나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경2146 [11] 부산광역시 사상구 주례동 149-27 경보포유 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경2146 [11] 부산광역시 사상구 주례동 149-27 경보포유 3층305호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경2146
• 주소: 부산광역시 사상구 주례로10번길 34, 3층305호 (주례동,경보포유)
• 감정가: 104,000,000원
• 최저가: 35,672,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

부산서부지원 경매1계 2023타경2146 | 소재지: 부산광역시 사상구 주례로10번길 34, 3층305호 (주례동,경보포유) | 감정가: 104,000,000원 | 최저가: 35,672,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 분석 보고서 (부산 사상구 다세대주택)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부산서부지원 2023타경2146 (11)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 149-27 경보포유 3층305호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 104,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

1.2. 물건 상세 내역

전용면적 및 대지지분:

건물면적 (전용): 17.71㎡ (약 5.36평)

토지면적 (대지지분): 14.92㎡ (약 4.51평)

제시외면적: 0.00㎡ (제시외물건 없음)

소유자/채무자: 정OO

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산 지하철 2호선 냉정역 남서측 인근에 위치하며, 대형 의료시설인 좋은삼선병원 동측에 인접하고 있습니다. 주례2동 행정복지센터가 가까워 생활 편의성이 양호합니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층에 해당합니다.

2.2. 교통 및 접근성

지하철 냉정역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 사정은 양호합니다. 인근에 마을버스 정류소도 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 소형 차량의 출입이 가능하며, 남측으로 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 토지 형상이 북서하향 경사지에 조성되어 있어 현장 답사 시 경사도를 확인할 필요가 있습니다.

2.3. 입지조건 (혐오시설 체크 포함)

본건은 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 환경이 안정적이며, 냉정역 역세권의 배후 주거지로서의 기능이 우수합니다.

(혐오시설 체크): 감정평가서상 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 인근에 학교환경위생 정화구역(상대보호구역) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있음을 확인하였습니다. 주거지역 내 위치하여 큰 혐오시설은 없을 것으로 판단되나, 경매 참여 전 최종 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 및 권리 관계

본건은 소유자(정OO)와 채무자(정OO)가 동일한 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이므로, 법정지상권 문제나 대지권 미등기 등의 리스크는 없어 보입니다.

3.2. 권리분석 (특이사항 확인)

매각물건명세서상 별도의 특이사항이나 주의사항은 기재되어 있지 않으나, 감정평가서에 다음과 같은 탐문조사 결과가 있습니다.

- 임대관계 미상: 현재의 점유 상황(소유자 점유, 임차인 점유) 및 임차인의 권리 신고 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

- 옵션 제공 가능성: 호실 내부에 세탁기, 냉장고, 에어컨 등이 옵션으로 제공되고 있는 것으로 탐문되었으나, 이는 *탐문조사 결과*이므로, 실제 매각 대상에 포함되는지 여부를 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 재차 확인할 필요가 있습니다.

4. 가치 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 냉정역 인근에 위치한 전형적인 소형 주거시설(원룸형 도시형생활주택)입니다. 대학교(동의대, 동서대, 경남정보대 등)와 좋은삼선병원 등의 배후 수요가 풍부하여 1인 가구, 학생, 직장인 등을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근 행정복지센터와 생활 편의시설 접근성도 양호하여 임차인의 선호도가 높을 것으로 판단됩니다.

4.2. 설비 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 위생설비, 화재경보기, 승강기 설비, 공동현관문, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 되어 있어 임대용 주택으로서 갖추어야 할 기본 설비는 모두 구비하고 있습니다. 탐문 조사된 옵션 사항(세탁기, 냉장고, 에어컨 등)이 실제로 제공될 경우 임대 가치를 높이는 중요한 요소가 됩니다.

5. 투자 위험 및 전략

5.1. 잠재적 리스크

- 임대 관계 미상: 가장 큰 리스크는 현 점유 상태 미확인입니다. 입찰 전 관할법원에 임차인 현황 및 대항력 유무를 다시 한번 확인하고, 현장 방문을 통해 점유자를 접촉하여 상황을 파악해야 합니다.

- 경사지 위치: 토지가 북서하향 경사지에 택지 조성되어 있다는 점은 현장 답사를 통해 진입로와 주차 편의성을 확인해야 합니다.

- 옵션 제공 불확실성: 옵션 여부가 탐문조사에 그쳤으므로, 잔금 납부 후 옵션 물품의 소유권을 주장하는 기존 소유자나 채무자가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

5.2. 투자 포인트

- 소액 투자 가능: 감정가 1억 4백만원으로 소액 투자가 가능한 원룸형 물건입니다.

- 역세권 및 배후수요: 냉정역 인근, 대형 병원, 대학가 근접으로 1인 가구 임대 수요가 확실한 입지입니다.

- 임대수익률 기대: 소형 주거시설로서 보증금 외 월세 전환 시 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

- 풀옵션 이점: 탐문 결과대로 풀옵션이 제공될 경우, 주변 시세 대비 경쟁 우위를 확보하여 공실률을 최소화할 수 있습니다.

5.3. 종합 의견 (투자 전략 제시)

본건은 대학생 및 1인 직장인 수요가 탄탄한 역세권 원룸형 다세대 주택으로, 안정적인 현금 흐름(Cash Flow)을 창출할 수 있는 수익형 부동산으로 평가됩니다.

투자 전략은 *안정적인 임대수익*에 초점을 맞추어야 합니다.

1. 권리 관계의 명확화 (임차인 대항력 유무 확인)

2. 현장 답사를 통한 옵션 물품의 상태 및 실제 제공 여부 확인

3. 예상 낙찰가를 보수적으로 산정하여 월세 수익률 8% 이상 확보를 목표로 입찰하는 것을 추천합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계