나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경2146 [3] 부산광역시 사상구 주례동 149-27 경보포유 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2023.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 지하철 냉정역 남서측 인근, 좋은삼선병원 동측 인근
, 주례2동행정복지센터 북서측 인근에 위치한 경보포유 2층 201호 외 20개호(전체)이며,
주위는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재하여 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호(전체)로서,
·외벽 : 석재 치장, 스톤코트 마감,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-20)은 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형)이며,
기호(21)은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 화재경보기, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 북서하향 경사지에 택지 조성되어 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8미터의 포장도로에 접하며, 남서측으로 약 5미터의 포장도로로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

3ㅔ3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2016
-12-30)(학교환경위생정화구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상으로 남향, 서향 및 북향이며 지상에 주차장시설 되어있음.
○본건 6층에 있는 관리실(현지호칭 602호)은 현황 원룸형 구조로 되어있는 것으로 탐문조사
되었으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.
○본건 호실 내부에 있는 세탁기, 냉장고, 에어컨 등은 옵션으로 제공되고 있는 것으로 탐문
조사되었으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2023타경2146 (3)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 149-27 경보포유 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

토지지분: 20.4681㎡ (약 6.19평)

건물면적: 24.29㎡ (약 7.35평)

건물지분: 24.2907㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금정농업협동조합

1.2. 건축물 정보

건축물명: 경보포유

총 층수: 6층

사용승인일: 2017-11-01

구조: 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, 지하철 냉정역 남서측 인근, 좋은삼선병원 동측 인근, 주례2동행정복지센터 북서측 인근에 소재합니다.

주위로는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재하여 주거환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

소형 차량의 출입이 가능하며, 마을버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 건물은 남측으로 약 8미터, 남서측으로 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권 (2020-02-20, 농업협동조합자산관리회사, 1,176,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(전입일자 2020-02-06의 대항력 있는 임차인)는 존재하나, 일반적으로 경매 진행 시 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 1,263,352,192원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-06

* 확정일자: 2023-05-02

* 배당신고일자: 2023-06-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

임차인 임 은 전입일자(2020-02-06)가 말소기준권리(2020-02-20)보다 앞서 대항력이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 볼 때, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전부 회수하거나, 배당받지 못한 금액이 없음을 시사합니다. 만약 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면 이는 상당한 부담이 될 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구처럼, 보증금액이 명시되어 있더라도 실제 인수 여부는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건은 주로 주거용 건물과 소규모 점포가 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 지하철 냉정역, 좋은삼선병원, 주례2동행정복지센터 등이 있어 기본적인 편의시설 및 의료시설 이용이 가능합니다.

구체적인 상업시설 밀집도나 유동인구에 대한 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 2호선 냉정역이 인근에 있어 부산 시내 접근성이 용이합니다.

마을버스 이용도 편리한 편입니다.

주변 병원, 행정복지센터 등 관공서 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

소규모 공동주택과 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 조용한 편이나 편의시설이 밀집된 번화가와는 거리가 있습니다.

기본적인 주차 공간이 확보되어 있습니다.

임차인 거주 호실의 경우, 세탁기, 냉장고, 에어컨 등 옵션이 제공되는 것으로 탐문 조사되었으니 참고하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

앞서 언급했듯이, 임차인 임 은 대항력이 있으며 보증금 90,000,000원에 대한 인수 여부는 반드시 확인해야 할 가장 중요한 부분입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기가 실제와 다르다면, 낙찰자가 해당 보증금을 인수하게 되어 추가 자금 부담이 발생합니다.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했음을 의미합니다. 이는 시장의 관심이 낮거나, 물건 자체의 하자, 또는 권리관계의 복잡성 등 잠재적인 문제 요인이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정된 것으로 보이며, 이는 채무 불이행 시 연대 채무와 관련하여 다른 담보 물건에 영향을 줄 수 있습니다. (제공된 정보로는 공동담보의 구체적인 내용은 알 수 없음)

6.4. 관리비 미납 가능성

전유부분의 관리비 미납액은 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 임대 관계가 미상이므로, 관리사무소 등을 통해 연체된 관리비 내역을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 냉정역과 인접하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 건물은 2017년에 사용승인되어 연식이 비교적 짧은 편이며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점과 재매각 물건이라는 점입니다. 임차인의 보증금 90,000,000원이 인수되는지 여부에 따라 수익성이 크게 달라지므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 재매각 이력으로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 수 있으나, 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 냉정역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축에 가까운 건물: 2017년 사용승인으로 건물이 비교적 신축입니다.

* 소형 평형: 1인 가구나 젊은 층의 수요를 기대할 수 있는 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원이며, 최저매각가격의 20%인 27,800,000원을 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 건물(2017년식)인 로얄팰리스(21.372㎡)가 2026년 5월 93,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 약 1,290만원으로 환산할 수 있습니다.

본건은 24.29㎡ (약 7.35평)으로, 로얄팰리스보다 면적이 약간 크다는 점을 고려하면, 본건의 적정 시세는 9,500,0000원 ~ 100,000,000원 수준으로 추정됩니다.

가장 중요한 변수인 임차인 보증금 90,000,000원의 인수 여부에 따라 입찰가 산정이 달라집니다.

만약 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 정확하여 임차인 보증금을 인수하지 않아도 된다면, 본건의 시세에 맞춰 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 이 경우, 감정가보다는 주변 시세에 근거하여 보수적으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 본인이 부담해야 할 실질적인 취득 비용은 입찰가에서 90,000,000원을 제외한 금액이 됩니다. 따라서 이 시나리오에서는 입찰가를 1,000,0000원 ~ 1,500,0000원 수준으로 낮춰야 실질적인 수익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 후, 보증금 미인수 시 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 권리관계, 물건 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 임차인 보증금 관련 사항은 반드시 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.