나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4086 [1] 부산광역시 중구 중앙동6가 79-14 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4086 [1] 부산광역시 중구 중앙동6가 79-14 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경4086
• 주소: 부산광역시 중구 대교로 103
• 용도: 근린시설

부산지방법원 경매2계 2024타경4086 | 소재지: 부산광역시 중구 대교로 103 | 감정가: 384,078,240원 | 최저가: 131,739,000원 | 용도: 근린시설

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4086 (1)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 79-14

용도: 근린생활시설

감정가: 384,078,240원

토지면적: 41.60㎡ (약 12.58평)

토지 지분율: 4160

건물면적: 75.92㎡ (약 22.97평)

건물 지분율: 7592

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 중구 남포동1가 소재 부산지하철 1호선 ‘남포역(해동병원)’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위는 항구 인근 업무시설, 오피스텔, 백화점, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 부산의 핵심 상업지구입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 남포역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로: 본건은 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 140m, 최고높이 180m), 중점경관 관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

소유자 겸 채무자는 서OO입니다.

본 건은 부동산임의경매로 진행 중이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 법정지상권 및 유동화물건으로 기재되어 있습니다. 법정지상권의 경우, 현재 토지와 건물이 동일인 명의로 되어 있으나 추후 소유권 변동 등에 따라 발생 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 채권이 유동화된 물건이므로 채권 양수도 등 추가적인 권리 변동 가능성을 고려해야 합니다.

주의사항으로는 일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각되며, 제시외 건물(감정평가서 참조)은 매각에서 제외됨에 따라 현황과 공부상의 차이를 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 부산의 대표적인 상업 및 문화 중심지인 남포동에 위치하여 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다. 인근에는 롯데백화점, 신세계백화점, 국제시장, 영화관 등 대규모 상업 시설이 밀집해 있어 집객력이 높습니다. 근린생활시설로서 다양한 소매업, 서비스업, 사무실 등으로 활용 가치가 높습니다. 현재 건물은 노후된 상태이나, 해당 지역의 높은 상업적 가치와 미래 개발 가능성을 고려할 때, 리모델링 또는 신축을 통해 상당한 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.5. 건물 상태 및 특징

건물은 벽돌조 육지붕 단층 건물로서, 외벽 및 내벽은 몰탈위 페인팅으로 마감되었으며 창호는 샷시로 되어 있습니다. 현재 건물은 벽체 구분 없이 일괄로 점포 등으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

주요 특징으로는 1960년대 초반에 건축되어 매우 노후된 상태라는 점입니다. 감정평가요항표에 따르면, 본건 건물 중간 부분(중층, 다락 부분)은 감정평가 시 포함되어 평가되었습니다. 또한, 부합물 및 종물로서 별도의 제시외 물건이 소재하는 것으로 확인되나, 이는 본 매각에서는 제외됩니다. 건물은 인접 토지 등과 연결되어 있으며, 2층 출입구는 동측 도로변에서 계단 및 복도식으로 연결됩니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 부산지하철 1호선 남포역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다. 주변에는 롯데백화점, 신세계백화점, 국제시장, BIFF광장 등 주요 쇼핑, 문화, 편의시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 어디든 이동하기 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크는 건물의 심각한 노후화입니다. 1960년대 초반 건축물로서 내구연한이 경과하였으므로, 향후 대규모 보수 또는 재건축이 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

또한, 법정지상권 성립 가능성을 주의해야 합니다. 비록 현재는 토지와 건물이 동일인 명의로 되어 있으나, 향후 토지 소유권 변동 시 발생할 수 있는 법정지상권 문제에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

공부와의 차이 및 제시외 건물 존재도 고려해야 할 사항입니다. 감정평가서 상 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 현황 파악이 중요하며, 건물 자체도 인접 건물과 연결되어 있어 경계 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

채권이 유동화된 물건이라는 점은, 채권 양수도 과정에서 예상치 못한 권리 관계 변동이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 남포동에 위치한 근린생활시설로서, 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 기반으로 높은 상업적 잠재력을 지니고 있습니다. 지하철 역세권이라는 점 또한 큰 장점입니다.

하지만, 1960년대 초반 건축되어 매우 노후된 건물 상태, 법정지상권 성립 가능성, 공부와의 차이 및 제시외 건물 처리 문제, 유동화 물건으로서의 잠재적 권리 변동 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다. 이러한 위험 요인들을 면밀히 분석하고, 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 남포동 핵심 상권, 지하철 1호선 남포역 초역세권으로 최상의 접근성과 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

잠재적 가치: 현재 건물은 노후화되었으나, 지역의 높은 상업적 가치와 향후 개발 가능성을 고려할 때, 리모델링 또는 신축 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다용도 활용: 근린생활시설로서 다양한 업종(소매, 서비스, 사무실 등)으로 활용 가능하여 안정적인 임대 수익 창출에 유리합니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 남포동 일대는 상업 및 문화 시설이 발달한 지역입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매2계