나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경4654 [3] 부산광역시 강서구 녹산동 262-1 1동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동 소재 "녹명초등학교" 남측 인근에 위치하는 현칭 "유나
베네스1차" 1동 7층 704호 외 2개호로서, 주위는 공장, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 7층 704호 외 2개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

기호(1-3) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 5미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 262-1번지 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산, 녹산), 도로(접합), 문화재보존영향
검토대상구역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

2. 262-20번지 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산, 녹산), 도로, 문화재보존영향 검토
대상구역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

3. 298-1번지 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산, 녹산), 도로(접합), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<부산광역시지정문화재보호조례>
임. <추가기재> 하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎970-4682-4684) 별도 확인요

4.262-2번지 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산, 녹산), 도로(접합), 문화재보존영향
검토대상구역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

5.298-4번지 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산, 녹산), 도로(접합), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<부산광역시지정문화재보호조례>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

[물건 3]이 속한 현칭 "유나베네스1차" 내 업무시설(오피스텔)은 인근 주민에 의해 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경4654 (3)

소재지: 부산광역시 강서구 녹산동 262-1 1동 9층904호

용도: 업무시설(오피스텔) (참고: 제공된 정보에는 '아파트'로 표기되었으나, 감정평가서 및 기타 자료에서는 업무시설(오피스텔)로 명시됨. 인근 주민에 의해 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.)

감정가: 94,000,000원

토지면적: 20.17㎡ (6.10평)

토지지분: 20.1713㎡ (6.10평)

건물면적: 29.25㎡ (8.85평) - 전용면적

분양면적: 별도 명시된 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOO (실제 경매 신청 채권자는 1,2구잠수기수산업협동조합)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 본 건이 속한 "유나베네스1차" 내 업무시설(오피스텔)은 인근 주민에 의해 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 강서구 녹산동 소재 "녹명초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공장, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 9층에 해당합니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 건은 중복 병합 경매 사건으로, 여러 권리가 복잡하게 얽혀 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 채복남 씨가 보증금 60,000,000원에 차임 없이 거주 중이며, 2020년 4월 20일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. (을구 2번 주택임차권, 인수)

* 말소기준권리: 2020년 11월 16일 접수된 1,2구잠수기수산업협동조합의 근저당권입니다.

* 기타 권리: 소유권이전, 압류(부산진세무서장), 임의경매(1,2구잠수기수산업협동조합), 가압류(주식회사가온소방) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 경매 절차로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 258,000,000원

4. 상권분석

본 건이 위치한 부산 강서구 녹산동 일대는 녹산산업단지를 중심으로 하는 공업지역의 성격이 강하며, 관련 업무시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다.

인근에는 공장, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재할 것으로 예상됩니다.

최근 부산 강서구 지역은 신항만 개발 및 에코델타시티 건설 등으로 인해 산업 및 주거 기능이 함께 성장하고 있습니다.

다만, 과거부터 부산 강서구 지역은 폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등 환경 및 혐오 시설이 집중되는 경향을 보였으며, 이로 인한 주민 반발 및 환경 관련 이슈가 있었던 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

본 건은 "녹명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 일부 토지가 포함되어 있어 교육 관련 시설의 접근성을 고려할 수 있습니다.

녹산동 일대는 녹산고향동산과 같은 공원 및 휴식 공간이 있어 주거 환경의 쾌적성을 더합니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 업무시설의 주거용 오피스텔 이용: 본 건이 위치한 "유나베네스1차" 내 업무시설(오피스텔)이 인근 주민들에 의해 주거용으로 사용되고 있다는 점은 향후 건축법 등 규제 위반 소지나 민원 발생 가능성을 내포합니다.

* 환경 및 혐오 시설 집중 지역: 부산 강서구, 특히 녹산동 일대는 과거부터 폐기물 매립장, 소각장, 음식물 쓰레기 처리 시설 등 환경 및 혐오 시설이 다수 입지하였거나 이전 계획이 논의되었던 지역입니다. 최근에는 인접 지역(김해시 화목동)에 추진되었던 유기성폐자원 통합바이오가스화시설 건설 계획이 악취 및 대기질 오염 우려로 인해 주민 반발에 부딪혀 재검토된 사례가 있습니다. 이러한 환경적 요인은 장기적인 부동산 가치 및 거주 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 문화재 보존 영향 검토 대상 구역: 본 건 토지가 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 녹산동에 위치한 업무시설(오피스텔)로, 감정가는 94,000,000원입니다.

대항력 있는 선순위 임차인(보증금 60,000,000원)이 존재하여, 매각으로 인해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

입지적으로는 녹산산업단지와 인접하여 업무 및 산업 활동에 편리할 수 있으나, 주거용으로 이용 중인 업무시설이라는 점과 주변 지역의 환경시설 집중 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 임차인의 권리 승계 및 주변 지역의 환경 이슈, 그리고 용도 외 주거 사용에 따른 잠재적 문제를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거용으로 활용 가능한 업무시설: 오피스텔의 경우, 주거 및 업무 목적으로 모두 활용될 수 있어 다양한 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 강서구 지역 개발 잠재력: 부산 강서구는 신항만 배후지 및 에코델타시티 등 대규모 개발 사업이 진행 중으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 인수되는 임차인의 존재: 선순위 임차인이 존재함은 역설적으로 해당 임차인으로부터 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다 (단, 차임이 0원인 점은 고려 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(60,000,000원)을 제외하고 산정하여, 매수인의 총 취득 비용 부담을 고려합니다.

감정가(94,000,000원)에서 인수 보증금(60,000,000원)을 제외한 순수 가치(Equity Value)는 34,000,000원입니다.

이를 기준으로 80%의 입찰률을 적용하여 예상 입찰가를 산출합니다.

예상 입찰가: 27,200,000원 (34,000,000원 * 0.80)

*주의: 위 예상 입찰가는 인수되는 보증금과 감정가를 바탕으로 산출된 보수적인 금액이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 권리 분석의 최종 확인 결과 및 낙찰 후 예상되는 추가 비용(수리비, 세금 등)을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 경우, 총 부담액이 높아지므로 입찰가 산정 시 이를 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.