나이스옥션 법원경매 부산동부 2022타경102906 [6] 부산광역시 기장군 일광읍 화전리 194 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2022.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광면 화전리 소재 `일광초등학교` 남서측 인근에 위치하며,
부근은 농경지 및 자연림 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근가능하고 인근에 기장일광T.G가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,3 토지 : 완경사지대내 2필 일단의 부정형의 토지로서 사찰부지로 이용되고 있음.
기호2 토지 : 완경사지대내 부정형의 토지로서 전으로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1,3 토지 : 남동측으로 노폭약 3m내외의 비포장 도로에 접함.
기호2 토지 : 지적도상 맹지이며, 사찰부지(기호1,3 토지)를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3 토지 공히 자연녹지지역(2014-05-28), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호2토지는 공부상 답이나 현황 `전`으로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호 5>
목조 기와지붕 단층 건물(법당)로서,
외 벽 : 단청 및 탱화 등 마감,
내 벽 : 목재 마감 등.
<기호5-1>
철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물(요사체)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창 등 구조임.
<기호5-3>
철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물(요사체)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창 등 구조임.
<기호5-4>
조적조 스라브지붕 단층 건물(산신각)로서,
외 벽 : 단청 및 페인팅 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 바감.

이용상태

기호5 : 법당(대웅전)
기호5-1 : 요사체
기호5-3 : 요사체
기호5-4 : 산신각

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건(기호1,3) 토지상에는 토지의 사용ㆍ수익 및 처분에 영향이 없을 것으로 판단되는 제시
외 건물(기호㉠-㉤)이 소재함.(별첨 : `지적 및 건물개황도` 참조)

공부와의 차이

본건 기호4(블록조 스레트지붕 단층 용왕당 1.5㎡) 및 기호5(일련번호 5-2→ 철근콘크리트조
스라브지붕 단층 변소 4.48㎡) 는 현황 소재 불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
농지취득 자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
풀이무성한 묵답상태임.
지적도상 맹지로서 인접필지 통해 출입.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2022타경102906 (6)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 화전리 194

용도: 답

감정가: 397,350,000원

토지면적: 883.00㎡ (약 267.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

특이사항: 중복사건, 재매각, 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 재매각 사건임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임. 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음. 토지는 풀이 무성한 묵답 상태임. 지적도상 맹지이므로 인접 필지를 통해 출입해야 함.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 화전리 소재 일광초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지 및 자연림 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 기장일광톨게이트가 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

일광초등학교가 약 1km 내외 거리에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

비교적 한적한 자연환경에 속하며, 대규모 개발 지역과는 다소 거리가 있습니다.

주변에 인근 지역의 신규 택지 개발 등으로 인한 변화 가능성이 있습니다.

특별히 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 자연녹지지역임을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

매각구분: 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리: 을구 1번 근저당 (북부산새마을금고, 2017-08-31) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구 1번 근저당, 을구 2번 지상권, 을구 3번 근저당, 을구 5번 근저당, 갑구 10번 임의경매(북부산새마을금고), 갑구 9번 압류(부산광역시), 갑구 11번 압류(수영구), 갑구 12번 압류(남구) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 등기부등본 상으로 매수인이 인수해야 할 권리는 명시적으로 존재하지 않는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목만 기재되어 있고 별도 권리사항이 없어, 모든 기재된 권리는 소멸되는 것으로 해석됩니다.)

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건 소재지는 주로 농경지와 자연림으로 구성된 지역입니다.

주변에 상업 시설이 밀집한 지역은 아니며, 기본적인 생활 편의시설은 인근의 일광면 소재지나 기장읍을 이용해야 할 것으로 보입니다.

본 토지의 용도가 '답'이며 현황 '전'으로 이용되고 있고, 사찰부지로도 이용되는 부분이 있어, 현재로서는 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

향후 주변 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 일광초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

교통시설: 차량 이용 시 기장일광톨게이트를 통해 고속도로 접근이 용이합니다.

편의시설: 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 기장읍 또는 부산 시내 방면으로 이동해야 접근 가능합니다.

자연환경: 주변이 자연림 등으로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지에 해당하므로, 통행을 위한 인접 필지(기호1,3 토지)의 통행권을 확보하거나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

농지 관련: 본건 용도가 '답'으로, 농지취득자격증명이 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으니 사전에 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

이용 현황: 토지가 풀이 무성한 묵답 상태이며, 공부상 '답'이나 현황 '전'으로 이용되는 점은 매수 후 이용 계획에 따라 추가적인 관리 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

재매각 사건: 본건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유(예: 높은 가격, 권리 관계, 현장 상태 등)에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

제시외 건물: 토지상에 법당, 요사체, 산신각 등 다수의 제시외 건물이 소재합니다. 이는 토지 매각 대상에는 포함되지 않을 수 있으며, 건물 철거 또는 별도 합의 등 매수인의 부담으로 처리될 수 있습니다. (건물감정평가요항표 참조)

일부 건물 소재 불명: 건물등기부상 용왕당(1.5㎡) 및 변소(4.48㎡)는 현황 소재가 불명확한 상태입니다.

법규 제한: 본건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍에 위치한 토지 매각 건으로, 감정가는 약 3억 9천만원대입니다.

토지는 공부상 '답'이나 현황 '전'으로 이용되고 있으며, 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통해 출입해야 하는 점, 농지취득자격증명이 필수적인 점 등은 주요 확인 사항입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 재매각 사건이며 풀이 무성한 묵답 상태, 그리고 사찰 관련 제시외 건물들이 소재하는 점은 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

자연녹지지역이라는 점은 향후 토지 이용 계획에 있어 중요한 제약 조건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

부산 지역의 자연녹지 토지 투자 기회입니다.

향후 주변 지역 개발 또는 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

법당, 요사체 등의 제시외 건물이 있어, 종교 시설 운영 또는 관련 사업을 염두에 둔다면 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 재매각이며 맹지, 농지 관련 제약, 제시외 건물 소재 등 여러 특이사항을 포함하고 있어, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰가 산정 시 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 최저매각가격: (재매각 시 조정 가능성 있음) 397,350,000원

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

* 농지취득자격증명 발급 비용 및 절차

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 소유주와의 협상 비용 및 관련 법률 검토 비용

* 묵답 및 전 상태의 토지 개선 또는 활용을 위한 초기 투자 비용

* 제시외 건물(법당, 요사체 등)의 처리(철거, 보수, 활용 등)에 따른 비용 또는 가치 평가

* 주변 토지 시세, 개발 동향, 유사 물건 낙찰가 분석

* 경매 시장의 경쟁률 및 관심도

따라서, 본 물건은 여러 복합적인 요소를 고려해야 하므로, 철저한 현장 조사와 관련 법규 검토 후에 보수적인 시각으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.