나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4672 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 152 대변리 조광아름채 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2023.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대변리 소재 대변마을회관 북동측 인근에 위치하는
조광아름채 5층 502호로서, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 마을버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서,

외 벽 : 인조석 붙임 등,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 경사지대에 조성된 2필 일단의 부정형의 토지로 공동주택(다세대주택)
등의 부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 토지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이며,
기호2토지는 소로2류(폭8m-10m)(접합) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공동주택(다세대주택)임. 전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4672 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 152 대변리 조광아름채 5층 502호

1.2. 물건 현황 (용도, 면적, 감정가)

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

토지 면적: 47.90㎡ (약 14.5평) / 토지 지분: 47.89677077818951㎡

건물 면적: 67.02㎡ (약 20.2평) / 건물 지분: 67.02㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 자OOOOOOOOO (자갈치신용협동조합)

1.3. 건축물 정보 (구조, 층수, 사용승인일 등)

건물명: 조광 아름채

신축 허가일: 2016.02.02

사용 승인일: 2018.11.01

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 5층 건물 내 5층 502호

전용 면적 (5층 502호): 67.02㎡ (약 20.2평)

건물 총 연면적: 1355.93㎡ (약 409.9평)

대지 면적: 594㎡ (약 179.7평)

외벽: 인조석 붙임 등

내벽: 벽지 등 마감

창호: 샷시창호

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 재매각

주의사항: 공동주택(다세대주택)임. 전세사기 피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. (전세사기 피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기 피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대변리 소재 대변마을회관 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 본건 부지 서측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

또한, 기호2토지는 소로2류(폭8m-10m)(접합)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

말소기준권리는 2018년 11월 16일 접수된 자갈치신용협동조합의 근저당(채권액 192,720,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리인 을1(근저당), 갑2(공유자지분 이전), 갑3, 갑5(가압류), 갑7, 갑8, 갑9, 갑11, 갑12, 갑13(압류), 갑10(임의경매)는 모두 소멸될 예정입니다.

매수인이 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 정보 없음)

3.2. 임차인 현황 (대항력, 보증금 인수 여부)

임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2019-04-30

배당신고일자: 2024-01-05

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 등기부 요약 (주요 권리 내역)

소유권 보존: 김용철 외 1명 (2018-11-16)

근저당: 자갈치신용협동조합 (2018-11-16, 192,720,000원) - 말소기준권리

공유자 전원지분 이전: 이재상 (2020-11-20, 매매)

가압류: 서민금융진흥원 (2021-12-07, 7,458,888원)

가압류: 주식회사국민행복기금 (2022-05-23, 8,436,021원)

압류: 국민건강보험공단 (2023-05-08)

압류: 동대구세무서장 (2023-08-07)

압류: 동대구세무서장 (2023-10-26)

임의경매: 자갈치신용협동조합 (2023-10-30, 192,720,000원)

압류: 동구(대구광역시) (2024-06-10)

압류: 포항세무서장 (2024-09-11)

압류: 포항시 (2024-09-20)

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 208,614,909원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 및 주거 환경

본건이 위치한 기장읍 대변리는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 자연 환경 위주의 특성을 보입니다.

4.2. 최근 실거래 사례 분석 (조광아름채 중심)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 '조광아름채' 건물(152번지, 2018년식, 67.02㎡)의 4층이 2024년 2월 23일 220,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

'블루캐슬' 건물(529-3번지, 2014년식, 45.47㎡)의 경우, 2024년 8월 12,400만원(4층), 2026년 5월 12,300만원(3층)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 직접 비교하기는 어렵습니다.

4.3. 면적별 시세 추정

본건의 전용 면적은 67.02㎡ (약 20.2평)이며, 최근 동일 건물인 조광아름채에서 67.02㎡ 면적이 2억 2,000만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가 2억 1,400만원은 최근 실거래가와 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 대중교통

인근 대변마을회관 및 마을버스정류장이 있습니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의 정보 (미제공)

주변 생활 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 절차 관련 리스크 (공유자 우선매수, 재매각)

공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 낙찰 후 공유자가 동일 가격에 우선 매수할 가능성이 있습니다. 이 경우 입찰금을 돌려받고 낙찰이 무효가 됩니다.

재매각 물건이므로, 이전 입찰에서 어떤 문제가 있었는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/권리 관련 리스크 (전세사기 피해자 우선매수)

주의사항에 명시된 전세사기 피해자의 우선매수권 행사는 낙찰 결과에 변동을 줄 수 있는 중요한 요소입니다. 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 환경 및 시설 리스크 (혐오시설 확인 필요)

주변 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았으나, 잠재적 매수인은 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인해야 합니다.

6.4. 건물 관리 및 유지보수 리스크

2018년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 공동주택의 특성상 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 강점

본 물건은 부산 기장군 대변리에 위치한 67.02㎡ 규모의 다세대주택으로, 감정가는 2억 1,400만원입니다. 동일 건물인 조광아름채의 최근 실거래가가 2억 2,000만원 수준임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 보입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸되어 매수인이 인수하는 부담이 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다. 건물 자체는 2018년식으로 비교적 신축입니다.

7.2. 주의해야 할 점

가장 큰 주의사항은 공유자 우선매수 신고 및 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성입니다. 이러한 요소들은 낙찰 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 관련 절차 및 가능성을 충분히 숙지해야 합니다. 또한, 주변 혐오시설 유무에 대한 사전 답사 및 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 거래가(2.2억) 대비 감정가(2.14억)가 약간 낮습니다.

* 안전한 권리 관계: 인수 부담 있는 권리가 없습니다.

* 신축 건물: 2018년 사용 승인으로 비교적 최신 상태입니다.

* 향후 개발 가능성: 기장군 지역의 개발 계획에 따른 가치 상승 기대 (확인 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 214,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적/건물): 220,000,000원 (2024년 2월)

본 물건의 입찰가는 시세 수준을 반영하되, 공유자 우선매수, 재매각, 전세사기 피해자 우선매수 등의 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 산정합니다.

9.2. 최종 예상 입찰가 범위

190,000,000원 ~ 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.