나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106374 [1] 경상남도 양산시 물금읍 872-2 물금리 블루테라스 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106374 [1] 경상남도 양산시 물금읍 872-2 물금리 블루테라스 1층115호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경106374
• 주소: 경상남도 양산시 물금읍 버들길 12, 1층115호 (블루테라스)
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매5계 2024타경106374 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 버들길 12, 1층115호 (블루테라스) | 감정가: 416,000,000원 | 최저가: 69,917,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경106374 (1)이며, 소재지는 경상남도 양산시 물금읍 872-2 물금리 블루테라스 1층115호입니다. 용도는 근린생활시설(상가)이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각 건입니다.

토지면적은 26.46㎡ (약 8.00평), 건물 전용면적은 58.86㎡ (약 17.81평)입니다. 감정가는 416,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 경매 진행 현황

본건은 채권자 주OOOOOOOOO가 청구한 부동산임의경매 사건입니다. 현재 소유자와 채무자는 이OO으로 동일하며, 권리관계는 비교적 단순한 구조로 보입니다.

현장조사 당시 이용상태는 "공실"이며, 임대관계 또한 미상입니다. 투자 시 초기 공실 위험성을 염두에 두어야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경부선 "물금역"의 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 상업나지(개발 진행 중인 상업용 나대지), 그리고 북동측으로 대규모 아파트 단지가 형성되어 있습니다.

감정평가서상 주위 환경은 보통으로 평가되나, 역세권 인근의 일반상업지역 내 1층 상가로서 잠재력은 높은 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 특히 북측으로 약 15미터 내외의 도로에 접하며, 남동측으로 약 8미터 내외의 보행자도로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 건축물 구조

본건이 속한 토지는 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 상업 시설로서의 개발 밀도 및 활용도가 높습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 6층 건물 중 1층에 해당합니다. 외벽은 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등으로 되어 있어 외관은 양호하며, 기본적인 전기, 위생, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.4. 생활정보 및 주변시설 (혐오시설 포함)

주변은 물금역과 대규모 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 형성되는 상권입니다. 보고서 작성 시점 기준, 현장조사 정보 및 주변 시설 검색 결과 상권에 부정적인 영향을 줄 만한 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

매각 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 낙찰 후 토지와 건물의 소유권 취득에 문제가 없는 일반적인 형태입니다.

본건은 부동산임의경매로 진행되어 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 권리분석상 복잡한 변수는 적은 편입니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 책임

현장조사 당시 "공실" 상태가 확인되었습니다. 따라서 명도 과정에서 대항력 있는 임차인에 대한 복잡한 법적 분쟁 가능성은 낮은 것으로 보입니다. 다만, 낙찰자는 인도명령이나 명도소송을 대비하여 공실 상태가 실제 점유자 없는 상태인지 재차 확인할 필요는 있습니다.

4. 상권 분석 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석 및 잠재력

본 물건은 역세권 및 대규모 주거 단지를 배후에 둔 일반상업지역 1층 상가라는 매우 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 일반적인 주거 밀집 상권의 특성상 주민 생활 밀착형 업종(음식점, 학원, 미용실 등)이 적합하며, 역세권 유동 인구까지 흡수할 수 있는 복합 상권으로 발전할 가능성이 높습니다.

현재 공실인 상태는 단기적으로는 리스크이나, 장기적으로는 투자자가 상권 특성에 맞는 새로운 임차인을 직접 선정하여 수익률을 극대화할 수 있는 기회가 됩니다.

4.2. 잠재적 리스크

최대의 리스크는 현재 '공실' 상태라는 점입니다. 낙찰 후 임차인을 구하는 기간 동안 대출 이자 및 관리비 등 고정 지출이 발생할 수 있으므로, 해당 기간을 감안한 자금 계획이 필요합니다.

또한 주변에 "상업나지"가 존재하여 신규 상가 공급이 지속될 경우, 단기적으로 임차인 모집 경쟁이 심화될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지 배후 수요와 물금역 인접으로 상권 활성화 기대치가 높습니다.

우수한 접근성 및 가시성: 1층에 위치하며 15미터 및 8미터 도로(보행자도로) 양면에 접하고 있어 노출 효과가 매우 뛰어납니다.

양호한 권리 관계: 토지/건물 일괄매각 및 공실 상태로 권리분석이 비교적 깨끗하며, 명도 리스크가 낮습니다.

토지 이용 효율성: 일반상업지역 내 상가로 미래 투자가치가 높습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍 핵심 상권으로 성장할 잠재력이 큰 일반상업지역 내 1층 근린생활시설입니다. 감정가 416,000,000원은 일반상업지역 내 1층 상가라는 입지적 가치를 반영한 것으로 보입니다.

현재 공실이라는 단기적인 리스크에도 불구하고, 안정적인 구조와 유리한 입지 조건, 낮은 권리 분석상의 위험 등으로 인해 투자 매력이 높은 물건으로 판단됩니다. 성공적인 투자를 위해서는 낙찰 후 신속하고 효과적인 임차인 모집 전략 수립이 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계