나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경615 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 139-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 소재 하장안마을 서측인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 주위환경 보통임.

교통상황

인근에 마을버스정류장이 소재하나, 시외곽지역으로서 제반 대중교통사정 다소 불편함.

형태 및 이용상태

·기호(1,2): 2필지 공히 부정형의 토지로서, 건축허가를 득한 나지상태의 토지임.
·기호(3,4,5): 3필지 공히 부정형의 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

·기호(1,2): 북측으로 약 6M 내외 폭의 도로(기호3,4,5토지)에 접하고, 동측으로 구거를
격하여 약 12M 내외 폭의 도로에 출입가능함..
·기호(3,4,5): 본건이 6M 내외 폭의 도로일부임.

토지이용계획 및 제한상태

5필지 공히 자연녹지지역, <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(3,4,5)토지는 지목 "답"이나, 현황"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타
① 본건 기호(1,2)토지는 기장군청 문의 결과 건축허가를 득하였으며, 허가내용은 현장
건축허가표지판과 동일한 것으로 확인되었음. 또한 일부 토목공사 되었으나 기장군청
문의 결과 별도의 착공신고는 접수된 바 없는 것으로 조사되었음.
·허가번호: 2022-건축과신축허가-3
·대지면적: 460㎡
·건축면적: 91.32㎡
·연면적: 273.96㎡
·건폐율: 19.85%
·용적율: 59.56%

② 기호(1,2)토지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 수목이 소재하여 별도 감정평가
하였으며, 당해 토지의 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 없는 것으로 판단되는
바, 토지는 이에 구애없이 감정평가 하였음.

③ 기호(3,4,5)토지는 본건은 수인 공유부동산 중 매각지분 공유자 주식회사 광안코퍼
레이션 지분 11분의 1 전부 만의 평가로서, 평가대상 지분의 위치 및 경계확인이
불가한 바 전체 면적을 기준으로 가격산정하되, 지분비율에 의거 면적을 사정하여
평가하였으며, 현황‘도로’로 이용중 인 바, 이를 감안하여 감정평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
일괄매각. 제시외 수목 포함. 목록 모두 공부상 답이나 목록 1,2는 현황 건축기초공사중인 토지이며, 목록 3,4,5는 현황 도로로 사용중.
농지취득 자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
목록 1,2는 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
목록 3,4,5는 지분경매이나 공유자우선매수권 없음.
2024.08.29.자 주식회사 엠엔지종합건설로부터 목록 전체(1,2,3,4,5)에 대해 공사대금 191,000,000원의 유치권신고서가 제출되었고, 유치권이 존재한다는 확정된 화해권고결정 있음(부산지방법원 동부지원 2024가단1066)
2026.3.16.자 주식회사 엠엔지종합건설로부터 유치권포기 및 신청취하서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경615 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 139-3

용도: 답

감정가: 761,738,590원

토지면적: 1088.00㎡ (약 329.12평)

토지지분: 517.0852㎡ (약 156.48평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

건물지분: 0㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 물건 세부사항

주위 환경: 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 소재 하장안마을 서측인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 위치 및 제반 주위환경 보통임.

교통 상황: 인근에 마을버스정류장이 소재하나, 시외곽 지역으로서 제반 대중교통사정 다소 불편함.

형태 및 이용 상태:

* 기호(1,2): 2필지 공히 부정형 토지로서, 건축허가를 득한 나지 상태의 토지임. 현황 건축기초공사 중.

* 기호(3,4,5): 3필지 공히 부정형 토지로서, 현황 도로로 사용 중.

인접 도로 상태:

* 기호(1,2): 북측으로 약 6M 내외 폭의 도로(기호3,4,5 토지)에 접하고, 동측으로 구거를 격하여 약 12M 내외 폭의 도로에 출입 가능함.

* 기호(3,4,5): 본 건이 6M 내외 폭의 도로 일부임.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 5필지 공히 자연녹지지역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지임.

공부와의 차이: 기호(3,4,5) 토지는 지목 "답"이나, 현황 "도로"임.

제시외 물건: 제시외 수목 포함 (별도 감정평가 되었으나 토지 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 기장군 장안읍에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 일부 근린생활시설 등이 혼재된 농촌 및 전원주택 단지 형태를 띠고 있음. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 접근성

마을버스 정류장이 인근에 있으나, 시외곽 지역 특성상 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있음. 차량 이용 시 주변 도로망을 통해 접근 가능함.

2.3. 토지 현황 및 이용

토지는 공부상 지목이 '답'이나, 실제 이용 현황은 일부(목록 1,2)는 건축 허가를 득하고 건축 기초 공사가 진행 중이며, 나머지 일부(목록 3,4,5)는 도로로 이용 중임. 이는 토지 이용 계획 및 현황 간의 차이를 나타냄.

2.4. 주변 토지 이용 규제

해당 토지는 자연녹지지역에 속하며, 농지법에 따른 규제를 받음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을37 근저당 (2023-08-04, 동부산농업협동조합, 600,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부 요약상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 확인되지 않음. (단, 지상권은 개요만 언급되었으나 실제 등기된 권리는 없음)

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 이형욱(2018-10-18), 주식회사광안코퍼레이션(2023-08-04)

* 근저당: 동부산농업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류: 이정민 (2024-01-02), 부산신용보증재단 (2024-02-06), 김용순 (2024-03-27)

* 임의경매: 동부산농업협동조합 (2024-02-06)

3.4. 유치권 현황

* 2024년 8월 29일, 주식회사 엠엔지종합건설로부터 공사대금 191,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으며, 유치권 존재에 대한 확정된 화해권고결정(부산지방법원 동부지원 2024가단1066)이 있었음.

* 그러나 2026년 3월 16일, 주식회사 엠엔지종합건설로부터 유치권 포기 및 신청 취하서가 제출되어 유치권은 현재 소멸된 상태로 판단됨.

3.5. 공유자 우선매수권

* 목록 1, 2 토지의 경우, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있으나, 목록 3, 4, 5 (도로로 이용 중인 토지)는 지분 경매이나 공유자 우선매수권이 없음.

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 별도의 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 부산 기장군 장안읍은 전반적으로 농경지와 임야가 많고, 비교적 한적한 전원 및 농촌 지역의 특성을 보임. 최근 전원주택 단지 및 소규모 개발이 이루어지는 지역이나, 여전히 넓은 면적의 농지가 분포하고 있음.

4.2. 주변 시설

인근에 단독주택, 농경지, 그리고 일부 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있음.

4.3. 개발 가능성

기존 건축 허가(목록 1,2) 및 건축 기초 공사가 진행 중인 점으로 미루어, 해당 토지에 대한 주거 또는 소규모 개발 가능성이 존재함. 도로로 이용 중인 토지(목록 3,4,5)의 지분은 향후 개발 시 도로 확보에 중요한 역할을 할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있음.

* 혐오시설: 현재 지도상 또는 제공된 정보 상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않음.

5.2. 편의시설

가까운 거리에 대규모 편의시설은 기대하기 어려우며, 기본적인 생활을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 예상됨.

5.3. 교통

마을버스 정류장이 있으나, 배차 간격이나 노선이 제한적일 수 있어 대중교통 이용이 불편할 수 있음. 차량 이용 시에는 인접 도로를 통해 주변 지역으로 이동 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

* 본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 취하된 사유가 있음을 시사함. 입찰 시 이전 유찰 사유를 면밀히 검토할 필요가 있음.

* 특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 높게 책정되었음.

6.2. 농지취득자격증명 필요

* 공부상 지목이 '답'인 토지이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있음.

6.3. 토지 이용 현황과의 차이 및 원상회복 가능성

* 목록 1, 2 토지는 공부상 '답'이나 현황 '건축 기초 공사 중'이며, 목록 3, 4, 5는 '답'에서 '도로'로 이용 중임.

* 특히 목록 1, 2 토지의 경우, 건축 기초 공사로 인한 형질 변경 등에 대해 원상 회복 명령이 발하여질 가능성이 있어 주의가 필요함.

6.4. 지분 경매 및 공유자 우선매수권

* 목록 3, 4, 5 토지는 지분 경매이나 공유자 우선매수권이 없으나, 목록 1, 2 토지 등은 공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 함. 지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 관리, 처분에 제약이 있을 수 있음.

6.5. 유치권 이력

* 과거 유치권이 신고되고 화해권고 결정까지 있었으나, 현재는 포기 및 취하되어 소멸된 상태임. 이러한 이력은 향후 관련 분쟁의 소지가 완전히 없다고 단정하기 어려우므로, 관련 서류 및 사실 관계를 추가 확인하는 것이 권장됨.

6.6. 건축 관련 제약

* 목록 1, 2 토지는 건축 허가를 득하였으나, 별도의 착공 신고는 접수되지 않은 것으로 조사됨. 건축 허가의 유효성 및 관련 규제 여부를 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 외곽 지역에 위치한 지분 경매 물건으로, 토지의 현황과 공부상 지목이 상이하며(건축 기초 공사 중, 도로 이용), 특히 지분 경매라는 점에서 권리 행사 및 향후 활용에 있어 복합적인 검토가 필요합니다. 재매각 물건으로 입찰 보증금이 높고, 농지취득자격증명 필수, 원상회복 가능성 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 그러나 과거 유치권이 정리되었고, 건축 허가를 득한 토지가 포함되어 있다는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다. 도로로 이용 중인 지분 또한 향후 개발 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 과거 유치권이 정리되어 법적 분쟁의 소지가 낮아짐.

* 일부 필지는 건축 허가를 득한 상태로, 건축 사업 추진 잠재력 보유.

* 도로로 이용 중인 지분은 향후 지역 개발 시 활용 가치 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 재매각 물건이라는 점과 상기 언급된 다수의 잠재적 리스크 요인(농지, 지분, 원상회복 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 물건의 실제 현황 및 주변 시세, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가를 산정할 때 별도의 인수 금액은 고려되지 않습니다. 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 적정 입찰가는 변동될 수 있습니다.

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