나이스옥션 법원경매 울산 2024타경100963 [2] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 산69-2 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경100963 [2] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 산69-2 도로 경매

• 사건번호: 2024타경100963
• 주소: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 산69-2
• 용도: 도로

울산지방법원 경매1계 2024타경100963 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 산69-2 | 감정가: 265,862,000원 | 최저가: 91,190,000원 | 용도: 도로

1. 울산지방법원 2024타경100963 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경100963 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 산69-2

용도: 도로

감정가: 265,862,000원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

1. 일괄매각.

2. 본건(목록 2)은 울산수협 서생지점 주차장 인근 도로로, 일부는 경계가 불명확하나 울산수협 서생지점 주차장 부지에 포함된 것으로 보입니다.

3. 본건(목록 3)은 경계가 불명확하며, 일부는 도로와 단차가 있는 울산광역시 울주군 서생면 송리3길 14 소재 대지와 접한 토지로 보입니다. 또한 일부는 해당 대지 또는 주차장에 포함된 것으로 추정됩니다.

4. 본건(목록 3)은 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

감정평가서 요약

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 "서생초등학교" 서측 및 남서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

- 형태 및 이용상태: 본건은 인접지와 평탄하며, 제시된 목록(1, 2, 3)은 모두 '도로'로 이용 중인 토지입니다.

- 인접 도로상태: 기호(1)은 노폭 약 4미터의 포장도로이며, 기호(2,3)은 노폭 약 7-8미터 내외의 포장도로입니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 본건(기호 1,2,3)은 모두 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 기호(2,3)은 추가로 상대보호구역에 해당합니다.

- 공부와의 차이: 기호(3)의 경우 지목은 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다.

- 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리 지역에 위치하며, 서생초등학교에서 서측 및 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 기존 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 또한, 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 주변 도로 상태는 양호하며, 본건이 도로로 이용되고 있다는 점에서 지역 내 교통 흐름에 기여하는 바가 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 이OO 외 1인(유OOOOOOOOOOOO)의 채무로 인해 경매가 진행 중입니다. 권리 관계는 추가적인 상세 분석이 필요하나, 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '중복사건'이라는 특이사항이 있어, 관련 서류 확인을 통해 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다. '일괄매각'으로 토지가 매각 대상입니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 본건 자체는 '도로'로 이용되고 있어 직접적인 상업적 가치보다는, 주변 상권으로의 접근성 및 지역 내 교통 흐름에 영향을 미치는 기반 시설로서의 역할이 크다고 볼 수 있습니다. 울산수협 서생지점 주차장 인근에 위치하고 있다는 점은 지역 금융 기관 이용자들의 접근에 기여할 수 있습니다. 서생초등학교가 인근에 있어 관련 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

서생초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 가능한 점은 울산 시내로의 이동성을 높여줍니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 및 문화 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

1. 경계 불명확: 주의사항에서 언급된 바와 같이, 일부 토지의 경계가 불명확하며 인접 토지(울산수협 서생지점 주차장, 송리3길 14 소재 대지)와 혼재되거나 포함된 것으로 보이는 부분이 있어, 향후 경계 확정 및 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 지목과 현황 불일치: 목록 3번 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

3. 도로로서의 제약: 토지 용도가 '도로'이므로, 건축 행위 등 일반적인 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

4. 중복사건: 중복사건이라는 표기는 해당 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 있었음을 시사하므로, 권리 관계 및 매각 절차에 변동이 있을 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

5. 혐오시설 가능성: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 소각장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 언급되지 않았습니다. 그러나 '울산광역시 울주군 서생면' 지역은 산업 시설 및 관련 시설이 일부 분포할 가능성이 있는 지역이므로, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 확인하는 것이 좋습니다. (참고: 검색 결과은 울산 내 다른 지역의 소각장 및 폐기물 처리 시설에 대한 내용으로, 본건 지역과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 지역 특성을 이해하는 데 참고할 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면 지역에 위치한 도로 부지로서, 감정가는 약 2억 6천 5백만원 수준입니다. 서생초등학교 인근의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다. 본건은 현재 도로로 이용되고 있으며, 인접 토지와의 경계 불명확, 지목과 현황 불일치 등 다소 복잡한 권리 및 현황상의 문제가 존재합니다. 또한, 중복사건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 도로 부지로서의 가치와 잠재적 위험 요소를 신중하게 평가하여 투자 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지역 기반 시설로서의 가치: 본건은 토지 자체의 개발 가치보다는 지역 내 도로망의 일부로서 공공적 성격이 강한 물건입니다. 따라서 지역 개발 계획 및 도로망 확충 계획 등과의 연관성을 고려할 수 있습니다.

2. 인근 시세 및 잠재력: 주변의 주거 및 상업 시설의 시세를 파악하여, 본건 토지가 도로로서 제공하는 가치 대비 적정성을 판단할 수 있습니다. 울주군 서생면 지역의 장기적인 발전 가능성 또한 투자 포인트가 될 수 있습니다.

3. 권리관계 명확화 시 가치 상승: 경계 문제, 지목과 현황 불일치 등의 문제가 해결된다면, 토지의 이용 가치가 재정립될 수 있습니다. 경매 절차를 통해 이러한 문제들이 명확하게 정리될 경우, 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다.

향후 조사 시, 인접 토지와의 경계 확정, 지목 관련 법규 검토, 주변 지역의 도시 계획 및 개발 관련 정보를 면밀히 확인하시는 것을 권장합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계