나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111136 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 740-15 모전리케이스퀘어 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리에 소재하는 정원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 정관신도시 내 상업지대로서, 각종 근린생활시설 및 소규모의 점포, 주상용건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 지상6층 건물 내 105호, 106호로서
[사용승인일: 2015.09.18]

·외 벽: 스톤코트 및 인조석, 강화유리 마감 등
·내 벽: 일부 인테리어 및 벽지, 타일 마감 등
·바 닥: 타일 등 마감 등
·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

1,2 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향하는 경사지대 내 2필지 일단의 가장형에 유사한 부정형의 토지로서 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·모전리 740-15, 740-16 공히,
준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111136 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 740-15 모전리케이스퀘어 1층106호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 482,000,000원

토지면적: 26.34㎡ (약 7.97평)

건물면적: 86.10㎡ (약 26.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합 (본건 경매 개시 채권자)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리에 위치하며, 정관신도시 내 상업지대에 속해 있습니다. 부근은 각종 근린생활시설, 소규모 점포, 주상용 건물 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 본건이 소재한 토지는 동하향하는 경사지대 내에 위치하며, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로3류(폭 12m-15m) 및 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다.

구글 검색 결과, 해당 지역은 정관신도시 내의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 인근에 정원초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 건물구조 및 이용상태

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층, 지상6층 규모로, 2015년 9월 18일에 사용승인되었습니다. 외벽은 스톤코트 및 인조석, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 일부 인테리어, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 바닥은 타일 등, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물 내부 설비로는 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다. 본건(106호)은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 중입니다.

5. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권은 김경환 명의로 보존등기 되어 있으며, 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2015년 10월 7일 접수, 300,000,000원)이 설정되어 있습니다. 이후 박병진 명의의 근저당권 3건(총 1,100,000,000원)과 경상남도정치망수산업협동조합 명의의 임의경매개시결정(2023년 12월 18일 접수, 530,000,000원), 부경양돈협동조합 명의의 가압류(2024년 2월 2일 접수, 33,332,442원), 기장군 명의의 압류(2024년 8월 14일 접수)가 순차적으로 등기되었습니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을1, 을2, 을3, 을4, 갑2, 갑3, 갑4)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, '지상권개요: 비고: 제2종근린생활시설(일반음식점)임.'이라는 내용으로 보아, 특이사항으로 인수할 권리가 존재하지 않거나, 존재하더라도 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

등기부채권 총액은 1,433,332,442원입니다.

6. 상권분석

본건은 정관신도시 상업지구 내에 위치하여 배후 주거 단지 및 유동 인구를 기반으로 한 일반음식점으로서의 영업 활동에 유리한 입지입니다. 인근 상업시설들은 주로 근린생활시설 및 소규모 점포들로 구성되어 있으며, 지역 주민들을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

7. 생활정보

정관신도시 내에 위치하여 상업시설 이용이 편리하며, 인근에 정원초등학교가 소재하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

8. 잠재적 리스크

* 임대차 관계가 미상으로, 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨)

* 집합건물 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 고지가 부족하여, 혹시 모를 미등기 권리나 특이사항에 대한 사전 조사가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 총 등기부채권 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있어, 경매 진행 상황 및 시장 상황에 따라 입찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관신도시 상업지구에 위치한 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재합니다. 건물 사용승인일로부터 비교적 신축에 속하며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 및 미상 권리 부분에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

10. 투자 포인트

* 정관신도시 상업지역 내의 안정적인 입지

* 일반음식점 영업에 적합한 제2종근린생활시설 용도

* 매각으로 인한 권리관계 소멸로 비교적 깔끔한 인수 가능성

* 인근 편의시설 및 교통 환경 양호

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 482,000,000원입니다. 예상 입찰가는 낙찰자가 부담해야 할 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다. 본 물건의 경우, 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하고 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황, 본건의 정확한 현황 조사 결과, 향후 수익성 전망, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 기반으로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.