나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9735 [1] 울산광역시 울주군 OOO OOOOOOOOOOOOOOOOOO OOO OOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2023.11.13

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 "케이씨씨울산일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장, 공업나지 등으로 형성됨.

토지의 상황

1) 교통상황
인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

2)형태 및 이용상황
사다리형에 가까운 토지로서 지세는 평지이며, 공업용으로 이용중임.

3)도로상태
본건 토지는 동측으로 광대한면에 접함.

4)토지이용계획관계 및 공법상 제한사항
도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2015-07-30)(접합) 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

5)공부와의 차이
해당없음.

6)제시외 건물
해당없음.

7)기타
헤딩?戮？

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
기호(2-4): 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽: 판넬잇기 마감 등
내벽: 판넬잇기 마감 등
창호: 샤시 창호임
기호(5): 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽: 판넬잇기 마감 등
내벽: 타일, 장식목 마감 등
창호: 샤시 창호임

2)이용상황
기호(2-4)): 공장으로 이용 중임.

기호(5): 사무실 및 기숙사 등으로 이용 중임.

3)부대설비
기본적인 위생 및 급배수시설, 전기시설 등이 되어 있음.

4) 부합물 및 종물
별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ-ㄷ)이 소재하여 개략적인 실측에 의거 면적을 산정하여 평가하였음.

5)공부와의 차이
본건 건물 기호(2-5)는 귀 제시목록과 건물등기사항전부증명서상 소재지는 ‘울산광역시 울주군 두서면 활천리 케이씨씨울산일반산업단지 1블럭1롯트’이나 토지대장상 2016년 01월 22일자로 토지개발사업 완료에 따라 확정지번‘울산광역시 울주군 두서면 활천리 810-2’로 부여되었으므로 업무진행시 참고바람.

6)기타
해당없음.

기계/기구의 현상

1.본건(제시외) 기계기구의 전반적인 현상 및 관리상태는 보통이며, 현장여건상 정상작동 여부를 확인하지 못하였는바, 경매진행시 이해관계인은 등기된 목록의 기계사양과 현황의 일치여부, 정상작동 여부 등에 대해서는 별도로 재확인 하시기 바람.
2.귀 제시목록(부동산의 표시) 일련번호(1-5)의 영구보존문서내역<공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구목록 있음(제2022-330호 및 제2022-543호)>은 기계기구에 대한 별도의 평가가 필요한 사항이나, 귀 제시목록상 별도의 일련번호가 없어, 부득이 제시외 기계기구<기호(A)>로 평가하였으며, 일련번호(1-5)에 같은 내역이 각각 표시되어 있으나 동일물건에 대한 기재이므로 업무에 참고바람.

공작물의 현상

해당없음.

기타참고사항

본건 건물 및 제시외 건물 내외에 소규모의 기계기구가 다수 소재하나, 이동이 용이하고 타인(임차인)소유로 탐문조사되어 평가외 하였으며, 기타는 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.
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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각(공장 및 광업재단 저당법 제6조 제시외 기계기구 목록 포함). 제시외 건물 포함
2. 본건 건물 및 제시외 건물 내외에 다수 소재하는 소규모의 기계기구는 이동이 용이하고 타인(임차인)소유로 조사되어 매각 및 평가에서 제외함
3. 본건 목록 2내지5의 건물 지번은 '울산광역시 울주군 두서면 활천리 케이씨씨울산일반산업단지1블럭1롯트'이나 2016년 1월 22일 토지개발사업 완료에 따라 확정지번 '울산광역시 울주군 두서면 활천리 810-2'로 부여됨
4. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경9735 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 케이씨씨울산일반산업단지1블럭1롯트 1동호 활천리 (확정지번: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 810-2)

용도: 공장

감정가: 2,976,847,800원

토지면적: 5,408.90㎡ (약 1,636.5평)

건물면적: 6,194.00㎡ (약 1,874.9평) (제시외 건물 1,006.80㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

재매각 여부: 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

1.1. 입지조건

위치: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 "케이씨씨울산일반산업단지" 내 위치.

주변: 공장, 공업나지 등으로 형성된 산업 단지 지역.

교통: 인근에 대중교통 수단 이용 가능하며, 경부고속도로 활천IC가 인접해 있어 교통망이 양호한 편임.

토지: 사다리형에 가까운 평지이며 공업용으로 이용 중. 동측으로 광대한 면에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2015-07-30)(접합), 가축사육제한구역, 일반산업단지.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-07-04 접수, 2,544,000,000원)

인수되는 권리:

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있어 인수될 가능성이 높음. (정밀한 확인 필수)

말소되는 권리:

* 을3, 을8 근저당권 (우리은행)

* 갑7 압류 (동울산세무서장)

* 갑8, 갑18 가압류 (주식회사건영)

* 갑9, 갑19 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 갑10, 갑20 가압류 (중소기업은행)

* 갑11, 갑21 임의경매 (우리은행)

* 갑12, 갑22 압류 (울주군)

임차인 현황:

* 주식회사에스에이치글로벌 (대항력 있음)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-06-20

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원이라 할지라도 인수 여부 및 조건에 대한 면밀한 검토가 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

1.3. 상권분석

케이씨씨울산일반산업단지 내 위치하여 관련 산업 시설과의 연계성이 높으며, 금속가공제품, 전기장비, 기타기계 및 장비 제조업 등이 주로 입주해 있음.

경부고속도로 활천IC가 인접해 있어 전국 산업 도시로의 접근성이 뛰어나 물류 이동에 유리함.

다수의 협력업체가 입주해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 물류단지로서 특성화되어 있음.

산업단지 내 공공폐수처리시설이 운영되고 있어 환경 관리 측면에서 기본적인 인프라를 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

해당 물건은 산업단지 내에 위치하여 일반적인 주거 지역의 생활 편의시설(상가, 병원, 학교 등) 접근성은 제한적일 수 있음.

산업단지 내 기본 편의시설이 갖춰져 있거나, 차량 이동 거리에 있는 상업 지역을 이용할 것으로 예상됨.

주변 지역으로 통근버스가 운행되고 있어 근로자들의 이동 편의를 지원함.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권: 건물 철거 또는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있는 중대한 권리 인수 리스크가 존재하므로, 이에 대한 정밀한 확인이 필수적임.

대항력 있는 임차인: 보증금 0원이지만, 계약 조건 및 대항력 행사 방식에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

재매각 물건: 이전 경매에서 낙찰되지 못한 사유에 대한 심층 분석이 필요하며, 입찰자들의 신중한 접근이 요구됨.

산업단지 주변 주민 민원: 과거 산업단지 조성 과정에서 소음, 분진, 혐오시설 배치 관련 주민 반발 사례가 있었던 점을 고려할 때, 향후 운영 과정에서 유사한 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

평가 제외 기계/기구: 매각 대상에서 제외된 소규모 기계/기구의 처리 문제 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 울산 지역 케이씨씨울산일반산업단지 내 위치한 공장으로, 우수한 교통망과 산업 인프라를 바탕으로 잠재적 가치 상승 요인을 보유하고 있음.

그러나 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 등 복잡한 권리 관계는 낙찰 후 인수 시 상당한 부담으로 작용할 수 있어, 사전 조사가 철저히 이루어져야 함.

재매각 물건임을 감안하여 신중한 접근이 요구되며, 주변 지역의 과거 주민 민원 사례를 참고하여 잠재적 리스크를 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

입지: 경부고속도로 활천IC 인접 및 전국 주요 도시 접근성이 용이한 산업단지 내 위치.

일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 효율적인 운영 가능.

잠재력: 관련 산업 성장 시 부동산 가치 상승 기대.

초기 부담: 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 잔금 납부 시 추가적인 직접적인 금융 부담은 없을 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

최저매각가격 2,976,847,800원을 기준으로, 법정지상권 인수 비용, 명도 관련 비용, 임차인 관련 제반 비용 등을 면밀히 산정한 후 입찰가를 결정해야 함.

상세한 권리 분석, 현장 조사, 시장 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산출할 것을 권고함. (본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.