나이스옥션 법원경매 울산 2024타경100383 [1] 울산광역시 울주군 상북면 540-4 에이동호 등억리 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경100383 [1] 울산광역시 울주군 상북면 540-4 에이동호 등억리 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경100383
• 주소: 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천2길 85-13
• 감정가: 3,225,728,400원
• 최저가: 542,149,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 숙박시설

울산지방법원 경매5계 2024타경100383 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천2길 85-13 | 감정가: 3,225,728,400원 | 최저가: 542,149,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경100383 (1)로 진행 중인 울산광역시 울주군 상북면 등억리 540-4 에이동호 소재의 숙박시설(모텔/펜션 등) 부동산 임의경매 물건 보고서입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행됩니다.

감정가는 3,225,728,400원이며, 소유자와 채무자는 강O, 채권자는 울OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지 면적은 3,260.40㎡ (약 986.35평)이며, 건물 면적은 3,192.76㎡ (약 965.88평)입니다.

토지와 건물 모두 지분율은 100% (토지 지분율 326040, 건물 지분율 319276)로 명확하며, 건물 제시외 면적 26.40㎡는 매각에 포함됩니다.

1.3. 매각 현황

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 건물에 포함된 기계기구(보일러, 수조, 스프링클러 등)는 평가에 포함되었으나, 이동이 용이한 부대설비(건조기, 세탁기 등)는 제외되었습니다.

또한, 목록 1 토지 지상에 식재된 수목(소나무 등)과 미등록 상태인 지하수 관련 시설 구조물은 토지 가액에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 숙박시설이 소재한 울주군 상북면 등억리 일대는 영남알프스 및 배내골과 인접한 대표적인 관광 및 휴양지로 판단됩니다. 이 지역은 수려한 자연환경을 바탕으로 한 휴식처로서의 입지가 매우 우수하며, 레저 및 숙박 시설이 집중적으로 위치하는 상권입니다. 주말 및 성수기에는 높은 객실 가동률을 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석

주변 지역은 관광객 및 등산객을 주 수요층으로 하는 숙박시설이 밀집한 전형적인 관광 상권의 특성을 보입니다. 단지 내 숙박시설 간의 경쟁은 존재할 수 있으나, 영남알프스라는 광역 관광 자원을 배후에 두고 있어 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 상권 활성화를 위해서는 차별화된 객실 콘셉트 또는 부대 서비스 전략이 필요합니다.

2.3. 생활 정보

본건이 소재한 지역은 관광 목적의 숙박시설 밀집 지역으로, 일상생활을 위한 상업시설(대형 마트, 병원 등)은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다. 주요 생활 편의시설은 울주군 상북면 소재지 또는 언양읍 방향으로 이동해야 합니다.

현장 확인 결과, 보고서 작성 시점 기준 해당 지역 주변에 특기할 만한 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 인접하지 않은 것으로 확인되었습니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 가장 주목해야 할 권리상의 특이사항은 법정지상권 성립 가능성이 존재한다는 점입니다. 법정지상권은 낙찰자가 토지의 소유권을 취득하더라도 건물 소유자가 법적으로 토지를 사용할 권리를 갖게 되는 것이므로, 이로 인해 건물 철거가 불가능하고 토지 이용에 제한을 받을 수 있습니다. 이는 매각 완료 후 명도 및 소유권 행사 과정에서 중대한 난이도로 작용할 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

제시된 주의사항을 종합할 때, 다음과 같은 잠재적 리스크가 존재합니다.

1. 법정지상권 리스크: 3.1항에서 언급된 바와 같이 법정지상권의 성립 여부에 따라 토지 활용 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

2. 지하수 시설 리스크: 목록 1 토지 지상의 지하수 관련 시설 구조물은 미등록 상태이며, 그 규모, 규격 및 상태에 따라 평가액 변동 가능성이 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 확인을 통해 실체를 파악해야 합니다.

3. 건물 현황 불일치 리스크: 건축물대장상 1층은 숙박시설(여관)로 등재되어 있으나, 현황상 계단실 및 주차장으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 및 영업 허가 관련하여 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 기계기구 작동 리스크: 건물 가치에 포함된 숙박시설 필수 기계기구(보일러, 스프링클러 등)의 정상 작동 여부를 응찰자가 현장에서 반드시 확인해야 합니다. 고장 시 추가적인 수리비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 영남알프스라는 천혜의 자연환경을 바탕으로 하는 관광지에 위치한 대형 숙박시설입니다. 약 986평의 넓은 토지와 약 965평의 대규모 건물을 일괄 매각하며 감정가 기준 약 32.2억 원으로 평가되었습니다. 숙박시설로서의 입지는 우수하나, 법정지상권의 존재 가능성과 건물 현황의 공부(公簿) 불일치 등 복합적인 권리 및 행정 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 경매 물건 대비 높은 수준의 권리분석 및 명도 전략이 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 대규모 숙박시설 투자: 1,000평에 육박하는 토지와 건물 면적으로 대규모 숙박시설 운영을 통한 높은 매출 잠재력이 있습니다.

2. 우수한 관광 입지: 영남알프스 관광지 내에 위치하여 안정적인 관광 수요를 확보할 수 있습니다.

3. 토지 활용 가치: 수목 및 지하수 시설 등 부대 시설이 토지 가치에 포함되어 있어, 토지 전체의 평가를 높이는 요인으로 작용합니다.

투자자는 법정지상권 해결 방안을 포함한 명확한 권리분석 및 출구 전략을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계