나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106886 [1] 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 7층702호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106886 [1] 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 7층702호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경106886 | 소재지: 울산광역시 남구 봉월로82번길 46, 7층702호 (신정동,더렉스) | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 33,614,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 사항

울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 7층702호 오피스텔 경매 물건 보고서입니다.

사건번호는 울산지방법원 2024타경106886 (1)이며, 감정가는 200,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 토지 면적은 10.69제곱미터 (약 3.23평)이며, 건물(전용) 면적은 69.39제곱미터 (약 20.99평)입니다.

공부상 제시외면적은 없습니다.

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

소유자: (OOOOOOO

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 울산광역시청 북측 인근에 소재하여 행정 중심지 및 주요 상업 지역과의 접근성이 뛰어납니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 공공시설 등으로 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용에 용이합니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 속한 토지이용계획상 용도는 '일반상업지역'으로, 상업 및 업무 시설 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 시청 인근의 상권은 보통 배후 주거 인구와 유동 인구가 결합된 형태를 띠므로, 임대 수요가 꾸준할 수 있는 입지적 강점이 있습니다.

2.3. 건물의 특징

본 건물은 2013년에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층에 해당합니다. 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 창호는 샤시입니다. 오피스텔 용도로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본 건은 토지와 건물을 일괄매각하는 '부동산강제경매' 물건으로, 특별한 법정지상권 또는 토지/건물 미포함 등의 문제가 보고되지 않아 매각 대상 명확성은 높습니다. 제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 분석(말소기준권리, 임차인 여부 등)은 불가능하나, 매각 대상 자체의 법적 하자(공부와의 차이 등)는 없는 것으로 보고되었습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 중요한 잠재적 리스크는 '미납 관리비'입니다. 현관문에 "현재 공실 세대, 소유자 또는 입주하는 세대 경매받을 시 미납관리비 완납 후 입주하셔야 합니다."라는 관리사무소의 안내문이 부착되어 있습니다. 이는 매수인이 낙찰 후 인수해야 할 채무에 해당될 가능성이 높으므로, 응찰 전에 반드시 미납 관리비 금액을 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다. 미납 관리비 중 '공용 관리비'는 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 검토

제공된 정보 내에서는 인근 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 입찰 전에는 반드시 현장 방문 및 지도 서비스 등을 통해 유해 시설이나 소음 유발 시설 유무를 확인하는 것이 안전합니다. (본 보고서 작성 시점에는 외부 검색이 불가능하여 확인하지 못하였습니다.)

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 울산광역시청 북측 인근의 '일반상업지역'에 위치하여 공실률이 낮고 임대 수요가 꾸준할 수 있는 핵심 입지입니다.

면적: 전용 면적 69.39제곱미터 (약 21평)로 비교적 넓어, 1~2인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 경쟁력이 있습니다.

건물 상태: 2013년 준공된 비교적 신축 건물이며 20층 중 7층으로 선호도 높은 층에 위치합니다.

4.2. 종합 의견

본 건 오피스텔은 울산 남구의 핵심 상업/업무 지구 인근에 위치하여 우수한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 임대 수익형 부동산으로서의 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 응찰 전에 필수적으로 미납 관리비 액수를 확인하여 이를 입찰 가격에 정확히 반영하는 것이 중요합니다. 미납 관리비를 제외한 다른 특이사항은 보고되지 않아 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 보입니다.

4.3. 추가 고려사항

임대관계는 미상(미확인)으로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 '주거용' 또는 '업무용'으로 이용 중인지 여부와 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계