나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경4654 [3] 부산광역시 강서구 녹산동 262-1 1동 9층904호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경4654 [3] 부산광역시 강서구 녹산동 262-1 1동 9층904호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2023타경4654 | 소재지: 부산광역시 강서구 화전산업대로 272-9, 1동 9층904호 | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 25,794,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 기초 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경4654 (3)

소재지: 부산광역시 강서구 녹산동 262-1 1동 9층 904호 (현칭 "유나베네스1차")

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 94,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매 (토지/건물 일괄매각)

면적 정보: 전용면적 29.25㎡ (약 8.85평), 토지면적 20.17㎡ (약 6.10평)

1.2. 특이사항 및 주의사항

경매 특이사항: 중복병합사건, 중복사건으로 진행되어 권리관계 확인에 신중을 요함.

현황 주의사항: 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 인근 탐문조사 결과 *주거용 오피스텔*로 이용 중인 것으로 확인됨. (취득세, 양도소득세 등 세금 문제 발생 가능성 있음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 부산 강서구 녹산동 "녹명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 공장, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

주변에 화전공단 등 산업단지가 인접하여 해당 지역 근로자들을 위한 배후 주거지로서의 성격이 강함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(성산, 녹산)에 속하여 개발 및 관리가 이루어지는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 9층에 위치함.

기본적인 급·배수, 위생, 소방(화재탐지 및 경보, 소화전), 승강기, 공동현관문, 난방, 도시가스 설비 등이 완비되어 있음.

공부상 이용 상태는 업무시설(오피스텔)이나, 실제는 주거용으로 이용되는 것으로 확인되어 현장조사가 중요함.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 형태이므로 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보임.

경매는 근저당권 등에 의해 진행되는 부동산 임의경매 사건임.

3.2. 채무 및 사건 관계

소유자, 채무자, 채권자가 명시되어 있으며, *중복병합사건* 및 *중복사건*으로 진행 중인 점을 감안할 때, 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 높으므로, 매각 이후 배당에 관련된 권리 분석을 더욱 철저히 해야 함.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 녹산동 지역은 화전공단 및 주변 산업단지의 배후 주거지 성격을 띠고 있어, 상권은 주로 업무시설 및 공장 종사자를 대상으로 한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됨.

안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 조건임.

4.2. 생활 정보

녹명초등학교가 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 보통 수준으로 가능함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주거용 이용에 따른 세금 리스크

본건은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중임.

낙찰 후 **주거용으로 사용**할 경우, 취득세는 주택으로 간주되어 중과세 대상이 될 수 있고, 양도소득세 산정 시 1세대 1주택 비과세 요건 및 주택 수 산정 등에 영향을 미치므로 반드시 사전에 세무 전문가의 검토가 필요함.

5.2. 주변 환경 리스크

주변에 공장 및 업무시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 쾌적성(소음, 환경 등)은 일반적인 아파트 단지에 비해 다소 낮을 수 있음.

5.3. 혐오시설 리스크

인근 생곡마을에 기존 **생곡매립장**이 존재하며, 과거 해당 지역에 신규 **소각장** 건립이 추진되었으나 직선거리 약 3km 떨어진 에코델타시티 등의 반발로 백지화 논란이 있었던 사실을 투자 시 참고할 필요가 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 산업단지를 배후에 둔 입지적 특성으로 인해 임대 수요가 비교적 안정적인 물건으로 판단됨.

감정가 9,400만 원대의 소액 투자 물건이며, 전용면적 29.25㎡ (약 8.85평)로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기임.

권리관계가 복잡한 *중복사건*이므로 명확한 권리분석을 전제로 하되, 현황 주거용 오피스텔 이용에 따른 세금 문제만 명확히 해결된다면 투자 가치가 있는 물건임.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 화전공단 등 산업단지 근로자 대상 임대 수요 확보 용이.

소액 투자: 1억 원 미만의 감정가로 비교적 적은 자본으로 부동산 투자 진입이 가능함.

실거주 및 투자 목적 모두 적합: 전용면적 약 8.85평의 실용적인 크기로 임대 및 실거주 수요가 있음.

법원 정보

부산서부지원 경매1계