나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경615 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 139-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경615 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 139-3 답 경매

• 사건번호: 2024타경615
• 주소: 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 139-3
• 용도: 답

부산동부지원 경매3계 2024타경615 | 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 139-3 | 감정가: 761,738,590원 | 최저가: 373,252,000원 | 용도: 답

1. 부산동부지원 2024타경615 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경615 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 139-3

용도: 답 (현황은 건축기초 공사 중 토지 및 도로)

감정가: 761,738,590원

토지 면적: 1088.00㎡ (약 329.12평)

매각 대상 지분: 토지 일부 지분 매각 (총 토지 면적 중 517.0852㎡, 약 156.42평에 해당하는 지분)

건물 면적: 해당 없음

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 유치권, 공유자우선매수신고, 재매각, 일괄매각.

주의사항:

일괄매각으로 제시외 수목 포함.

목록 1, 2는 공부상 답이나 현황 건축기초공사 중 토지이며 유치권 행사 팻말이 있음. 원상회복 명령 발하여질 가능성 있음.

목록 3, 4, 5는 공부상 답이나 현황 도로로 사용 중이며, 지분 경매이나 공유자 우선매수권 없음.

2024년 8월 29일 주식회사 엠엔지종합건설로부터 공사대금 191,000,000원에 대한 유치권 신고서 제출되었고, 유치권 존재 확정됨.

재매각으로, 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수).

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 부산광역시 기장군 장안읍 하장안마을 서측 인근에 위치, 주위는 단독주택, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재. 위치 및 제반 주위환경 보통.

교통상황: 인근 마을버스정류장 소재하나, 시외곽 지역으로 대중교통 사정 다소 불편.

형태 및 이용상태: 기호 (1,2)는 부정형 나지 상태 (건축허가 득), 기호 (3,4,5)는 부정형 도로.

인접 도로상태: 기호 (1,2)는 북측 약 6M 도로(기호 3,4,5)에 접함.

토지이용계획: 5필지 공히 자연녹지지역, 농지법 적용 농지.

공부와의 차이: 기호 (3,4,5) 토지는 지목 "답"이나 현황 "도로".

기타 참고사항:

기호 (1,2) 토지 건축 허가 (2022-건축과신축허가-3) 득함. 일부 토목공사 되었으나 별도 착공신고 없음.

기호 (1,2) 토지상 제시외 수목 존재.

기호 (3,4,5) 토지는 수인 공유지분 중 1/11 지분 매각. 현황 "도로"로 이용 중.

2. 입지 조건

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 소재 하장안마을 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 위치 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통망으로는 인근에 마을버스정류장이 있으나, 시외곽 지역의 특성상 전반적인 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지 이용계획상 자연녹지지역으로 분류되며, 농지법의 적용을 받는 농지입니다.

기호 (1,2) 토지는 건축허가를 득한 나지 상태로, 북측으로 약 6m 폭의 도로(기호 3,4,5 토지)에 접하고 있으며, 동측으로 구거를 격하여 12m 폭의 도로 접근이 가능합니다.

기호 (3,4,5) 토지는 현재 약 6m 폭의 도로로 이용되고 있어, 해당 필지들은 사실상 도로 부지로 활용되고 있습니다.

3. 권리 분석

본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행되며, 현재 유치권이 신고되어 있고 법원의 확정된 화해권고 결정으로 그 존재가 인정된 상태입니다. 이는 본건 매각 물건에 대한 가장 큰 권리상 부담으로 작용할 수 있습니다.

주식회사 엠엔지종합건설이 공사대금 191,000,000원에 대해 유치권을 신고하였으며, 이는 매수 후 인수될 가능성이 높으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

재매각으로 진행되며, 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%로 상향 조정되었습니다.

목록 1, 2 토지에 대해서는 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있어, 이에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

목록 3, 4, 5 토지는 지분 경매이지만, 공유자 우선매수권은 적용되지 않습니다.

농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

4. 상권 분석

본건 소재지는 부산 기장군 장안읍으로, 주변은 개발이 진행 중인 지역으로 볼 수 있습니다.

주변에 단독주택, 농경지, 일부 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 전형적인 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

본건 토지의 일부(기호 3,4,5)가 현황 도로로 사용되고 있다는 점은, 향후 주변 개발이나 토지 이용 계획 수립 시 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

인근 상권이 크게 발달한 지역은 아니나, 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

가까운 곳에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하지만, 시외곽 지역 특성상 자가용 이용이 더욱 편리할 수 있습니다.

주변 환경은 비교적 조용하며, 자연 녹지 지역으로 지정되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

기장군 장안읍은 해안가와 산간 지역이 어우러져 있어, 지역 특유의 자연 환경을 즐길 수 있는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: 가장 큰 리스크는 확정된 유치권의 존재입니다. 매수인은 해당 유치권 금액(191,000,000원)을 인수하거나 해결해야 할 가능성이 매우 높습니다.

원상회복 명령: 목록 1, 2 토지에 대한 원상회복 명령 가능성은 건축 관련 추가 비용 발생을 야기할 수 있습니다.

농지법 적용: 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미발급 시 법적 문제 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

지분 경매: 토지 일부 지분으로 매각되어, 단독으로 토지 전체를 사용하거나 처분하는 데 제약이 있을 수 있습니다.

도로 이용: 목록 3, 4, 5 토지가 현황 도로로 사용 중인 점은, 향후 토지 이용 계획에 변동이 생기거나 도로 사용에 대한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

혐오시설: 일반적인 검색으로는 본건 주변에 특정 혐오시설이 즉시 확인되지는 않았습니다. 그러나 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사를 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건으로, 현황 도로 및 건축 중인 토지가 혼재되어 있어 복합적인 이용 가치를 지니고 있습니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 확정된 유치권의 존재입니다. 이 유치권 금액을 어떻게 해결하느냐에 따라 본건의 실질적인 투자 가치가 결정될 것입니다.

또한, 원상회복 명령 가능성, 농지법 적용 등 추가적인 고려 사항들이 존재합니다.

현황 도로로 이용 중인 지분 토지는 향후 개발 계획이나 주변 토지 이용과의 연계성을 신중히 검토해야 합니다.

본건은 법률적, 권리적 복잡성이 매우 높은 물건으로, 전문가의 충분한 상담 없이는 투자를 권하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

잠재적 개발 가치: 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 건축허가를 득한 토지가 일부 포함되어 있어 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 지분 경매이므로 전체 개발 계획과의 연계성이 중요)

도로 지분: 현황 도로로 이용되는 토지의 지분을 보유함으로서, 향후 해당 도로의 이용 또는 개발에 따른 잠재적 이익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 개발 가능성이 구체화되었을 때의 시나리오)

경매 할인: 재매각 물건이며 유치권 등 복잡한 권리 관계를 가지고 있어, 일반 매매보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 유치권 해결 비용 및 추가 비용 고려 필수)

법원 정보

부산동부지원 경매3계