나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106701 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 2층207호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106701 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 2층207호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경106701 | 소재지: 울산광역시 남구 봉월로 117, 2층207호 (신정동,수아지오시티) | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 80,850,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경106701 (1)

경매구분 부동산강제경매

소재지 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 2층207호

용도 공동주택(도시형생활주택)

감정가 165,000,000원 (일억육천오백만원)

매각대상 토지/건물일괄매각

소유자/채무자 주OOOOOOOOO

채권자 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

전용면적 34.54㎡ (약 10.45평)

* 분양면적 약 48.36㎡ (약 14.63평)

토지면적 5.23㎡ (약 1.58평)

건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 내 제2층

이용상태 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중

1.3. 특이 및 주의 사항

특이사항 본 건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일한 법인임.

주의사항 가압류권자인 수아지오시티관리위원회의 보정서에 의하면, 2024년 9월부터 2025년 3월까지의 공용부분 관리비 528,680원(연체료 제외)이 미납된 상태로 확인됨. 이는 낙찰자가 추가로 인수할 가능성이 있으므로, 응찰 전에 미납 관리비의 정확한 내역 및 범위를 반드시 확인해야 함.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '신정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 일반상업지역 내 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 보통 수준의 교통 상황을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육 환경: 인근에 '신정초등학교'가 위치하여 교육 환경도 무난한 편입니다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 건물의 특징

본 건은 25층 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고합니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 개별난방설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다. 사다리형 토지 위에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 복합된 형태로 건축되어 토지 이용 효율이 높습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

경매구분: 강제경매로 진행되는 사건입니다.

말소기준권리: 제시된 정보만으로는 정확한 말소기준권리를 판단하기 어려우나, 통상적으로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 등기부등본 확인을 통한 최종 권리 분석이 필수적입니다.

임대차 관계: 임대 관계는 현재 미상입니다. 현황조사서 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

미납 관리비: 약 7개월간의 공용부분 미납 관리비(528,680원)가 확인되었으며, 판례에 따라 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 연체료를 포함한 최종 미납액을 확인하고 입찰에 반영해야 합니다.

소형 면적: 도시형생활주택으로 전용면적이 작아 투자 수요층이 비교적 한정적일 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 울산 남구 신정동의 일반상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 전용면적 대비 감정가(1억 6천 5백만 원)가 주변 시세와 비교하여 적정성을 검토해야 합니다. 좋은 교통 접근성과 주거 편의시설이 혼재된 양호한 입지 조건을 가지고 있어 실거주 및 임대 투자 모두 고려할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

입지 우수성: 일반상업지역 내 대로변 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 이는 향후 임대 수요 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 도시형생활주택의 특성상 비교적 소액으로 투자가 가능하며, 최근 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2층의 장단점: 2층은 접근성이 좋다는 장점이 있으나, 소음 및 사생활 보호 측면에서는 상층부보다 불리할 수 있습니다. 다만, 본 건물은 공동주택 및 업무시설 복합 건물임을 고려해야 합니다.

*본 보고서는 제시된 정보와 일반적인 분석을 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정은 반드시 현장 답사 및 정확한 권리분석을 거쳐 진행해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계