나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경28 [1] 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 111동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "오륙도초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "오륙도 에스케이뷰 아파트" 제111동 제2층 제204호로서, 주변은 이기대 자연공원(북동측), 백운포 체육공원(서측), 오륙도와 주변 바다(남측), 학교, 자연녹지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘마을버스 정류장이 소재 하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층(111동) 건물 내 2층 204호(2008.10.10.31. 사용승인 된 통칭 75평형의 아파트)로서
* 외벽 : 화강석 및 인조석 붙임.
* 내벽 : 인테리어 및 벽지마감 등.
* 창호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 화재경보시설, 소화전설비, 시스템냉방설비, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서 아파트 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 단지 남측 및 서측으로 폭 약 25m 내외, 북측 및 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산동부지원 2024타경28 (1)

1.2. 소재지: 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 111동 2층204호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 1,127,000,000원

1.5. 면적:

* 토지: 89.75㎡ (약 27.15평)

* 건물: 200.89㎡ (약 60.77평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "오륙도초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "오륙도 에스케이뷰 아파트" 111동 2층 204호임. 주변은 이기대 자연공원(북동측), 백운포 체육공원(서측), 오륙도와 주변 바다(남측), 학교, 자연녹지 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 마을버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 중 2층 204호로, 2008년 10월 10일 사용승인된 아파트임.

* 외벽: 화강석 및 인조석 붙임.

* 내벽: 인테리어 및 벽지 마감.

* 창호: 샤시 창호 구조.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보시설, 소화전, 시스템 냉방, 승강기, 공동현관, 주차장, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태:

남서하향의 경사지를 택지 조성한 부정형의 토지로서 아파트 건물 부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태:

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 단지 남측 및 서측으로 폭 약 25m 내외, 북측 및 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역, 오륙도초등학교 및 오륙도중학교 관련 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역(3구역)임.

2.7. 공부와의 차이:

없음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

2017년 1월 2일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권(을5)임.

3.2. 인수되는 권리:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (지상권 없음).

3.3. 주의사항:

본건은 중복 병합, 중복, 유동화 물건으로 경매 절차 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하나, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 장찬희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-14

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

금액이 미상인 임차인은 없으나, 임차인이 존재할 경우 법적 절차에 따라 확인이 필요할 수 있음. 본건 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황:

아파트 단지 주변으로 기본적인 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있으며, 이기대 자연공원, 오륙도, 해변 등과 인접하여 자연환경 관련 시설 접근성이 양호함.

4.2. 상권 활성화 정도:

주거 밀집 지역으로서 안정적인 배후 수요를 기반으로 하며, 관광 자원과의 연계 가능성이 있음.

4.3. 혐오시설 여부:

주변 지도 및 정보 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. 자연 녹지 및 공원과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설:

오륙도초등학교, 오륙도중학교가 인근에 위치하고 있으며, 학교보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있음.

5.2. 주변 편의시설:

대형마트, 병원 등 생활 편의 시설은 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상되며, 단지 내 및 인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

5.3. 자연환경 및 공원:

이기대 자연공원, 백운포 체육공원, 오륙도, 주변 바다 등 수려한 자연환경이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/유동화 물건 관련:

중복 병합, 중복, 유동화 물건으로 명시되어 있어 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성이 있으나, 현재까지 권리분석상 인수에 따른 문제는 없는 것으로 보임.

6.2. 기타 법적/행정적 제한:

토지이용계획상 일반도로 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(3구역) 등이 있으나, 아파트 건 부지로의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 용호동에 위치한 오륙도 SK VIEW 아파트 111동 204호로, 쾌적한 자연환경과 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 아파트 단지는 비교적 최근에 건축되었으며(2008년 사용승인), 기본적인 생활 편의시설 접근성 및 교육 환경도 양호한 편임. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 파악되나, 중복 경매 등의 절차적 복잡성이 존재할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 아름다운 자연환경(이기대 공원, 바다) 인접으로 쾌적한 주거 환경 제공.

* 단지 내 가로망 및 주변 도로망이 잘 정비되어 교통 접근성 우수.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 인한 권리 소멸 예상.

* 부산 지역의 대표적인 해안가 아파트 단지 중 하나로 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 오륙도 에스케이뷰 아파트의 최근 거래가는 면적 및 층수에 따라 상이함. 84.96㎡(약 25.7평) 면적의 아파트가 4.4억원에서 5.05억원 사이로 거래되었으며, 174.107㎡(약 52.6평) 면적의 아파트는 6.5억원에 거래된 사례가 있음. 본건은 등록 면적 200.89㎡(약 60.77평)로, 174.107㎡ 거래 사례와 비교 시 유사하거나 조금 더 큰 면적으로 볼 수 있음. 174.107㎡ 면적의 시세를 바탕으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 7.5억원 수준으로 추정됨. 그러나 감정가는 11.27억원으로, 시장 시세와 상당한 차이를 보임.

9.2. 적정 입찰가 산정:

감정가는 11.27억원이나, 최근 실거래가 정보로는 유사 면적의 거래가 약 7.5억원 수준임. 경매 입찰 시 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 시장 시세와 감정가의 괴리가 크므로 신중한 접근이 필요함. 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 약 8.5억원 내외를 적정 입찰가 범위로 고려할 수 있음. 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태 및 시세 변동 가능성을 재확인하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.