 에어컨 등 옵션이 제공되는 것으로 탐문 조사되었습니다.

6층에 관리실(현지 호칭 602호)은 현황 원룸형 구조로 탐문 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김혜경 씨의 보증금 90,000,000원 인수 가능성이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있으므로, 배당 순위 및 법원 공고를 반드시 확인해야 합니다.

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰이 무효화된 건으로, 권리 관계의 복잡성, 명도 저항, 또는 예상치 못한 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건 외 다른 부동산과 공동으로 담보 제공되었을 수 있으며, 이는 해당 물건의 가치 평가 및 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임대 관계 미상: 본건 303호 외 다른 호실의 임대 관계는 미상으로, 전체 건물 명도 시 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주거 환경도 보통 수준입니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 존재, 재매각 물건이라는 점, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 본건의 주요 리스크 요소입니다.

특히 임차인 보증금 인수 여부에 대한 정확한 법적 검토와 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

명도 협상 및 잠재적 리스크 해결 방안에 대한 면밀한 계획이 수반될 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 냉정역 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의 시설 인접: 주변 상업 시설 및 관공서 이용이 용이합니다.

* 재매각 통한 저가 낙찰 기대: 재매각 물건 특성상 경쟁률이 낮아 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (리스크 충분히 인지 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

최근 유사 물건 시세 분석:

* 로얄팰리스(주례동 149-4, 2017년식, 21.372㎡): 2026년 5월 9,300만원에 직거래.

* 동양캐슬(주례동 172-1, 2012년식, 16.36㎡): 2026년 6월 4,050만원에 중개거래.

* 호림하이츠빌라가동(주례동 1231-72, 1997년식, 41㎡): 2025년 12월 7,300만원에 중개거래.

본 물건(24.29㎡, 2017년식)은 로얄팰리스(21.372㎡, 2017년식)와 연식 및 면적이 유사하며, 최근 9,300만원에 거래된 사례가 있어 이와 유사한 시세 형성이 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김혜경 씨의 보증금 90,000,000원이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 충돌 가능성이 있습니다. 이 부분은 법원 배당 절차 및 낙찰자의 실제 인수 여부에 따라 최종 결정됩니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 큰 영향을 미치게 됩니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위는 80,000,000원 ~ 95,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 55% ~ 66% 수준입니다.

특히, 임차인 보증금 9,000만원을 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생하므로, 이 점을 반드시 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 임차인 보증금 인수가 없다고 확정될 경우, 로얄팰리스의 시세(9,300만원)를 참고하여 9,000만원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.