나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경35378 [1] 대구광역시 서구 평리동 787-7 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2024.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 "비산초등학교" 남동측 인근에 위치하며,
부근일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

기호(2) 본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구청라중학교" 남측 인근에 위치하며,
부근일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1,2) 공히 차량접근 가능하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 4층 401호 단위세대로서,
외벽 : 외장타일 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
바닥 : 바닥재 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호입니다.

기호(2) 시멘트벽돌조 및 경량철골조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 4층건 중 4층 402호
단위세대로서,
외벽 : 사이딩판넬 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
바닥 : 바닥재 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호(1,2) 공히 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1,2) 공히 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 정방형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택부지로
이용중입니다.

기호(2) : 사다리형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1) : 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

기호(2) : 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)((서)국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>입니다.

기호(2) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로(서))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기 타 : 기호(1)의 호별표기는 공부상 401호이나, 실제 현관문에는 501호로
부착되어 있습니다.

물건 비고

공부상 호별표기는 401호로 기재되어있으나 현황(출입문표시)는 501호로 표시되어 있음. 재매각 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 대구서부지원 2024타경35378 (1)

소재지: 대구광역시 서구 평리동 787-7 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 26.60㎡ (약 8.05평)

토지지분: 26.6㎡ (약 8.05평)

건물면적: 59.58㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.58㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

건축년도: 1994년

주요 특이사항: 주거환경개선지구, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 공부상 401호이나 현황 501호로 표시됨. 재매각 매수보증금 20%

2. 입지조건

위치: 대구광역시 서구 평리동 소재 "비산초등학교" 남동측 인근 및 "대구청라중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로 여건상 제반 교통 사정은 대체로 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획:

기호(1) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 주거환경개선지구

기호(2) 토지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 주거환경개선지구

본 건은 주거환경개선지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 12월 13일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류 (금액: 36,641,365원) 입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 18일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 조 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 명확한 권리관계를 확인하기 위한 추가적인 조사가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

갑3 (2014-03-19): 소유권이전 (황소현)

갑4 (2022-09-15): 소유권이전 (최무권, 매매금 97,000,000원)

갑5 (2023-12-13): 가압류 (제이비우리캐피탈주식회사, 36,641,365원) - 말소기준권리

갑6 (2024-05-08): 강제경매 (제이비우리캐피탈주식회사, 39,556,808원) - 본건 경매 개시

갑7 (2024-07-30): 가압류 (주식회사 우리카드, 4,655,231원)

등기부채권 총액: 41,296,596원

물건명세서 상 특이사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

주의사항: 공부상 호별 표기는 401호이나, 현황(출입문 표시)은 501호로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 대구광역시 서구 평리동은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 형태를 보입니다.

"비산초등학교"와 "대구청라중학교"가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

주변의 다세대주택, 단독주택 등 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

제공된 최근 매매/임대 정보는 주변 연립, 다세대, 빌라의 거래 사례를 보여주며, 이를 통해 지역 내 부동산 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 원활하며, 인근 도로 여건에 따라 보통 수준의 대중교통 이용 편의성을 갖추고 있습니다.

편의시설: 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 (2026년 6-7월 기준):

부국빌라 (1994년 건축, 53.34㎡, 4층): 3,300만원

해오름빌라트 (2003년 건축, 36.25㎡, 5층): 4,500만원

신성하이츠 (2005년 건축, 34.02㎡, 3층): 4,300만원

이 거래 사례들은 본건의 면적(59.58㎡) 및 건축 연도(1994년)를 고려할 때, 현재 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 조 은 대항력이 있으며, 물건명세서상 '을구 9번 임차권등기'가 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 명시되어 있습니다. 보증금이 0원이라 하더라도, 이 임차권등기의 실제 금액 및 법적 효력에 따라 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 면밀한 조사가 필요합니다.

공부상 호수와 현황 불일치: 공부상 401호로 기재되어 있으나, 실제 현관문에는 501호로 표시되어 있어, 실제 점유 및 사용에 혼란이 야기될 수 있습니다. 이는 매수 후 건물 내 이동, 등기, 관리 등에 복잡성을 더할 수 있습니다.

재매각 물건: 기존 매각 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 재매각되는 물건으로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 매수보증금은 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 요구됩니다.

건축 연도: 1994년 준공으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

주거환경개선지구: 지역 재개발 등 향후 도시 계획 변경에 따른 영향이 있을 수 있으나, 단기적 또는 직접적인 개발 호재로 이어질지는 불확실합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 평리동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 호수와 현황 불일치, 재매각 진행 등 권리 및 현황 상의 복잡성을 내포하고 있습니다.

비산초등학교, 대구청라중학교 등 교육 시설 인근에 위치하며 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

이러한 복잡한 권리 관계와 현황상의 문제점을 철저히 조사하고, 이를 바탕으로 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

재매각 물건임을 감안하여, 최저매각가격 대비 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

시장 대비 합리적 가격 가능성: 재매각 절차와 복잡한 권리 관계로 인해, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 존재할 수 있습니다.

주거환경개선지구의 장기적 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

실거주 적합성: 59.58㎡(약 18평)의 전용면적으로 1~2인 가구의 실거주 요건을 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 가격 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대/연립 주택 시세는 약 평당 200만원에서 400만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다.

본건의 전용 면적 59.58㎡ (약 18.03평)를 기준으로 보수적으로 평당 300만원에서 400만원을 적용하면, 시세 범위는 약 5,400만원에서 7,200만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 112,000,000원은 최근 거래 사례들의 시세보다 높게 책정되었습니다.

매수인이 인수해야 할 잠재적 금액 고려:

대항력 있는 임차인 조 의 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서 상 '을구 9번 임차권등기'가 매수인에게 인수될 수 있다는 점은 매우 중요합니다. 이 임차권등기의 실제 금액과 법적 효력을 정확히 파악하기 전까지는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

보수적인 접근:

위에 언급된 시세 범위를 고려하되, 인수될 수 있는 임차권등기 금액을 최악의 경우로 가정하여 입찰가를 산정해야 합니다.

실제 인수 금액 파악이 불가능한 상황에서는, 낙찰 후 부담을 고려하여 시세 범위의 하단부 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

현재 정보만으로는 정확한 예측이 어렵지만, 잠재적 인수 비용을 고려하지 않은 순수 시세만으로 볼 때, 50,000,000원에서 60,000,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

중요: 정확한 인수 금액을 파악하기 위한 추가 조사가 반드시 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 재매각으로 인한 매수보증금 20% 납입 준비가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.